如何处理“两证”逾期办理纠

[摘要]【案例】某开发商兴建的“现代城”项目一期工程于2010年4月30日交付使用，时至今日，购房人尚未能够办理房产证。购房人按照约定申请仲裁，要求开发商承担逾期办证的违约责任。

【案例】某开发商兴建的“现代城”项目一期工程于2010年4月30日交付使用，时至今日，购房人尚未能够办理房产证。购房人按照约定申请仲裁，要求开发商承担逾期办证的违约责任。在庭审过程中，开发商承认逾期办证，但其辩称逾期办证的原因在于规划用地红线图与土地实际使用状况不相符，致使土地证迟迟办不下来而直接导致“大证”办理不了，正积极与规划及土地部门协调，并声称这是由于政府部门的原因而导致的逾期办证，不承担违约责任。

【分析】在商品房买卖合同纠纷中，逾期办理“两证”纠纷占有较大的比例。而“大证”（即开发商向房屋登记部门申请进行的房屋所有权初始登记）迟延办理是（购房人）逾期办证的主要原因。此类案件的处理结果，往往是开发商十有八九承担逾期办证的违约责任。

（一）相关规定

1.《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”第三款规定，“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”

（二）上述规定的理解与适用

1.上述相关规定，含有两方面的内容：

（1）开发商应尽的行政法义务，即“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”。如此规定，是维护房地产市场秩序的需要，是维护购房人合法权益的需要；

（2）开发商应承担因其自己的原因而导致逾期办证的民事违约责任。

2.司法解释中“由于出卖人的原因”的理解

“由于出卖人的原因”，在理论和实践中存在一定的分歧。有人认为，不宜以开发商是否具有过错作为判断依据，只要开发商存在逾期办证的事实，就该承担违约责任；有人认为，“由于出卖人的原因”是开发商承担违约责任的归责原则，系过错原则，开发商有过错才承担违约责任；还有人甚至认为政府行政行为导致的逾期办证，不能归结于“由于出卖人的原因”。 如果是政府行政行为而导致的逾期办证，由开发商承担违约责任的话，有违公平原则。

对此，笔者认为，归责原则是当事人承担民事责任的根据和准则。我国合同法第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条也规定，“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”由此可以看出，我国合同法规定的违约责任归责原则是严格责任原则，即不论违约人是否具有主观上的过错，只要客观存在违约行为，均应承担违约责任。

至于由于政府行政行为而引起的逾期办证问题，有两种结果：一是合法行政行为造成开发商损失的（这种损失包括开发商向购房人承担的相关违约责任），则政府相关部门应依法予以补偿（如规划部门依职权进行的规划调整），二是违法行政行为而造成开发商损失的，则政府相关部门应依法予以赔偿。但不论是出于何种情况，政府行为均不应作为开发商是否承担违约责任的考虑因素，至多在仲裁或诉讼中法官予以考虑的一个情节而已。

3.是否逾期的界定

在实践中，经常有购房人投诉开发商逾期办证而要求行政机关予以处罚甚至直接诉诸法律。在此，笔者提醒广大购房人注意以下两个方面：（1）签订商品房买卖合同时，要仔细审阅相关办证条款。如果约定了办证的期限，则该期限届满时未能取得房屋权属证书的，开发商才承担违约责任。该办证期限不受上述规章中“60日”的限制。即通常所说的“有约定时从约定，无约定时应从法定”。

（2）协助购房人办证是开发商的法定义务。向开发商主张逾期办证违约责任时，在举证时要着重证明开发商该协助而未协助。开发商的协助义务主要指办理完毕房屋所有权初始登记，还包括依照规定或约定履行通知、提供必要证明文件等。 扬州民建房产支部  蔡剑