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最近在应出版社之约，编写房屋买卖合同案例图书。从活生生的案例中，我总结了一些风险，并以律师提示的方式告诉读者，以下是其中几篇的节选： 1.陷阱条款：“卖方应在房屋交付后180日内将办理房屋产权登记所需资料报产权登记机关备案，因开发公司的责任，买方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，卖方应承担违约责任”。约定了两件事：备案和办证，前一事约定了期限，但未约定违约责任；后一事未约定期限，但约定了违约责任。导致办证期限及违约责任防线脆弱，一攻即破。案见海南三亚中院（2008）三亚民二终字第30号“某开发公司与程某房屋买卖合同纠纷”。——《交房办证的逾期责任——交房和办证，逾期怎认定？》 2.合同对交房条件有明确约定情况下，仅告知竣工验收日期，而对约定的基础设施、配套建筑不做提及，会被认为不符合通知交房的条件，出卖人应承担逾期交房的违约责任。案见海南海口中院（2007）海中法民一终字第594号“某实业公司与吴某等房屋买卖合同纠纷”。但在房屋已竣工验收情况下，购房人以其他从给付义务或质量标准作为交付条件，认为不符而拒绝受领，会被认为构成违约。案见四川成都中院(2009)成民终字第1238号“石某等与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”。——《交房与收房义务履行——逾期交付房，抑或受领迟？》 3.陷阱及无赖条款：“逾期交房违约责任：交付期限的第二天起至实际交付之日止，月息在三个月内按0. 5%利率计算，至第90日起，月利息则按1 %利率计算。逾期超过150日，则视为乙方不履行本合同，乙方按甲方累计已付款的1%向甲方支付违约金。”该条款见于江西赣州中院（2006）赣中民一终字第242号“某开发公司与严某商品房买卖合同纠纷案”中：在逾期交房1年多的情况下，开发商认为应按甲方累计已付款的1%向甲方支付违约金。法院认定该款应按格式合同不利解释规则，判令逾期第150天以后的利息亦按月利率1％计算。——《逾期交房的违约赔偿——逾期交付房，违约怎赔偿？》 4.争议条款之逾期交房违约金两种标准的适用。对出卖方逾期交房，各地商品房买卖合同范本都会有这样的表述：“逾期超过60日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，出卖方应当自买方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的2%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖方按日向买方支付已交付房价款万分之三的违约金。”对于因逾期交付而为买方接受并长时间使用，嗣后因其他纠纷导致解除合同的，到底适用2%还是万分之三？辽宁沈阳中院[2007]沈民（2）房终字第648号“徐某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案”就提出了这样的现实问题，一审判决干脆认为买方接受逾期交付房屋并长期无异议使用，应当视为继续履行，故不适用2%违约金条款，嗣后解除合同，但并非因逾期交房，故也不适用日万分之三违约金条款，最终判决开发商无需承担违约金；二审判决认为解除合同时，买方提出逾期交房问题，应当适用2%条款。——《逾期交房的违约赔偿——逾期交付房，违约怎赔偿？》 5.商品房买卖合同陷阱之未办证退房条款：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人损失。”出卖人为促成解除条件实现，减轻违约责任，往往依此主张合同解除，而约定的损失赔偿100万房款不过1000元。——《逾期交房与合同解除——逾期交付房，谁有解约权？》 6.陷阱条款之委托手续或提示清单：在出卖方已逾期办证的情况下，以要求出具委托手续或确认资料清单为由，让买受人在“我司将于贵业主提交所有办证资料后 270天内办妥房地产证书”上签字，法院有可能会认为买售双方就办证时间另做变更约定。案见广东广州中院（2005）穗中法民四终字第2025号“何某与某开发公司商品房买卖合同纠纷”。——《逾期办证的违约认定——办证未发放，能否算逾期？》 7.陷阱字眼之“取得”与“办妥”：办证条款约定了“办妥”权属证明的日期，但在该证因各种原因没有发放的情况下，买受人以未“取得”该证为由主张逾期办证责任，较起真来，还真没理。案见广东广州中院（2005）穗中法民四终字第2025号“何某与某开发公司商品房买卖合同纠纷”。——《逾期办证的违约认定——办证未发放，能否算逾期？》 8.争议条款：“出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行……”，其中“规定期限”是指“180日”还是“办证机关办理权属证书的法定期限”，实践中倾向于后者，亦即买受人实际领证期限可能超过180日，出卖人还无需承担责任。“如因出卖人的原因”，是否等于“因出卖人不能证明的原因”，适用过错责任原则还是过错推定原则存在争议，实践中倾向于过错推定，如出卖人不能举证逾期办证存在法定或约定的免责事由，应承担违约责任。“180日”是办理整个项目初始登记即“大产权”还是分户“小产权”期限，出卖人亦可能提出异议，从交易习惯而言，应当理解为买受人取得房地产权属证书即分户产权证的期限。——《逾期办证的期间计算——逾期办两证，期间如何算？》 9.司法实践中，对逾期办理权属证明的违约金计算，有两种做法：合并计算、分段计算。前者从约定办理之日起至两证全部办理完毕合并计算；后者基于房产证与土地证分离的办证方式，各自计算违约金。对逾期办证的开发商而言，后者计算方法显然有利。四川成都中院（2007）成民终字第2686号“某开发公司与吴某房屋买卖合同纠纷案”一审按前者计算违约金为2万余元，二审改按后者方法计算，违约金变更为不足一审的三分之一。——《逾期办证的期间计算——逾期办两证，期间如何算？》 10. 预售商品房合同中虽载明土地使用权类型为出让，并有证书字号，购房人亦应多种途径加以核实。否则，嗣后办理土地证如载明却为“划拨”类型，明明开发商违约欺诈，若合同中对此违约责任无针对性条款，亦无奈何。云南昆明中院（2007）昆民三终字第522号“尹某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案”判决为开发商回避责任提供了两种遁词：第一种，似是而非论。划拨地变为出让地，由此引诱购房人签约，属于先合同义务违反，开发商应承担缔约过失责任，而缔约过失责任“属法定之债，责任方式为赔偿责任，强制实际履行责任、违约金责任则系合同责任的方式”，最后的结论就是开发商无责任。第二种，正在办理论。自己着急委托其他机构办理的土地证，写的什么类型与我无关，最后该我开发商办的证，我还在办理。故，对购房人而言，回避此风险，只能如此：（1）审核开发商预售手续是否合法，公示的证件是否真实，标明的证号是否对应；（2）合同中明确约定就土地使用权证类型名实不副的违约责任；（3）明确约定由开发商办理权属证书的，在无开发商转委托或同意的情况下，不要自行委托其他机构办理，否则，即使办下来的证件类型与实不副，开发商也可能不用承担责任，而购房人所费代办费、工本费、测绘费等办证费白花。——《土地性质变更的责任——明明是出让，怎么变划拨？》 11.买受人主张办证义务时，最好分两段主张逾期办证的违约赔偿金，即自应办证之日起至判决确定日之前，自判决确定的日期至实际办证期间的违约金，因存在法律适用或是否违约之争，导致第一段的是否逾期办证责任不为法院认定的情况下，而第二段逾期办证违约责任通常又会因未单独主张而在判决书中未提及，导致法院虽判决合理期限内比如90天内办证，在卖方仍未办理的情况下，要么通过起诉，要么放弃主张违约金。而诉讼请求分两段提出，法院即使未支持第一段期间的逾期办证责任，但支持了第二段，即“出卖方在该合理期间仍未履行办证义务的，应给付买方已付购房款的利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款年利率计付）”。——《办证费用与责任认定——逾期未办证，责任在于谁？》 12.争议条款：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”通常情况下，会认为该款约定的出卖人的办证义务，应为“小产权”即买受人的房屋权属登记手续（包括房产证及土地证），但也有不同判例，认为约定清楚，表明的是出卖人办理“大产权”即开发项目初始登记手续，案见湖北宜昌中院（2007）宜中民一终字第00030号“车某与某开发公司商品房买卖合同纠纷”、海南三亚中院（2007）三亚民一终字第25号“钱某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”；同时是否系出卖人责任，通常认为期限届满买受人未取得权属证明，推定出卖人违约，出卖人应就“非因出卖人原因”进行举证，但也有例外，认为举证责任在买受人，需要买受人证明其未取得权属证明，系“因出卖人的原因”，案见辽宁沈阳中院[2007]沈民（2）房终字第115号“某开发公司与娄某商品房买卖合同纠纷”。故，有必要对该约定加以明确，可以约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”“前款规定的办证义务，应当做如下理解：（1）交付应当以经包含消防验收在内的综合竣工验收为前提，由出卖人取得该综合竣工验收证明后，提前7天通知买受人办理交付手续；（2）前款‘通知’，应当是以买受人在双方所签购房合同上所留联系电话为第一通知方式，在电话无法联络情况下，以所留联系地址为邮件通知方式。（3）出卖人的‘备案’义务不仅指其为办理初始产权登记所为义务，且包括为办理本案标的房屋权属证明所为的主要义务。（4）办证义务以出卖人为主，买受人协助配合。（5）买受人的‘协助配合’义务以出卖人提前7天通知提交手续的内容为准。该‘通知’方式与本条第（2）款约定相同。（6）如因出卖人的责任，导致买受人无法在约定的‘商品房交付使用后 180日内’取得房屋权属证明的，出卖方应当按约定标准支付违约金。（7）不可抗力情形或房屋权属办理机关接受备案手续后未及时核发证明，不视为‘出卖人的责任’，但出卖人对此负举证责任。（8）逾期办证日期，应当自商品房交付使用后第181日之日起，计算至出卖人将办理标的房屋权属证明的手续提交备案之日。（9）前述‘房屋权属证明’，包括标的房屋产权证和国有（出让）土地使用权证在内。”——《办证费用与责任认定——逾期未办证，责任在于谁？》 13.争议条款：商品房买卖合同中，房屋配备设备设施，在合同中体现为“配”，是否等于“送”，出现纠纷时，开发商会称《新华字典》里也没有解释“配”带有“送”的意思，商品房配备设备的约定不等于对该设备费用的权利放弃。四川成都中院（2006）成民终字第1128号“某开发公司与陈某房屋买卖合同纠纷案”中就存在这样的纠纷。一审法院主要以日常生活中普通的理解驳回开发商抗辩意见，二审主要以格式合同不利解释规则予以反驳。对于签约方而言，商品房配备的设施设备，哪些赠送，哪些收费，最好还是事先有个明确约定的好。——《购房附赠物品的兑现——买房有赠品，要不要兑现？》 |
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