房屋买卖风险防范(一)(2010-04-17 13:33:04)
最近在应出版社之约，编写房屋买卖合同案例图书。从活生生的案例中，我总结了一些风险，并以律师提示的方式告诉读者，以下是前面10篇的节选： 【律师提示】 2.房屋交易作为一项重要民事活动，卖方事先应充分征求家人尤其共有人的意见，同时应充分调查房屋交易市场行情及价格上涨空间，以免卖房时患得患失，徒生烦扰。 3.卖方收取定金时，应当就房屋买卖的主要条款如付款、交房、过户、税费负担等与买方达成一致并形成书面合同，以免事后因约定不明，导致履行受阻。 ——《卖方解除合同的理由——后悔卖了房，理由可正当？》 【律师提示】 1.在合同具备继续履行条件下，对方又无违约情形，一方拒绝履行，应承担违约责任。 2.就无产权证的房屋签订买卖合同，但房屋权属明确或嗣后完善权属证明，通常不会认定所签合同无效。故，对无产权证的房屋，如果心存疑虑，就不要交定金、签合同；交了定金，事后反悔，一旦卖方的房屋权属不成问题，因买方不继续履行合同，必然要承担违约责任。 3.房屋买卖合同对交房时间和付款时间要有明确约定，尽量不要采用口头约定方式，在无证据证明，对方否认情况下，口头约定相当于无约定。 ——《买方解除合同的理由——合同未签成，责任应在谁？》 【律师提示】 2.接受履行的一方，如果为自己的利益不正当地促成条件成就的，履行义务的一方应保留相关证据，以达到依法确认视为条件不成就的法律效果。 3.查阅、复印相关证据材料产生的费用，会因定性为本案产生的合理费用予以支持，亦可能以属举证责任范围应有义务而不予补偿。 4.故意不履行交房义务，认定违约同时，可能产生继续履行的法律后果，同时亦需承担支付因违约产生的违约金责任。 5.争议条款：“到期未付余款，本合同失效。每拖欠一天罚款500元，以此类推。”该条款关于逾期付款的法律后果系“合同失效”还是“继续履行，并按每日500元支付罚款”的约定相互矛盾。该约定无效。 ——《逾期付款与继续履行——付款虽逾期，履行仍继续？》 【律师提示】 2.在对方违约而违约责任没有约定或约定不明的情况下，如果一味坚持自己要求对方承担违约责任，而拒绝继续履行，可能导致被驳回诉讼请求的后果。 3.“毁约”与“违约”在合同约定中应有明确界定，相应的责任后果是否统一有必要加以澄清，否则，在一方“违约”，事后在诉讼中又同意继续履行情况下，很难认定为“毁约”，相应的“毁约”条款即难适用。 ——《违约与毁约行为后果——违约不毁约，责任如何担？》 【律师提示】 1.二手房签约前，买受人应对房屋内居住人员的情况应有所了解，对是否影响合同生效后的履行存在障碍应有判断，并在合同中对出卖人虽交了钥匙但买受人仍无法入住的违约责任及损失赔偿应做约定。 2.注意条款：“交钥匙”与“交房”非同一概念，交了钥匙不等于交付房屋，往往出卖人交了钥匙，但因租赁关系或共有关系，或其他原因，导致对出卖房屋有异议的案外人或第三人占据房屋，不予交付，而此情况下，是否出卖人承担责任或有能力解决实际交房问题，皆不明确，故二手房买卖合同中应对出卖人的全面履行交房义务及违约责任约定明确。 ——《交房义务的全面履行——儿子不腾房，算不算交房？》 【律师提示】 1.因出卖方迟延交房，买方持与他人签订的转租协议起诉主张租金损失，可能会被法院以租金计算标准不客观而驳回。 2.房屋买卖合同应对一方迟延交房或迟延付款的违约责任有明确约定。 ——《逾期交房与损失主张——交付房迟延，房租怎计算？》 【律师提示】 1.在合同已对履行义务的先后顺序有明确约定情况下，作为房屋买卖合同的卖方，以怀疑对方的诚信及担心过户后余款难以追回为由，要求“先交全款再办过户”如果没有合同依据，则构成单方变更合同，可能会承担违约责任。 2.即便是合同有明确约定“先交全款再办过户”，如果过户手续的办理，系因双方递件手续在先，税款交纳在后，因卖方拒绝配合递件，亦会被认为违约，由此导致合同解除的，应承担违约责任。 3.房屋买卖格式合同尾部通常有“双方约定的补充条款”，对合同条款及附件内容的手写修改或补充，其效力应优先于《合同》的其他约定，故如果无约定，应当将空栏涂销或加以注明，以防止事后一方为取得有利于己方证据而添加内容。 ——《过户付款附条件解释——房款未交齐，可否不递件？》 【律师提示】 1.未及时办理过户，嗣后因政策原因导致过户手续办理成为难题，并不能当然成为卖方主张合同无效的理由。 2.过户手续迟延办理通常会成为卖方的主要责任，在卖方无证据证明已尽通知义务情况下，买方未履行催告或协助义务通常不会认定构成违约。 ——《过户障碍与合同效力——过户难办理，买卖有无效？》 【律师提示】 1.定金收据虽为合同，但无法承载规范的房屋买卖合同所具备的必要条款。故房屋交易达成意向，不仅需要拟定尽可能内容详尽的合同，而且应当成为交付定金的前提。 2.争议条款：在未具体约定过户日期前，“余款过户前两天交付”的约定极容易成为翻悔一方反咬对方的利器。 ——《合同义务的履行顺序——交款或过户，如何分先后？》 【律师提示】 1.在约定先交房后付款情况下，交房义务的未完全履行有可能成为买方拖欠付款的抗辩理由，故房屋买卖合同应尽可能约定将买方的主要付款义务履行作为卖方交房的基础。 2.房地买卖陷阱之以小搏大被动变主动：先交少量定金，约定权属变更后付清余款，待权属变更后，买方掌握主动，大量的余款未予支付或仅支付少部分，对于卖方而言，买方此时出具欠条，卖方通常会予接受，由此买方基于合同享有物权请求权，卖方享有的只是一纸债权。防范关键点：签约前对买方资信做审核；签约时对付款条件和违约责任做约定；履行中出现对方违约情形，当机立断，在不能满足付款担保要求时，及时主张违约责任。 3.在一方先行违约的情况下，另一方解除合同，应当通知对方，未经通知的，合同尚未解除。 ——《解除条件与根本违约——付款太拖延，能不能解约？》
最近在应出版社之约，编写房屋买卖合同案例图书。从活生生的案例中，我总结了一些风险，并以律师提示的方式告诉读者，以下是其中几篇的节选： 1.售房合同签订后，出卖人交房、收款，如果交款人非签约相对人，但最终却成为产权人，房主是否一房二卖？辽宁沈阳中院[2005]沈民（2）房终字第712号“宁某与张某房屋买卖合同纠纷案”中就提示了此情形下的风险：一审认为是一房二卖，二审认为是买房人倒手再卖。风险防范：交款人非买房人的，应有买房人的委托或确认。——《一房二卖的确权原则——一房为二卖，谁享所有权？》 2.二手房买卖合同，注意条款：“办理房地产交易过程中的一切交易费用、税费、办证费全部由买方承担”。几为“显规则”。但在签约前，仍要核实出卖方的购房发票是否齐全，因为过户可能涉及到营业税，如果出卖人不能提供由税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证，则营业税全额计征，依合同约定，最终可能还是由买受人来买单。案见广东佛山中院（2006）佛中法民五终字第151号“何某与梁某房屋买卖合同纠纷”。——《购房原始发票的作用——购房无发票，增税谁来掏？》 3.漏洞条款：“买方逾期15日未付清应付房款的，作悔约处理，本合同即告解除，买方所交定金，卖方不予退回，已付购房款卖方在七日内退回买方；另赔偿卖方2万元违约金”。该条款规定的实际是逾期付款导致合同解除时的违约责任，如果逾期付款，合同未被认定解除，违约责任实际上不能依此主张，出现漏洞。——《购房原始发票的作用——购房无发票，增税谁来掏？》 4.注意条款：“交钥匙”与“交房”非同一概念，交了钥匙不等于交付房屋，往往出卖人交了钥匙，但因租赁关系或共有关系，或其他原因，导致对出卖房屋有异议的案外人或第三人占据房屋，不予交付，而此情况下，是否出卖人承担责任或有能力解决实际交房问题，皆不明确，故二手房买卖合同中应对出卖人的全面履行交房义务及违约责任约定明确。——《交房义务的全面履行——儿子不腾房，算不算交房？》 5. 涉及夫妻共有房屋的处分，就相对方而言，为避免纠纷，应当尽量查明出卖人婚姻状况、房屋实际权属状况，以确定权利处分的适法性。同时，尽量让夫妻作为权利人在房屋买卖合同上均签字认可。另一方面，以处置夫妻共同财产未经另一方同意为由主张合同无效，实践中存在举证责任、表见代理、善意取得、物权登记制度等的有力回击，故往往得不偿失。——《擅卖夫妻房合同效力——夫妻擅卖房，合同亦有效？》 6.“定金”与“订金”。能够发生双倍返还的为“定金”，如约定“订金”，则在一方违约时，不适用定金罚则。故购房合同中对“定金”的表述应明确，字面及解释均应符合法律规定的形式，嗣后的该款收据内容表述亦应明确为购房“定金”，任何表述为“订金”、“小订”“定钱”、“押金”、“保证金”、“信誉金”、“违约担保金”的做法，或对该款支付、收取的不一致表述，均有可能导致不适用定金罚则的法律后果。——《预付定金的准确表述——定金和订金，到底依哪个？》 7.因被继承人与出卖人买卖合同纠纷，并由继承人提起的房屋确权诉讼，通常包含了两层权属确认诉请，一为买卖合同有效，房屋为遗产，其次作为继承人，有权继承该房。因后一诉请法律性质为继承权纠纷，不能通过房屋买卖合同纠纷解决，故诉请应做如下表述或修正：确认买卖合同有效，确认被继承人的合法继承人对该房屋依法享有权利。——《遗产房屋的权属确定——合同收条在，谁是买房人？》 8.购买部分房产，办理过户时，存在分户办理权属证的情况，在约定过户费由买方负担的情况下，所有分户办证费用是否包含在内，应在合同中预先明确约定，以免事后引发争端。——《单独处分遗产房有效——亡妻名下房，转让有无效？》 9.就产权人已过世的作为遗产的房屋设定买卖，买受人应当对产权人法定继承人及签约人的受权情况作必要了解，同时有中间人或见证人，对所有授权委托情况要进行核验，并保留相关查验记录，保留付款凭证做到有据可查，以避免在无权处分情形时被认定存在重大过失而不构成表见代理，影响买卖合同效力。——《表见代理遗产房交易——出售父母房，是否有商量？》 10.争议条款：“兹将我的产权房屋卖给×××居住”。卖的是所有权还是使用权，约定不明，易生争端。故签订房屋买卖合同，应将标的房屋的位置、权属状况、价款等做明确约定。——《遗产房买卖过户办理——卖房人死亡，能否办过户？》 11.禁止购买农村私房不仅限于非城市居民。国办（1999）39号文关于“农村的住宅不得向城市居民出售”的规定不涉及向农村居民转让农村住房的问题，但不能据此得出允许向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房的结论。即使同一乡镇的村民，在不同村之间买卖房屋，即使买方属于因征地而失地、失房的“农转非”人员，即使村委会做见证，付清房款、入住数年，仍面临合同无效的风险。案见四川成都中院（2008）成民终字第434号“夏某与周某等房屋买卖合同纠纷”。——《农村居民户购房效力——农村居民户，买民房无效？》 12.买卖农村房屋，买方的风险还体现在诉讼程序上。无论是由卖方起诉主张确认合同无效，还是由买方先起诉确认合同有效，两种截然相反的诉讼请求都摆在买方面前：合同有效，继续履行；合同无效时返还房款同时赔偿损失需要通过反诉或另案起诉实现。在同一诉讼程序中提出两种诉讼请求，不仅削弱己方立场，而且还面临诉讼请求不明确之虞。——《农村居民户购房效力——农村居民户，买民房无效？》 13作为买卖合同标的的房屋因拆迁而未办理过户手续，起诉要求就安置房办理过户手续时，最好在诉状中予以特别明确，以防止判决执行的困扰。——《夫妻拆迁房单卖效力——夫妻共有房，单卖有无效？》 14.依据合同产生的交付房屋及转移所有权的请求权具有物权属性，不受诉讼时效拘束，案见四川成都中院(2008)成民终字第2868号“牟某与李某房屋买卖合同纠纷案”、广东佛山中院（2005）佛中法民五终字第946号“蔡某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”；在认为适用诉讼时效的判例中，辽宁沈阳中院[2008]沈中民二终字第957号“某开发公司与吕某商品房买卖合同纠纷案”认为虽然2年前就已交付使用，但未办权属登记的违约状态一直持续，不能视为已过诉讼时效；辽宁沈阳中院[2007]沈民（2）房终字第512号“某开发公司与梁某商品房买卖合同纠纷案”认为2年已过，无时效中断或中止事由，应丧失胜诉权。对违法违约迟延办证需要承担违约责任时，实践中倾向于适用两年诉讼时效，即以起诉时点向前追两年。故，无论是办理过户的物权请求权，还是追究逾期办证的违约责任的债权请求权，建议房屋买卖合同当事人尽量在合理期限内主张，不要超过2年期限。——《交房或过户诉讼时效——交房或办证，是否有时效？》 15.逾期办证。合同通常约定交房之日起90日内由出卖人将办理过户资料提交产权登记机关备案，但实际上超过90天，甚至180天，过户手续仍未办理，主张违约责任时，可能存在要求由买受人举证出卖人未将办理过户资料提交备案的责任，虽然按举证规则，该义务的是否履行应由出卖人承担，但将此义务转移给买受人一方不乏其例，如海南省海南中院（2007）海南民二终字第164号“邓某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案”就以买受人未举证驳回其相关诉讼请求，而该案买受人主张未办证时实际距离房屋交付已近两年。该判决意味着，为求保险起见，买受人主张违约责任时，最好到产权登记机关事先查询，以确定出卖人实际提交备案的日期，以确定逾期办证违约责任是否客观存在。——《逾期交付房屋的确认——商品房交接，该如何通知？》
最近在应出版社之约，编写房屋买卖合同案例图书。从活生生的案例中，我总结了一些风险，并以律师提示的方式告诉读者，以下是其中几篇的节选： 1.陷阱条款：“卖方应在房屋交付后180日内将办理房屋产权登记所需资料报产权登记机关备案，因开发公司的责任，买方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，卖方应承担违约责任”。约定了两件事：备案和办证，前一事约定了期限，但未约定违约责任；后一事未约定期限，但约定了违约责任。导致办证期限及违约责任防线脆弱，一攻即破。案见海南三亚中院（2008）三亚民二终字第30号“某开发公司与程某房屋买卖合同纠纷”。——《交房办证的逾期责任——交房和办证，逾期怎认定？》 2.合同对交房条件有明确约定情况下，仅告知竣工验收日期，而对约定的基础设施、配套建筑不做提及，会被认为不符合通知交房的条件，出卖人应承担逾期交房的违约责任。案见海南海口中院（2007）海中法民一终字第594号“某实业公司与吴某等房屋买卖合同纠纷”。但在房屋已竣工验收情况下，购房人以其他从给付义务或质量标准作为交付条件，认为不符而拒绝受领，会被认为构成违约。案见四川成都中院(2009)成民终字第1238号“石某等与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”。——《交房与收房义务履行——逾期交付房，抑或受领迟？》 3.陷阱及无赖条款：“逾期交房违约责任：交付期限的第二天起至实际交付之日止，月息在三个月内按0. 5%利率计算，至第90日起，月利息则按1 %利率计算。逾期超过150日，则视为乙方不履行本合同，乙方按甲方累计已付款的1%向甲方支付违约金。”该条款见于江西赣州中院（2006）赣中民一终字第242号“某开发公司与严某商品房买卖合同纠纷案”中：在逾期交房1年多的情况下，开发商认为应按甲方累计已付款的1%向甲方支付违约金。法院认定该款应按格式合同不利解释规则，判令逾期第150天以后的利息亦按月利率1％计算。——《逾期交房的违约赔偿——逾期交付房，违约怎赔偿？》 4.争议条款之逾期交房违约金两种标准的适用。对出卖方逾期交房，各地商品房买卖合同范本都会有这样的表述：“逾期超过60日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，出卖方应当自买方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的2%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖方按日向买方支付已交付房价款万分之三的违约金。”对于因逾期交付而为买方接受并长时间使用，嗣后因其他纠纷导致解除合同的，到底适用2%还是万分之三？辽宁沈阳中院[2007]沈民（2）房终字第648号“徐某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案”就提出了这样的现实问题，一审判决干脆认为买方接受逾期交付房屋并长期无异议使用，应当视为继续履行，故不适用2%违约金条款，嗣后解除合同，但并非因逾期交房，故也不适用日万分之三违约金条款，最终判决开发商无需承担违约金；二审判决认为解除合同时，买方提出逾期交房问题，应当适用2%条款。——《逾期交房的违约赔偿——逾期交付房，违约怎赔偿？》 5.商品房买卖合同陷阱之未办证退房条款：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人损失。”出卖人为促成解除条件实现，减轻违约责任，往往依此主张合同解除，而约定的损失赔偿100万房款不过1000元。——《逾期交房与合同解除——逾期交付房，谁有解约权？》 6.陷阱条款之委托手续或提示清单：在出卖方已逾期办证的情况下，以要求出具委托手续或确认资料清单为由，让买受人在“我司将于贵业主提交所有办证资料后 270天内办妥房地产证书”上签字，法院有可能会认为买售双方就办证时间另做变更约定。案见广东广州中院（2005）穗中法民四终字第2025号“何某与某开发公司商品房买卖合同纠纷”。——《逾期办证的违约认定——办证未发放，能否算逾期？》 7.陷阱字眼之“取得”与“办妥”：办证条款约定了“办妥”权属证明的日期，但在该证因各种原因没有发放的情况下，买受人以未“取得”该证为由主张逾期办证责任，较起真来，还真没理。案见广东广州中院（2005）穗中法民四终字第2025号“何某与某开发公司商品房买卖合同纠纷”。——《逾期办证的违约认定——办证未发放，能否算逾期？》 8.争议条款：“出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行……”，其中“规定期限”是指“180日”还是“办证机关办理权属证书的法定期限”，实践中倾向于后者，亦即买受人实际领证期限可能超过180日，出卖人还无需承担责任。“如因出卖人的原因”，是否等于“因出卖人不能证明的原因”，适用过错责任原则还是过错推定原则存在争议，实践中倾向于过错推定，如出卖人不能举证逾期办证存在法定或约定的免责事由，应承担违约责任。“180日”是办理整个项目初始登记即“大产权”还是分户“小产权”期限，出卖人亦可能提出异议，从交易习惯而言，应当理解为买受人取得房地产权属证书即分户产权证的期限。——《逾期办证的期间计算——逾期办两证，期间如何算？》 9.司法实践中，对逾期办理权属证明的违约金计算，有两种做法：合并计算、分段计算。前者从约定办理之日起至两证全部办理完毕合并计算；后者基于房产证与土地证分离的办证方式，各自计算违约金。对逾期办证的开发商而言，后者计算方法显然有利。四川成都中院（2007）成民终字第2686号“某开发公司与吴某房屋买卖合同纠纷案”一审按前者计算违约金为2万余元，二审改按后者方法计算，违约金变更为不足一审的三分之一。——《逾期办证的期间计算——逾期办两证，期间如何算？》 10. 预售商品房合同中虽载明土地使用权类型为出让，并有证书字号，购房人亦应多种途径加以核实。否则，嗣后办理土地证如载明却为“划拨”类型，明明开发商违约欺诈，若合同中对此违约责任无针对性条款，亦无奈何。云南昆明中院（2007）昆民三终字第522号“尹某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案”判决为开发商回避责任提供了两种遁词：第一种，似是而非论。划拨地变为出让地，由此引诱购房人签约，属于先合同义务违反，开发商应承担缔约过失责任，而缔约过失责任“属法定之债，责任方式为赔偿责任，强制实际履行责任、违约金责任则系合同责任的方式”，最后的结论就是开发商无责任。第二种，正在办理论。自己着急委托其他机构办理的土地证，写的什么类型与我无关，最后该我开发商办的证，我还在办理。故，对购房人而言，回避此风险，只能如此：（1）审核开发商预售手续是否合法，公示的证件是否真实，标明的证号是否对应；（2）合同中明确约定就土地使用权证类型名实不副的违约责任；（3）明确约定由开发商办理权属证书的，在无开发商转委托或同意的情况下，不要自行委托其他机构办理，否则，即使办下来的证件类型与实不副，开发商也可能不用承担责任，而购房人所费代办费、工本费、测绘费等办证费白花。——《土地性质变更的责任——明明是出让，怎么变划拨？》 11.买受人主张办证义务时，最好分两段主张逾期办证的违约赔偿金，即自应办证之日起至判决确定日之前，自判决确定的日期至实际办证期间的违约金，因存在法律适用或是否违约之争，导致第一段的是否逾期办证责任不为法院认定的情况下，而第二段逾期办证违约责任通常又会因未单独主张而在判决书中未提及，导致法院虽判决合理期限内比如90天内办证，在卖方仍未办理的情况下，要么通过起诉，要么放弃主张违约金。而诉讼请求分两段提出，法院即使未支持第一段期间的逾期办证责任，但支持了第二段，即“出卖方在该合理期间仍未履行办证义务的，应给付买方已付购房款的利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款年利率计付）”。——《办证费用与责任认定——逾期未办证，责任在于谁？》 12.争议条款：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”通常情况下，会认为该款约定的出卖人的办证义务，应为“小产权”即买受人的房屋权属登记手续（包括房产证及土地证），但也有不同判例，认为约定清楚，表明的是出卖人办理“大产权”即开发项目初始登记手续，案见湖北宜昌中院（2007）宜中民一终字第00030号“车某与某开发公司商品房买卖合同纠纷”、海南三亚中院（2007）三亚民一终字第25号“钱某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”；同时是否系出卖人责任，通常认为期限届满买受人未取得权属证明，推定出卖人违约，出卖人应就“非因出卖人原因”进行举证，但也有例外，认为举证责任在买受人，需要买受人证明其未取得权属证明，系“因出卖人的原因”，案见辽宁沈阳中院[2007]沈民（2）房终字第115号“某开发公司与娄某商品房买卖合同纠纷”。故，有必要对该约定加以明确，可以约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”“前款规定的办证义务，应当做如下理解：（1）交付应当以经包含消防验收在内的综合竣工验收为前提，由出卖人取得该综合竣工验收证明后，提前7天通知买受人办理交付手续；（2）前款‘通知’，应当是以买受人在双方所签购房合同上所留联系电话为第一通知方式，在电话无法联络情况下，以所留联系地址为邮件通知方式。（3）出卖人的‘备案’义务不仅指其为办理初始产权登记所为义务，且包括为办理本案标的房屋权属证明所为的主要义务。（4）办证义务以出卖人为主，买受人协助配合。（5）买受人的‘协助配合’义务以出卖人提前7天通知提交手续的内容为准。该‘通知’方式与本条第（2）款约定相同。（6）如因出卖人的责任，导致买受人无法在约定的‘商品房交付使用后 180日内’取得房屋权属证明的，出卖方应当按约定标准支付违约金。（7）不可抗力情形或房屋权属办理机关接受备案手续后未及时核发证明，不视为‘出卖人的责任’，但出卖人对此负举证责任。（8）逾期办证日期，应当自商品房交付使用后第181日之日起，计算至出卖人将办理标的房屋权属证明的手续提交备案之日。（9）前述‘房屋权属证明’，包括标的房屋产权证和国有（出让）土地使用权证在内。”——《办证费用与责任认定——逾期未办证，责任在于谁？》 13.争议条款：商品房买卖合同中，房屋配备设备设施，在合同中体现为“配”，是否等于“送”，出现纠纷时，开发商会称《新华字典》里也没有解释“配”带有“送”的意思，商品房配备设备的约定不等于对该设备费用的权利放弃。四川成都中院（2006）成民终字第1128号“某开发公司与陈某房屋买卖合同纠纷案”中就存在这样的纠纷。一审法院主要以日常生活中普通的理解驳回开发商抗辩意见，二审主要以格式合同不利解释规则予以反驳。对于签约方而言，商品房配备的设施设备，哪些赠送，哪些收费，最好还是事先有个明确约定的好。——《购房附赠物品的兑现——买房有赠品，要不要兑现？》 |
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