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申请人：某购房者 被申请人：某房地产开发有限责任公司 申请人与被申请人之间的商品房买卖合同逾期办证违约纠纷一案，申请人于2005年3月10日向本会提出仲裁申请，本会于同年3月14日予以受理，双方当事人在规定期限内未共同选定仲裁员，同年3月31日由本会主任指定独任仲裁员设立仲裁庭审理此案。 本案于2005年4月13日在本会住所开庭审理，申请人的委托代理人与被申请人的委托代理人到庭参加仲裁活动，本案现已审理终结。 申请人在其仲裁申请书中称，2001年7月27日申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，申请人以按揭方式购买被申请人开发的吉祥花园1幢4单元2号房屋一套，面积132.32平方米，总价款为231560元。合同第15条约定：2001年10月30日前交房，在交房后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。合同签定后，申请人按合同约定支付了房价款，被申请人也于2001年10月30日按期交付了房屋，但因被申请人自身的原因导致购房人至今未办理房屋产权证，已严重违反合同约定，应承担逾期办证的违约责任。另由于合同约定逾期办证按已付购房款的0.02%支付违约金，这使被申请人违约1日与违约若干年的责任一样，只需承担46.3元违约金，使之可以不顾购房者的利益而无限期地怠于办证，不利于保护购房者的合法权益。该约定违约金明显过低，请求依法予以调整，并主张依照合同法第114条和最高法院关于商品房买卖合同的司法解释第16条、第18条之规定，按银行逾期贷款利率每日万分之2.1计算逾期办证违约金。为此，申请人提出如下仲裁请求：1.由被申请人从2001年12月30日起、至2005年3月14日止，按逾期1170天、每日万分之2.1计算支付违约金56797元;2.由被申请人在仲裁裁决生效后30日内向申请人提交办理产权证书所需资料，否则仍按每日万分之2.1继续支付违约金，直至申请人取得产权证之日止;3.仲裁费用由被申请人承担。 被申请人答辩称，在双方签订的《商品房买卖合同》第15条中，有“……如政府原因影响，时间顺延”的约定，该合同签订以后，被申请人依约履行自己的义务，但由于市政建设修建的中心环北线穿过被申请人开发建设的吉祥花园小区，从而严重影响了被申请人对小区的开发规划和施工进度;同时，由于承担政府住宅解困任务的经济适用房建设公司为确保该市重点工程“世纪园”搬迁住宅工程生活和施工用水，需要在被申请人开发的该小区规划范围内修建取水设施，从而影响了被申请人对该开发小区的整体规划、施工、验收，致使被申请人至今未完全取得办理房屋产权所需的有关验收资料。因此，导致被申请人未能按约向有关部门提交办理房屋产权证所需资料的主要原因是政府原因的影响，且该原因是房屋开发商在主观上和客观上都无力所能改变的，其责任不在被申请人。依照合同的约定，因政府因素的影响，被申请人不应承担违约责任。 本庭认为，本案需要在确认以下几个问题的基础上考虑申请人的仲裁请求： 1.在本案《商品房买卖合同》第15条中，是否存在“如政府原因影响，时间顺延”的约定? 被申请人称，在本案《商品房买卖合同》第15条中关于办证期限有“如政府原因影响，时间顺延”的约定。经查，在本案《商品房买卖合同》第15条“关于产权登记的约定”中，并没有“如政府原因影响，时间顺延”的这一约定。在该合同第8条“交付期限”中，有“政府市政建设影响”“出卖人可据实予以延期”的约定，但本案没有发生逾期交房的违约问题。 2.市政建设修建中心环北线穿过被申请人开发建设的吉祥花园小区，是否影响被申请人履行协助购房者办理房屋产权登记的义务? 被申请人在其答辩书中称，“由于市政建设修建的中心环北线穿过被申请人开发建设的吉祥花园小区，从而严重影响了被申请人对小区的开发规划和施工进度”，从这句话来看，中心环北线的修建，所影响的是被申请人对该小区的开发规划和施工进度，进一步可能发生影响的是房屋建设的竣工期限，但从本案已按合同约定的期限如期交付了房屋这一事实来看，中心环北线的修建并没有影响房屋建设的工期。 3.经济适用房建设公司为了“世纪园”住宅工程生活和施工用水，而在被申请人开发的小区规划范围内修建取水设施，是否属于政府行为?对本案的逾期办证问题有何影响? 被申请人在其答辩书中称，经济适用房建设公司在本案吉祥花园小区内修建的取水设施，影响的是被申请人对该小区的规划、施工和验收。 被申请人在庭审调查中并未举证证明经济适用房建设公司在吉祥花园小区内的取水行为是政府的强制性行政行为。另如以上第2个问题所示，取水行为影响规划和施工所能进一步影响的是房屋建设的工期，然而本案的工程建设工期并未受到影响。 至于取水设施是否影响本案工程的验收，被申请人在庭审调查中向仲裁庭提交的第六组证据即“环境工程验收不能通过的证据”，其中包括两项书证，一是由经济适用房建设公司于2004年3月20日出具的“说明”，这只能证明取水行为是另一个公司的私法行为而非政府的公法行为;二是由被申请人于2003年4月8日委托盛强房屋拆迁代办所拆除包括上述取水设施在内的违法建筑的协议及其付款凭证，既然该取水设施属可以或应当予以强制拆除的违法建筑，其影响该小区环境评价并进一步影响其工程的验收，是可能的。验收不能通过，则不能取得验收合格证明，由此而影响产权登记是必然的。 4.被申请人至今未完全取得办理房屋产权所需的有关验收资料，责任在谁? 如以上第3个问题所示，包括取水设施在内的违法建筑未予拆除，从而影响了该小区的环境评价和工程验收，不能取得工程验收合格证明进而又影响了产权登记，这属于合同法第121条所规定的“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的情况。而且本案所涉及的“第三人的原因”即另一公司的取水行为，被申请人不能举证证明该取水的地点是唯一的、不可选择的，也没有证据证明该取水位置的定点是政府的行为。所以仍然应由被申请人向申请人承担违约责任，然后再由被申请人与该第三人另行解决他们之间的纠纷。 被申请人举出最高法院关于商品房买卖纠纷适用法律的司法解释之第18条，认为该条强调“由于出卖人的原因”方能由出卖人承担逾期办证的违约责任，本案是由于第三人的原因导致逾期办证的，按照该条的精神理解，不是出卖人的原因则出卖人不承担逾期办证的违约责任。对此，本庭认为，最高法院的上述司法解释第18条不能、也没有排除我国现行《合同法》第121条的适用。本案的情形应当适用《合同法》第121条解决逾期办证的违约责任问题。 5.本案合同中约定的逾期办证违约金能否增加、以及如何计算? 申请人称，本案合同第15条约定，按已付房价款的0.02%计算逾期办证违约金的结果，不论逾期多长时间，总共就只有46.3元，明显过低，不利于保护购房者的权益。仲裁庭对此表示认同。 根据合同法第114条第2款的规定，约定违约金过低的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条也规定可以增加。同时，该司法解释之第18条第2款规定，“损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”银行现执行的逾期贷款利率为每日万分之二点一。本庭认为，商品房出卖人逾期办证所能给买受人造成的损失，属数额难以确定的损失，可以参照该条之规定予以处理。与此同时，确定该项违约金的具体数额还应结合以下因素综合考虑：一是合同法及前举司法解释的相关条款关于约定违约金的增加和计算方法，均为任意性、授权性规范，非强制性规范，因此，仲裁庭在适用或参照这些条款时可以有一定的自由裁量空间;二是如本案这样的逾期办证违约金，由于它与具体的损失数额难以对应，故不能体现其损失填补的补偿性违约金性质，更多地表现出惩罚性违约金的性质，既然有惩罚性，则应当结合违约的轻重情节适度把握，不可过度惩罚;三是鉴于被申请人所面临的实际情况，其早在2003年4月就委托了拆迁代办机构拆除包括上述取水设施在内的违法建筑，只因该取水设施尚在另一公司的工程使用中而至今未能予以拆除;四是本案办理房屋产权登记的相关资料就只差小区环境评价验收这一项，其余的资料均已备齐，而环境资料的取得又受制于上述取水设施因尚在使用中而暂时不能立即拆除，客观上有其可以适当给予谅解的一面。基于此，本庭从尽量平衡双方利益的立场出发，认为应当对按照上述方法计算的违约金数额作一定的调整，可按60%予以支付。 申请人主张从2001年12月30日起、至2005年3月14日止，逾期1170天，违约金数额为56797元。本庭认为，本案合同第15条所规定的60日，是出卖人向产权登记机关报送资料的期限，而非指买受人取得房屋权属证书的期限，本案合同没有约定买受人取得房屋权属证书的期限。按照最高法院上述司法解释的规定，买受人取得房屋权属证书的期限，在购买期房的情况下，是自房屋交付使用之日起90日。则本案2001年10月30日交房，应从当月31日起算，90天应至2002年1月28日届满，逾期办证的天数应从该90天届满后之次日即2002年1月29日起算，至2005年3月14日止，为1140天。申请人已付购房款总额为231560元，按每日万分之二点一计算，每天的违约金为48.63元，逾期1140天应为55438.20元，再将此数按60%计算，则为33262.92元。 6.申请人请求由被申请人在仲裁裁决生效后30日内向申请人提交办理产权证书所需资料，否则仍按每日万分之2.1继续支付违约金，直至申请人取得产权证之日止，是否恰当? 对此，本庭认为，关于今后有可能继续发生的逾期办证违约金问题，其期限不能计算至申请人实际取得房屋权属证书之日止，因为商品房开发商在产权登记方面的义务主要是协助买受人办理登记，最后交纳有关税费和领取房地产权属证书的手续应由购房者自己完成。我国《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”据此，商品房开发商协助购房者办理房屋权属登记的法定义务主要是提供必要的证明文件，在其备齐办理产权登记所必需的全部资料、送交房屋产权登记机关之后，至购房者可以持相关凭证自己前往房屋产权处办理房产证之时，房开商的协助义务即告完成。法律没有要求房开商必须将每一户购房者的分户产权证办好之后交到各购房者手上。所以，商品房出卖人协助购房者登记的义务应在其将必要的资料交到产权处之时为止。另外，根据本案吉祥花园小区目前的状况，要求其在裁决生效后30日内能够完成环境整治并通过验收的可能性不大，故确定其履行裁决的期限宜稍长一些较为现实和公允。 综上，根据我国《合同法》第121条、114条并参照最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条和第18条之规定，裁决如下： 一、由被申请人于本裁决书送达之后15日内向申请人支付逾期办证违约金33262.92元。 二、由被申请人于本裁决书送达之后90日内将可以由申请人自行前往房屋产权登记机关办理其分户产权证的必要凭证交付给申请人，该期限届满后被申请人未完成此项协助义务则仍按每日48.63元的60%即29.18元的额度继续向申请人支付逾期办证违约金，至被申请人完成此项协助义务之日为止。 三、本案仲裁费用3000元，申请人已向本会交付，由被申请人承担，被申请人应于履行上述第一项裁决之时一并向申请人支付。 本裁决为终局裁决，裁决书自作出之日起发生法律效力。 (何其荣编写) |
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