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敬从军 绵阳师范学院副教授、绵阳仲裁委员会仲裁员 摘要：在商品房买卖交易关系中，开发商逾期交房和办证现象屡见不鲜。逾期交房易于认定，如无免责事由则必须承担违约责任。逾期办证，是指开发商实际办证时间超过了合同约定的办证期限，应承担违约责任的行为。逾期交房必然导致办证的迟延，逾期办理总产权证又必然导致办理房屋权属证书的迟延，在承担了逾期交房或者逾期办理总产权证书的违约责任之后，则不能再僵化地按原交房日期确定的办证期限认定迟延办证的责任，而应以实际交房日期或者实际办理总产权证书的日期为起点重新确定办证的期限，超过此期限办证则可认定为逾期办证而承担违约责任，否则不承担责任。 关键词：逾期 交房 办证 责任 【案 情】 申请人：吕×× 陈×× 被申请人：四川××房地产开发有限公司 2006年12月1日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》。《商品房买卖合同》第十条约定：“出卖人应当在2007年12月31日前向买受人交付该商品房”。《商品房买卖合同》第十九条第一项约定：“出卖人应当在2008年3月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意……买受人不退房，出卖人按已付房价款的2‰向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同》第十九条第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。《商品房买卖合同补充协议》第七条第3项约定：“出卖人在取得房屋总产权证书并在买受人提交齐全的房屋产权分户资料后365天内协助买受人办理房屋所有权证和国有土地使用权证证书，如因买受人原因造成不能及时办理权属登记手续，办理时限顺延”。《商品房买卖合同补充协议》第十四条约定：“本协议与其它附件是《商品房买卖合同》的当然组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。建筑面积以房管局实测为准，其参照标准为129.68 m2，如有误差按单价2363.76元/m2多退少补”。《商品房买卖合同补充协议》第十五条约定：“本协议与《商品房买卖合同》所约定不一致的，以本协议规定为准”。依此条约定，房屋权属证书的办理时限应以《商品房买卖合同补充协议》第七条第3项约定为准，而不再适用《商品房买卖合同》第十九条第二项的约定。 实际交房时间是2008年12月14日（逾期348天），交房当日被申请人向申请人支付逾期交房违约金3801.00元；被申请人取得楼栋权属证明的时间是2010年10月25日（逾期两年零205天）；申请人取得房屋所有权证的时间是2011年3月3日，取得国有土地使用权证的时间是2011年8月16日。 另查明：根据《补充协议》第十四条的约定，房屋建筑面积，以房管局实测为准，其参照标准为129.68m2,如有误差按单价2363.76元／m2多退少补。房产证上记载的实测面积为128.42m2,与约定的参照标准相比误差1.26m2，折合应退款额为2978.34元。 申请人认为被申请人的行为已严重损害了申请人的合法权益，因此提出仲裁请求如下： 请求依法判令被申请人向申请人支付违约金及面积差异款项及利息共计人民币15049.25元；其中：支付逾期办理楼栋权属证书违约金613.00元；逾期办理房屋权属证书违约金10774.63元 （自约定取得房屋总产权证书后的365日之次日起至申请人实际取得房屋所有权证书之日止的违约金）；支付房屋面积差异的款项2978.34元，前述款项逾期支付的利息683.28元； 被申请人口头辩称：一、房屋面积差异按合同约定处理；二、逾期办理楼栋权属证书和房屋权属证书违约金的计算方法存在期限重复计算问题，房屋权属证书违约金的起算时间应从楼栋权属证书（总产权证书）实际取得的时间的次日开始至365日后起算（补充协议第七条）；三、逾期办证的原因主要在于政府行为，属不可抗力，应免责；四、违约金的仲裁时效已过期；五、违约金不应计算利息。 双方对房屋面积差异的处理没有异议，争议的焦点集中于逾期办理楼栋权属证书和逾期办理房屋权属证书是否违约的问题，包括对《商品房买卖合同补充协议》第七条第3项关于办证时限起算点的理解，以及是否属不可抗力，是否已过仲裁时效等；其次对违约金计算利息有分歧。 【审 理】 仲裁庭审理认为，《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方真实意思的表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第一百零七条的规定，双方必须按合同的约定全面履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。被申请人办理楼栋权属证书的时间已显然超过《商品房买卖合同》第十九条约定的时间，应当按照该条的规定承担违约责任。判断房屋产权证书办理时间违约与否，关键在于确定《商品房买卖合同》及其《补偿协议》所认定的办证期限。本案主要的争议焦点就是如何理解《商品房买卖合同补充协议》第七条第3项“取得房屋总产权证书”的时间问题，申请人理解为从约定取得房屋总产权证书的时间（即2008年3月30日）起算，被申请人理解为应从实际取得房屋总产权证书的时间（即2010年10月25日）起算。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释”的规定，此处“取得总产权证书”的“取得”理解为“实际取得”更符合通常所理解的生活常识。因此，应以2010年10月25日为起算点，被申请人须在365日内（即在2011年10月24日前）办妥房屋权属证书（含房屋所有权证和国有土地使用权证）。申请人取得房屋所有权证的时间是2011年3月3日，取得国有土地使用权证的时间是2011年8月16日，均在此期限之内，不应承担房屋权属证书的违约责任。综上，被申请人无需承担逾期办理房屋权属证书违约责任，但需承担逾期办理楼栋权属证书的违约责任，应支付违约金613.00元。 对于申请人要求被申请人承担逾期办证违约责任的仲裁请求，被申请人辩称其之所以逾期办证，是因为政府未及时变更土地使用年限而导致办证逾期，应属不可抗力情形，不予承担法律责任。仲裁庭认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，该小区开发用地年限不符合规定，并申请政府变更该幅土地的使用年限这一事实被申请人早已明知，本应及时协调和敦促政府积极作为，因此并不属于不能预见、不能避免和不能克服的不可抗力情形。 对于被申请人提出的已过仲裁时效的抗辩，仲裁庭认为，根据《中华人民共和国仲裁法》第七十四条“法律对仲裁时效有规定的，适用该规定，法律对仲裁时效没有规定的，适用诉讼时效的规定”以及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”和第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，楼栋权属证书的办理时间申请人并不知晓，也不必知晓，申请人关注的是其房屋产权证书。前已述及，在2011年10月24日前取得房屋产权证书均属合法，而房屋产权证书的实际办理时间是2011年3月3日，不存在违约的问题，当然就不不知道或者应当知道楼栋权属证书已逾期的事实，房屋权属证书更不存在仲裁时效的问题。即使从实际交房日起算，按照3个月内办理楼栋权属证书（按之前合同约定2007年12月31日交房，2008年3月30日办理楼栋权属证书的日期顺推），然后365日内办理房屋权属证书的期限开始计算，也未超过两年。因此，申请人的仲裁请求并未过仲裁时效。 利息指因存款、放款所应得的本金以外的收入，本案所涉款项尚未固化确定，要求支付利息于法无据，不予支持。 仲裁庭裁决如下： 一、被申请人四川锦盛房地产开发有限公司自收到本裁决书之日起30日内向申请人吕姚和陈亮中支付房屋面积差异款2978.34元，办理楼栋权属证书违约金613.00元。 二、驳回申请人对被申请人的其它仲裁请求。 【评 析】 商品房买卖交易中逾期交房和办证的情况屡见不鲜，此案具有一定的代表性，对其责任的认定不仅事关当事人双方利益，而且具有一定社会影响力，更事关社会公平正义的彰显以及法律的严肃性。本案要解决的主要问题就是在商品房买卖交易关系中，开发商逾期交房和办证之后责任如何认定。逾期交房易于认定，本案中双方对此也无争议，实际交房的同时开发商也已自觉支付了违约金。关键是逾期办证的责任认定问题颇有争议。 一、何谓 “逾期办证”？ 本文所谓“逾期办证”，是指开发商实际办证时间超过了合同约定的办证期限，应承担违约责任的行为。由此可知，只要是逾期办证，就必然是违约行为，如无适法的免责事由就应当承担违约责任。因此争议焦点实际上演变成了判断开发商是否逾期办证的问题。 二、开发商是否逾期办证？ 按照《商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定，交房、办理楼栋权属证书（总产权证书）和办理房屋权属证书均属开发商必须履行的合同义务，其截止时间分别应是2007年12月31日、2008年3月30日和2009年3月30日。而实际交房时间是2008年12月14日；办理楼栋权属证书的时间是2010年10月25日；办理房屋产权证书和国有土地使用权证书的时间分别是2011年3月3日和2011年8月16日。简单地将上述时间一一对应，开发商办证时间明显逾期，似乎应顺理成章承担违约责任。但是在已经支付了逾期交房违约金的情况下，再行承担办证的违约金，存在如下问题：一是期限有重复，有违民法的平等、公平和诚实信用原则；二是过于机械、僵化，不符合客观事实。 众所周知，在商品房买卖交易过程中，一个基本的逻辑顺序和惯例是：先交房，再办理总产权证书，最后办理分户的房屋权属证书。该顺序无法颠倒，前一个行为是后一个行为的基础，后一个行为必须以前一个行为为起点，环环相扣，均以实际交房为前提。根据《商品房买卖合同》第十条、第十九条和《商品房买卖合同补充协议》第7条的约定，办理总产权证书应在交房后3个月内完成，办理房屋权属证书应在办理了总产权证书之后365日以内完成，否则即属逾期办证。据此，因实际交房时间是2008年12月14日，那么办理总产权证书应在2009年3月14日前完成，实际是2010年10月25日完成，显属逾期办证；依此类推，办理房屋权属证书则应在2011年10月25日前完成，实际办证分别是在2011年3月3日和2011年8月16日完成，未超过期限，不属逾期办证。综上，开发商逾期办理总产权证书（即楼栋权属证书），应承担违约责任；办理房屋权属证书并未逾期，无需承担违约责任。 三、关于《商品房买卖合同》及其《补充协议》性质的认定和对《补充协议》第七条第3项“取得房屋总产权证书”用语的解释说明 （一）《商品房买卖合同》及其《补充协议》性质上属格式合同 《合同法》第39条第2款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”主要由格式条款构成的合同即为格式合同。该案中《商品房买卖合同》虽然使用的是四川建设厅和四川省工商行政管理局共同制定的示范文本，但其中大量填充性的内容仍然是由开发商为了重复使用而预先拟定，并未与买受人协商的条款。购房者除了选房的自由，对合同中的价格、交房和办证期限、违约责任等重要条款并无选择权。其《补充协议》更是由开发商预先拟定，并不会与买受人协商，且大量重复使用的合同。因此，《商品房买卖合同》及其《补充协议》性质上属格式合同。 （二）《商品房买卖合同补充协议》第七条第3项“取得房屋总产权证书”用语中的“取得”应指“实际取得” 在审理中，申请人要求被申请人承担逾期办理房屋权属证书违约金10774.63元，其理由是按照《商品房买卖合同补充协议》第七条第3项“出卖人在取得房屋总产权证书并在买受人提交齐全的房屋产权分户资料后365天内协助买受人办理房屋所有权证和国有土地使用权证证书”的约定，被申请人应向申请人支付自约定取得房屋总产权证书后的365日之次日起至申请人实际取得房屋所有权证书之日止的违约金。换句话说，申请人将“取得房屋总产权证书”中的“取得”理解为“应取得”或“约定取得”，即把《商品房买卖合同》第十九条第一项约定的楼栋权属证书办理的截止日期2008年3月30日当做了《补充协议》第七条第3项“取得房屋总产权证书”的时间。被申请人辩称此处的“取得”按照文义解释的方法应解释为“实际取得”，理解为“约定取得”不符合文义及法律的精神。双方理解存在分歧，如何认定直接决定着开发商应办证的期限，进而决定着被申请人是否属于逾期办证，并承担违约责任。需说明者有如下几点： 1、前已述及，从逻辑和惯例上，必须先实质性交房，才能办总产权证；必须实际取得总产权证，才能办理房屋权属证书。逾期交房既已承担违约金，前面的期限则应归零，并以此为起点，重新计算时限；实际取得总产权证的时间也已逾期，理应承担违约责任，相应前面的期限也应归零，并以此为起点，重新计算办理房屋权属证书的时限。 2、从语义上看，“取得”在《现代汉语词典》中被解释为“得到”；而“得到”在《现代汉语词典》中被解释为“事物为自己所有；获得”。不难看出，“取得”应指“实际取得”。 3、从法律的规定看，《合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。” 解释合同的目的，在于探求当事人在合同中所表达的真实意思。本法条规定了合同解释的几种方法，包括文义解释、整体解释、目的解释、习惯解释和诚实信用解释，无论采用何种解释方法，“取得”解释为“实际取得”更符合逻辑和解释的目的。 第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。” 前已述及，《商品房买卖合同》及其《补充协议》应属格式合同，按通常理解，也只有实际取得总产权证书才能办理房屋权属证书。尤其是已承担了逾期交房违约金，并将承担逾期办理总产权证书的违约金，更应理解为“实际取得”才符合通常理解及诚实信用原则。 因此，“取得房屋总产权证书”用语中的“取得”应指“实际取得”。被申请人则应在2010年10月25日后的365日内即2011年10月25日前办理房屋权属证书。 此外，关于不可抗力，仲裁时效和利息等问题，仲裁庭的裁决意见可资同意。综上所述，仲裁庭对此案事实认定清楚，裁决正确。
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