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开发商除向购房人交付房屋外，按照合同约定或法律规定为购房人按期办理不动产权证书也是其主要义务之一。逾期办理不动产权证，导致购房人迟迟不能从法律意义上完整地取得房屋所有权，权利处于不确定状态。而无法及时办理房屋产权证书，开发商也处于违约风险下。本文将针对逾期办证的风险防范进行分析。 一、开发商逾期办证的责任承担 （一）逾期办证的时间认定 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，在商品房买卖合同对办理房屋所有权登记的期限有约定的情况下，以合同约定为准；若商品房买卖合同对办证时限没有约定的，标的物为尚未建成房屋的，办证时限自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，办证时限为自合同订立之日起90日。 （二）逾期办证的违约责任 由于开发商的原因，购房人在约定期限届满未能取得房屋权属证书的，除双方另有特殊约定外，开发商应当承担违约责任。若商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，则按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 （三）逾期交房与逾期办证并存时的责任承担 在涉及逾期交房和逾期办证并存的情形下，开发商则需承担逾期交房与逾期办证的违约责任。在2016年第11期《最高人民法院公报》所载周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案中，法院认为，合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款。因此，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。 二、逾期办证的一般原因 实践中，购房人不能在规定时间办理房屋产权证书的原因主要如下： 一是由于开发商原因导致的逾期办证，包括土地使用手续不合法、开发商没有支付全部的土地出让金、开发商违法建房、开发商不能提供规定的材料等；另外开发商没有将代收的公共物业维修基金上缴，没有将抵押权注销等，也会影响房屋产权登记手续的办理。 二是由于购房人原因导致的逾期办证，包括规定的税费没有缴纳、业主延迟提交资料，不配合办理手续等。 三是由于第三人的原因导致的逾期办证，如政府规划变更、房地产行政管理机构、测绘机构等相关部门因工作拖延、工作疏忽等原因造成的逾期办证；再如由于施工企业造成的逾期交房而导致的逾期办证。 三、如何应对逾期办证风险 （一）一般注意事项 在出现逾期交房情形时，不论是开发商还是购房人应注意收集、固定如下证据：（1）《商品房买卖合同》；（2）买受人收房的记录；（3）开发商已经向房屋产权登记机关提交办理权属证书备案资料的证据；（4）双方有关办理权属证书的往来函件或补充协议等。根据以上资料，判断开发商是否存在逾期交房行为。 （二）购房人如何应对 对于购房人而言，需要留意判断造成逾期办理不动产权属证书是否开发商的原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，在无其他约定的情况下，只有因开发商的原因造成办理买受人房屋所有权证（小产权证）逾期的，开发商才承担责任。若因非开发商原因造成办理买受人房屋所有权证（小产权证）逾期的，开发商一般不承担责任。 因此在开发商逾期交房的情况下，购房人可在采取诉讼手段前向开发商、不动产登记机关等了解开发商逾期办证的原因及可能解决的时间，避免不必要时间、精力损失。此外购房人也需留意诉讼时效等一般诉讼风险。 （三）开发商如何应对 对开发商而言，开发商为避免逾期办证首先应从自身做起，防患于未然。例如，应根据《商品房买卖合同》等文件确定开发商提供办理权属证书所需资料的时间，并在合同约定的期限内，向不动产登记机关提交买受人办理权属证书时应由开发商提供的资料。 开发商可在合同中约定，由于部分政府政策具有不可预料性，可选择部分政府抽象行政行为加入不可抗力条款，免除此情形下支付违约金的义务。而对施工企业原因造成的逾期，开发商可根据买卖合同支付买受人违约金之后，再根据与施工企业签订的合同向施工企业索要违约金来弥补损失。 文/张远洪律师 |
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