购房人主张逾期交房、逾期办证违约金的攻与防

前言：

受疫情冲击了三年的经济终于开始复苏，房地产行业不景气的现象也在慢慢退散。然而，令购房人最头疼的难题是开发商不及时交付房屋、不及时配合办理房产证，使得购房人处于被动地位而又无计可施。想必大多数购房人在遇到开发商不能如期按照约定期限交付房屋并配合办理房产证的情况而焦头烂额。本文主要针对开发商出售商品房，迟延履行交付商品房、不按时配合办理房产证从而衍生出购房人向其主张违约金等问题进行答疑解惑。下面笔者就通过经办此类案件的经验以及相关司法案例的形式为大家简单介绍，在遇到以上两种情形时，购房人如何拿起“法律的武器”向开发商主张合法权益以及在主张该两项权益的过程应当防御哪些方面。

“攻点”——向开发商主张逾期交房违约金 一、法律依据： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第九条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 二、购房人主张逾期交房违约金准备证据方向点： 1.与开发商签订的《商品房买卖合同》等合同类证据。 2.已支付购房款的银行转账凭证等能够证明已按照合同约定履行了支付购房款义务的证据。 3.要求开发商出具房屋经过建设工程竣工验收合格且完成建设工程竣工验收备案登记的证明文件。例如：与购房人交接人员的微信及短信聊天截图、向交房工作人员要求出具竣工验收合格证明等话题的录音录像等证据（注意：购房人要防止留下自己明知上述事实且依然接收房屋的证据）。 4.开发商在交付房屋时，未按照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，购房人拒绝接收房屋的证据。例如：相关微信聊天记录、录音等证据（注意：购房人接收房屋后，又以开发商未提供上述材料，让其承担逾期交房责任的，法院不会支持）。 5.开发商通知购房人接收房屋时，房屋存在明显质量问题，影响购房人正常使用，从而导致迟延交付的证据。例如：存在质量问题的房屋现场图片、录音录像等证据。 三、裁判观点：（2022）陕0113民初15783号 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，《商品房买卖合同》系原、被告自愿签订的，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定给付购房款，被告未能按约交房，构成违约。原告诉请按日计万分之一计算违约金，已自行对违约金标准予以降低，被告辩称违约金计算标准过高，未提交证据证明，对被告该辩称本院不予采信。现原告主张自2018年3月15日起至2018年8月29日止，共167天的逾期交房违约金6251元，本院予以支持。被告于2018年8月29日向原告交付房屋，依合同约定，因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起540工作日内取得该商品房的房屋所有权证书，故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院依法予以支持，被告应支付原告逾期办证违约金3743元。综上，被告应支付原告逾期交房违约金、逾期办证违约金共计9994元。

“攻点”——向开发商主张逾期办证违约金 一、法律依据： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十四条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；  （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。  合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 二、购房人主张逾期交房违约金准备证据方向点： 1.与开发商签订的《商品房买卖合同》等合同类证据。 2.已支付购房款的银行转账凭证等能够证明已按照合同约定履行了支付购房款义务的证据。 3.开发商未在合同约定的期限内向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的相关证据。例如：催促开发商相关负责人尽快报送材料的微信、短信聊天记录以及相关录音等证据。 三、裁判观点：（2019）陕民再72号 本院再审认为，本案中，二审法院认定，经发公司于2010年5月26日提交了房屋权属登记分户表即完成了合同约定的出卖人义务，该认定不符合房地产登记的有关规定以及房地产交易市场的交易惯例，经发公司亦不认可其提交房屋权属登记分户表即完成了登记备案的义务，本院予以纠正。此外，根据案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，至完成产权登记备案”，经发公司于2010年5月16日向杨某交付了房屋，但未在房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由经发公司提供的资料报产权登记机关备案，其应当自交房后第361天即2011年5月12日起按照总房款日计万分之二的标准向杨某支付违约金，一审法院结合合同履行情况及双方诉辩主张，酌情将违约金计算标准变更为日计万分之一较为合理，杨某在再审期间也表示并无异议。

“防点”——开发商免责情形 一、购房人在通过以上两种方式行使权利的过程中，还需提前排除开发商可能存在以下免责事由且及时通知购房人的情形： 1.因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或者逾期办证。 2.因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规或政策变化造成开发商逾期交房或办证。 3.因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外。 4.不可抗力，即：不能预见，不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证。如：地震、海啸、泥石流等。 5.合同中约定的其他免责情形。 二、购房人在通过以上两种方式主张权利过程中，亦要克服自身存在不及时主张或者自愿放弃自身权利从而导致开发商免责的情形： 1.购房人签署了自愿放弃有关逾期交房、逾期办证违约金的承诺书的情形。 2.已过诉讼时效的情形。

结语：

实务中，开发商逾期交房、办证的情况普遍存在，笔者建议购房人在阅读到本文的同时，及时核实自己所购买的房屋是否存在以上两种逾期的情形。继而，及时主张权利，防止该两项权利丧失。希望本文能够给广大购房人选择主张这两项违约金权利的时候，在证据准备方面有大方向的指引。同时，有关逾期交房违约金如何计算的标准详见《砼法世界》系列文章《逾期交房违约金的计算标准》。

撰文丨王晓彤

编辑丨延婷婷

审核丨殷栗平