乐乎曝光2大真实案例！如何测算回收期，什么物业100﹪亏/赚钱？

这么火的长租市场，还是有很多公寓项目不赚钱，尤其是集中式项目。然而，自持集中式公寓在物业规模、运营周期（一般在10年以上）、持续管理等方面具备明显优势，将是未来长租公寓最具竞争力的运营模式，一栋集中式物业值不值得拿，能否盈利？盈利多少？

关键是，你要学会，测算及评估一栋物业的成本回收期。我们参考乐乎城市青年社区在蘑菇公开课中分享的2个项目测算案例，全面还原了一栋物业。

拿物业的关键标准——赚钱

测算评估回收期，每家企业阶段性定位不同，资金成本不同，将有所差异。

首先一个项目是否可拿的衡量标准，关键是能否赚钱。有钱赚是商业模式的基础，做生意要遵从多方互惠互利的基本原则，“零和博弈”的商业模式从来不会成立。

项目测算范例——物业概况

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项目测算范例——测算结果

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如果单一从回报率，简单讲物业获取成本一旦高于出租价格的50%，（也就是GOP不能低于50%）；间夜出租率低于80%，减去装修摊旧、管理成本、资金成本，税收，目前市场上城市存量物业改造能达到20%回报率已经算不错的项目了。

乐乎案例1——这个物业不能拿

>>>排房图（中间2排均为暗间，将影响到价格和出租）

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>>>运营成本测算（项目支出预算）

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>>>复审打分

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>>>测算回报

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>>>测算结果

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项目不能做的理由

房间数较少，运营维护成本高，效率低下。

单房面积超过30平米，对应房租租金成本较高。

暗间占比过高，支撑乐观预期较为困难，运营压力大。

民间算法4年回收成本，不含资金成本预计每个月需要回收895元。

单房租金成本36*1.2*30天=1296元。

运营费用（销售推广、运营管理等）按照344元/间。

综上所述：

每间房的成本价为：895 1296 344=2535元

如果在均价2600元的基础上不是满租状态，出租率不是100%，马上进入亏损阶段。加之其暗间较多，留住的租客租住时间不够长久，与运营中每年淡旺季交替，风险很大，不建议获取此项目。

乐乎案例2——这个物业能做

>>>排房图（整体格局较开阔，中间有）

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>>>运营成本测算（项目支出预算）

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>>>测算回报

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>>>测算结果

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项目能做的理由

项目体量较大，运营成本较低，每间每月成本266元。

硬装结束，后期仅需投入软装与家具家电，工程投入较少，降低风险。

工程投入、运营成本、租金成本合计1436，出租价差空间较大，能够抵御未来可能出现的租金与出租率波动。

市场环境较好，交通便利，未来有溢价空间，回收期较短。

综上所述，建议迅速跟进，及时签订。