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物业小区，或者多层、高层住宅楼，是一种土地和建筑物相结合而形成的不动产，在物理上是一个整体，不可分割，所有切割成每个单元成为独立产权以后，专有产权跟共有产权的概念想做到特别清晰，不是一件易事。 那么今天，三羊就对共有产权的几个共性问题做一个简单的解释。 1 对于配套设施，如会所、游泳池等，小业主是否享有一定的产权。 对于配套设施，若在《土地出让合同》中列为应缴地价的建筑面积，发展商未售出的，则其产权属于发展商;若在土地出让合同中列明为“小区配套设施”，不计缴地价，或房地产买卖合同中列明为“小区配套设施”，则其产权属于全体业主。 2 物业管理公司将小区附属的商业设施租赁给他人，是否要征求业主们的同意? 小区附属的商业设施如果产权属于发展商，则发展商可自由出租或出售;如果产权属于全体业主，那么业主委员会可根据业主大会的授权，在物业管理委托合同中与物业管理公司达成协议，由物业公司按协议经营，经营收入纳入小区物业管理费帐目，补充维修基金不足或者经业主大会授权用于其它开支。 3 物业管理公司是否享有楼顶、外立面处分的权利? 开发商、物业管理公司不享有楼顶、外立面的处分权，楼顶、外立面作为建筑主体不可分割的一部分，其处分权应属于楼宇的业主。开发商、物业管理公司可根据业委员会的授权，并向有关部门报送具体处分措施，经主管部门批准后方可处分。 4 签订合同时，开发商要求在卖房合同第xx条中规定商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归开发商所有。我担心以后开发商会在我家屋顶及外墙做广告，影响我的生活，我该怎么办? 答：楼宇的屋面使用权和外墙面使用权属于全体业主共同所有，购房者支付的购房款中就已经包括了这部分公摊的费用在内。现在开发商收取了包括这部分在内的款项，将这部分卖给购房者，同时又要保留其使用权，显然是不合理的。这些部位的所有权人是全体业主，开发商不能在合同中强行约定保留使用权，即使在合同中写上了，也是无效的。至于以后楼宇的屋面和外墙面如何使用，得由全体业主共同决定，开发商无权干涉。 5 地下停车库的权利归属如何? 《物权法》第74条规定确立的“当事人约定归属”原则。《物权法》第七十四条规定了三款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 物权法间接地承认了开发商对地下车库产权归属上的主动权。但对车库的权属没有直接规定，而是采用了“意思自治”原则，由当事人自行通过协商规定。 一般开发商都会通过售房合同约定拥有使用权。 6 地下停车库能否办《房地产证》? 若地下停车库的权利在转让时有事先约定(参考问题5解释)，并已缴清地价，办理初始登记时依据约定，确认登记人的权利，可以发《房地产证》;如果地下停车库属于小区配套设施，其权利归全体业主拥有，则不能单独办理《房地产证》。 7 如何确定两个小区之间道路的维护、使用权利归属? 确定两个小区之间的道路权属，主要看道路在哪块宗地的用地红线图内，则该宗地的产权人拥有道路的使用权利和维护义务。若不在任何一块宗地的红线图内，则属于市政道路，由市政部门负责维护。 来源｜张三羊的言语 |
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