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依职权的注销登记应予以严格限定，适用范围不宜过于宽泛，又要具有可操作性
不动产统一登记中所谓的依职权注销登记，其意指不动产登记机构依据职权自主启动登记程序，对已记载于登记簿中的权利进行注销的行为。因不动产登记秉持依申请登记的原则，故而此种依职权登记应为例外情形，且应严格把控，以防止权利的滥用，维护登记簿的稳定。同时，依职权登记其职权来源需具有明确的依据方能行使，即登记机构之职权行为需具有法律依据方得以为之。然而目前针对依职权注销登记的法律规定并不完善，且依职权注销登记又有一定的积极作用，具备存续的意义。 不动产统一登记施行前，有关依职权注销登记的条款主要存在于《物权法》《房屋登记办法》《土地登记办法》等法律法规及部门规章之中。目前，固然《不动产登记暂行条例》及其实施细则已经出台，但原《土地登记办法》和《房屋登记办法》的规定较为详尽，无论实务指导还是理论研究仍值得借鉴。 依职权注销登记适用情形 房屋登记中，依据《房屋登记办法》可知依职权注销登记的情形包括：存在错误登记时的注销以及城市房屋征收的依职权注销。依据司法机构嘱托所为注销应列入依嘱托登记范围，故而不在此进行讨论。 虽然《房屋登记办法》规定较为具体，但此两种情形适用范围较为狭窄，且有着严格的限定。其针对存在错误登记可依职权注销登记的情形，适用前提为：其一，存在错误的事实，即登记簿所记载内容与真实权利冲突，有注销对象。其二，错误事实产生因由非法，系当事人以隐瞒真实情况提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的（此处《房屋登记办法》仅列举了一种非法登记造成错误的事实，暂未涉及登记机构内部工作人员渎职登记等情形）。其三，错误事实需经证实，即登记簿记载错误内容需经证实为真实存在，有注销之必要。其四，错误事实的证实主体为司法机关、行政机关、仲裁委员会，通过做出发生法律效力的文件加以证明。 然而此种依职权注销登记的情形却存在几点缺陷，使得其在具体操作及适用中极难被应用。首先，针对生效法律文书或具备法律效力文件的获取渠道，倘若是非针对登记机构提请的行政诉讼，登记机构不具备主动获取此信息的能力。在登记机构知悉存在此种法律文书或者文件之时，多为持有此文书或文件的当事人主体提出申请，要求据此对登记簿中记载错误进行更正。其次，《房屋登记办法》第80条规定：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。”此条款明确了生效法律文书证明存在错误时的当事人依申请登记原则，而其中规定的“相应的登记”在其第75条第2款中进行了明确：“对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。”可见，第81条规定的“以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记”的情形，由当事人申请办理更正登记似乎更为妥当，这便在实质上造成了80条与另两条规定的内在冲突。 至于因房屋征收而启动的依职权注销，其仅限定在原权利人未申请注销之时，登记机构可依人民政府生效征收决定办理注销登记，《房屋登记办法》却未规定当事人应予以申请注销的时限，倘若当事人一直怠于申请注销登记，登记机构一般不主动启动依职权注销。然而此种情形会导致登记簿中所记载物权不真实的情形。如此，一则可能造成在司法协助执行中将已经权力灭失的不动产予以限制，浪费司法资源；二则会影响权利主体相关税费缴纳，其拥有的不动产状况因未经注销而并不准确，会导致当事人多缴纳税费之可能。 土地登记中，依职权注销的情形主要体现在《土地登记办法》第51条和第54条。相较《房屋登记办法》规定，其依职权注销登记适用范围较为广泛，包括因自然原因导致土地权利灭失的、抵押权终止的、土地使用期限到期的，当事人逾期不申请注销的。然而登记应以公示为根本，行政管理思路不宜过度体现在登记行为之中。且针对当事人逾期不申请便依职权注销的，登记机构自主清理权利到期或终止情形的，其工作量亦十分繁重，可能会加重登记机构负担。 可设置依职权注销的情形 不动产登记虽然秉持依申请登记原则，然而依职权登记之例外亦有其存在的必要，尤其是依职权注销登记。 在不动产统一登记背景下，笔者以为，针对依职权的注销登记应予以严格限定，适用范围不宜过于宽泛，又要具有可操作性。就目前实务操作而言，可设置依职权注销登记的情形应包括以下几种。 其一，依据征收决定在申请人不予申请的情形下，进行依职权注销登记。此种情形下应明确当事人提请申请注销的期限，可通过公告的形式明确；超过此期限的，登记机构可依据政府生效征收决定进行依职权注销登记。 其二，因不可抗力导致物权灭失的，如地震、泥石流等自然灾害导致不动产灭失的，此种灭失为不可抗力所致，且如果大多数不动产权利主体在灾害中遇难，由其主动提出注销登记有些困难。登记机构可以通过实地查看，针对所涉灭失不动产进行依职权注销登记，并通过公告的形式，告知抵押权的权利主体知悉不动产灭失情形，并及时寻求代位救济。 其三，当事人在一定期间内未反馈已起诉信息的异议登记。依据《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”因异议登记不似预告登记那般具有阻却物权变动之效力，其仅为一种临时性救济手段，是异议人对登记簿记载存在异议时，登记机构进行的一种记载行为。故而在当事人提出异议登记申请时，登记机构便应向其释明在十五日内起诉，并将已起诉相关证据反馈给登记机构，据此可保持异议登记之效力。而倘若当事人在十五日后一直未反馈此信息，则应视为其未起诉，可由登记机构据以依职权注销异议登记，以保持登记簿之稳定，保障物的流通性。 【来源】《中国不动产》2017年第9期 【作者】淄博市不动产登记中心 崔文强 |
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