房屋倒塌后是办理注销登记还是变更登记观点之争

    广东华商律师事务所周争锋律师

      《深圳经济特区房地产登记条例》第四十七条规定的房产倒塌后须办理房地产变更登记，同《房屋登记办法》第三十八条所有权人应当自倒塌事实发生后申请房屋所有权注销登记并不矛盾。因为只有先注销房产权利登记后才有变更登记，变更后成土地使用权人，房产所有权人在房屋倒塌后，其土地使用权的确不一定到期。

       一个是房产所有权的注销，一个是房产所有权因为客观情况变化，需要变更为土地使用权。在过期失效的《深圳市危房拆除重建规划管理规定》里面有该流程阐述，就是注销到房产所有权变更为土地使用权，重新申请规划许可重建。

      这个结论，足以平息，律师间的房屋倒塌后是办理注销登记还是办理变更登记的观点之争。

    《深圳经济特区房地产登记条例》之所以规定房产倒塌后须办理房地产变更登记，没有规定注销登记。《房屋登记办法》第三十八条之所以规定所有权人应当自倒塌事实发生后申请房屋所有权注销登记，而没有规定变更登记。这里面有说道，有历史原因。   

      原因如下：在不动产全国统一登记以前，深圳很早就开始房产证和土地使用权证的二合一，而全国范围内除了深圳和个别城市外，在想当长一段时间是房产证和土地使用权证的双证，因此深圳双证合一的需要先注销房产所有权，再变更为土地使用权，而本身就有两个证的地区，只需要办理房产所有权的注销，无需办理再变更土地使用权的登记。

       2015年《不动产登记暂行条例》通过后全国是统一房地合一，只发一本不动产权证。依据新的中华人民共和国不动产权证样式要求，城市户口使用'一权一证'的'单一版'，农村户口使用'一证多权'的'集成版'。此后出现倒塌后也就只有先注销房产所有权，再变更为土地使用权了，这一个路径了。

       房屋倒塌后是办理注销登记还是办理变更登记观点之争，其实是房产证的历史沿革问题。

附历史沿革的法条

     1.《不动产登记暂行条例（2019修正）》

       第十九条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

   （一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；

   （二）在建建筑物抵押权登记；

   （三）因不动产灭失导致的注销登记；

   （四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

      对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。( 普通案例1篇 )

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

      2.《不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》

      第二十三条 因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。

       第二十八条 有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：

      （一）不动产灭失的；

      （二）权利人放弃不动产权利的；

      （三）不动产被依法没收、征收或者收回的；

      （四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；

      （五）法律、行政法规规定的其他情形。

        不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。

       3.《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知 》国土资发〔2015〕25号

     《不动产权证书》有单一版和集成版两个版本。单一版证书记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利。集成版证书记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。目前主要采用单一版证书。《不动产登记证明》用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。查封登记不颁发证书或证明。

        4.《深圳经济特区房地产登记条例（2013修正）》

        第四十七条  建筑物、附着物倒塌、拆除的，权利人应当自事实发生之日起三十日内向登记机构申请变更登记。登记机构应当自收到权利人申请之日起，十五日内予以核准变更登记。

        5.《房屋登记办法(2008)》建设部令第168号第三十八条

 经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：

     （一）房屋灭失的；

     （二）放弃所有权的；

     （三）法律、法规规定的其他情形。

      6.《深圳市危房拆除重建规划管理规定（失效）》深规土〔2013〕400号

      第十一条 申请人应当在危房拆除完成后30日内向市房地产权登记机构申请办理变更登记。

       第十二条 危房拆除完成后，申请人应当向市规划国土部门申请办理《建设工程规划许可证》，并提交市规划国土部门同意拆除的批准文件、危房房地产权登记变更证明文件、经施工图审查机构审查合格的施工图设计文件以及法律法规要求的其他材料。

      第十三条 危房重建工程竣工后，申请人应当按规定办理竣工验收和产权登记等手续。