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最近很多人都关心租房。所以围绕在我身边的，都是两类提问：那些因为各种原因急需解决住房的人会问，租房真能比买房划算么？那些有可能或者感兴趣经营住房租赁的企业、机构会问，经营租房能赚到钱么？ 而后，这两类提问者都会再有一个共同的提问，如果其中还有不确定性，那为什么有如此之多的各方人士都看好关于租房的未来？攸克君觉得解释这个问题，四个字就够了——政策套利。 要解释这四个字，攸克君先讲一件往事： 北京最早的第一批经济适用房建在回龙观、天通苑，如果没记错，当时的价格是2600多元/平方米。那个时候，北京三环路通车还不久，四环、五环还没个影子。回龙观的旁边是北郊农场，天通苑则是填平北部大垃圾场后建起来的，几乎就是荒郊野外的同义词。当时的北京绝大部分人，用后背一想，几乎都是以嗤之以鼻来形容，更不要说在那买房了。 如今，建在顺义等更远地方的共有产权房，还要摇号，1：10的中签比例都是乐观的，房价还要每平方米20000多元。但在当年，这些每平方米2600多元的天通苑经济适用房，建好了，没人买。 于是，就出现了现在难以想象的一幕，政府动员购买。 这一幕，似曾相识。1980年代末，勇于吃螃蟹的深圳发行了几只股票。这玩艺是不折不扣的舶来品，二三十年代的上海是有的，茅盾等人的小说写过。解放后没了。深圳发行股票时，老百姓都没听说过，更别说买了。没办法，只好由党和政府出面，层层动员，号召党员和干部带头认购，而且规定了不同级别的领导干部须认购股票（购股权证）的下限。后来的事我们都听说了，买了股票的，都发财了。 经济适用房“动员”的对象，也是各种机关、事业单位以及效益比较好的企业，动员的理由据说是“支持北京市建设”。最后总算艰难地消化完了。购买经济适用房的，在当时的收入都算不错，算是那个年代的殷实之家。 后来回龙观、天通苑小区，出现了“开奔驰住经济适用房”、“养名贵犬住经济适用房”、“复式超大面积经济适用房”等的现象。现在，天通苑最便宜的房子，单价也要40000多元。 如果不了解这个历史背景，就很容易跳出来大骂。至少，在北京第一批经适房中，“特权者摄取住房福利”的说法，是站不住脚的。 为什么讲这件事情？她和今天的住房租赁有什么关系？我来试着总结一下这个久远的“故事”： 为了应对1998年的亚洲金融危机，中央破除种种阻力，客服艰难万险，终止了福利分房，号召大家买房。虽然当时也有商品房，但还是太贵，只有先富起来的一拨人才买得起。就学习新加坡，建设经济适用房，土地基本是划拨的，相当于成本价出售。同时还大胆启动了住房金融创新，如住房按揭贷款，以及住房公积金制度。 成本价，这决定了回龙观天通苑的第一批经适房，实际上裹挟着巨大的政策红利。但是，能够在那个年代，看懂这些政策红利，并获得之的人，却是极少数者。那个年代的这一批人，很难说是从主观上钻营获取了这些政策红利，而更多的是顺应时势而已，甚至是被迫带头。 然而，人类社会的逐利本性，永远驱使着很少一部分人，在尝到一部分“甜头”之后，去总结其中存在的原因与规律，并且在日后“主动为之”。 最早的一批“政策套利者”产生了：他们或是熟知政策风向的人员，或是较早积累财富者，洞悉财富流动的规律。他们还有一个共同点，就是深知中国国情，熟知政府部门在倡导一件事情时候的动员能力、释放的巨大资源。至少在住房的问题上，这套逻辑，屡试不爽。这个群体的获利，变成了一种示范，从而让更多的人加入到这个群体中，“精明的政策套利者”诞生了。 他们比别人更早看懂“杠杆”的政策红利，当大部分人在存钱攒钱买房的时候，他们开始贷款买房，本质上是用那些存款人存的钱，买下房子。更多的人存钱、更多的人贷款，更多的钱进入房地产资产市场，房地产升值，精明的政策套利者们，收益颇丰。 他们也比别人更早看懂“土地招拍挂”中附带的政策红利，贷款买房变得无比坚决。“精明的政策套利者”的显著特征就是，不会从学理的角度去纠结政策的红利能够持续多久，而是想尽办法，在政策红利的存续期内“合法地套取利益”。在这个群体面前，那些苦苦存钱攒首付的真要房住的人们，弱得简直就像一群绵羊。 一个“精明的政策套利者”的标准画像是，“套利要抢前”。政策红利同样会边际效应递减，时间拖得越久，能够合法套取的利益就越少。而且，随着时间的推移，政策蕴含的红利，将被更多的人读懂，这样，能够分到每一个人身上的利益，自然就会减少，当全民读懂政策红利之时，就是政策红利消失之日。他们，绝对不会等到这一天。 因此，当全民都明白，应该杠杆买房之时，关于买房的“政策套利”时代，就已经一去不返了。做个简单的比喻，当你在十几年之后读懂回龙观天通苑经济适用房的政策要义时，购买资格的限制已经出现了。你的保守、观望，以及对社会进程细微变化的无感，注定了你只能是一只真要房住的“绵羊”而已。 现在，中国的住房市场，实质上已经又走到了一个“分水岭”的阶段，前二十年的政策红利已基本耗尽。但一个新的政策风向，悄悄地推到社会面前，这就是住房租赁市场。所以，在上周，链家的老板左晖已经放言，未来房租上涨已经成为必然态势。 就像当年率先读懂回龙观天通苑经适房政策用意的那批人一样，看看链家们手中的各类租赁住房资产，你就应该猜得出，住房租赁时代，存在怎样巨大的利益空间。 对于真要房住的人们，攸克君提醒一句，务必不要对租赁无感，“政策套利”的窗口期，就在“头部”。同时也要提醒一句，无论是初衷还是方向，住房租赁都是着眼于解决住有所居的重要方式，因此，我们更需要防止又一次“政策套利”现象的发生。地方为政者不可不察。 最后，再讲一件往事。攸克君读MBA的时候，有两个同学，都在钢铁企业工作。其中一位同学所在的企业，研发各种高端钢铁；另外一位同学所在的企业，生产的全是粗钢。前一位同学一度很看不起后一位同学。但是，后来，4万亿来了，大基建上马，需要的全是粗钢，那些高精尖的钢铁产品根本没有用武之地，他所在的企业，之前淘汰掉的落后钢铁产能也不能再回来上马。于是，后一位同学的企业，在4万亿的时代，赚得盆满钵满。 他们两个时常会爆发一些争论，但是每到论及经营业绩的时候，前一位同学都会哑口无言。后一位同学争辩时的言语和他只生产粗钢的企业，就是一幅标准的“政策套利者”的自画像。 |
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