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本轮港股牛市的灵魂是内房股。
为什么在香港市场过去几年一直在非常低估值徘徊的内房股在过去一年半出现了超级行情？
众所周知，香港市场低估的公司非常多，股价长期保持低迷的情况也很常见。从低估到估值大幅度回复往往需要有重要的内在逻辑的变化和驱动。在港股单纯的价值低估并不会导致股价上涨，一般两种情况会导致股价大幅上涨，一是内涵价值持续大幅上涨；二是市场意识到有因素促使低估的价值通过某些方式释放（例如派息率大幅增加，资产出售等等）。
而内房股这轮上涨的核心逻辑：
一，一线及二线核心城市从15年开始陆续房价出现大幅上涨。深圳最早，然后是厦门、苏州、合肥、武汉、上海、北京、福州，后面扩散到广州、杭州、成都、长沙等。这个过程是有先后有梯度的。但平均涨幅在50-100%，个别强势城市及区域最高有200%，例如武汉的光谷、环京、苏州的工业园区等。而房价的大幅上涨对于地产公司来说，利润的杠杆很大。以环京的河北涿州、保定等地为例，15年前土地楼板价500-1000，建安成本2000-2500，房子卖5000-8000，地产商净利润大概就500-1000，本轮房价直接拉升到1.2-1.6w，以房价上涨6000元计算，房价上涨一倍，房地产企业的净利能上涨3-5倍。
二，地价的上涨速度远快于房价上涨速度，地价的上涨导致房地产企业的土地储备大幅增值。以上海远郊临港地区为例，15年前，仍能见到2000元的楼板价。目前出让楼板价在2w左右。河北保定的某些县级市，15年前楼板价800元，目前并购交易楼板价出现过8000元/平，这样并购过来的项目房子的售价有的在1.5-2万/平。收购方企业仍有较好的利润空间。部分热点区域本轮地价上涨幅度以十倍计。这个情况对于土地储备丰富的地产商来说相当于内涵价值大幅度增值。
三，行业集中度快速上升，龙头企业超级受益，可以同步比较这几年克尔瑞销售排行榜就有体会，小地产商生存日益困难，大地产商纵横捭阖。小地产商融资成本高，在行业调整期坚持不下去，给了大地产商低成本获得土地的途径，恒大、融创、阳光城这些年无不在并购市场上获得了大量低价土地。甚至因为在13-15年的行业低迷期坚持通过 并购扩张，出现了新力地产这样的后起之秀，一个12年才刚刚起步的地产商居然在5年时间里进入了全国销售50强。
从以上三个逻辑来看，逻辑一受益者是大部分地产商，主导了本轮上涨的第一阶段。逻辑二收益的是土地储备最丰厚的地产商，典型就是恒大，恒大在12年开始疯狂举债扩大土地储备，大获成功，很多土地储备价格低的惊人，例如启东的海上威尼斯填海造地，海南海花岛、石家庄温泉城等等，土地楼板价都只有几百元每平。恒大前几年借12%的高息的永续债和信托贷款大量买地，储备的土地地价涨了5-10倍。回头看真是非常划算的买卖。现在除了融创抓住机会吃下万达的大批量土地这种千载难逢的机会，快速大体量在一二线城市获得低成本的土地储备已经非常困难了。
以上三个逻辑交叉影响，解释了为什么这波内房股牛市里恒大、碧桂园、融创三家公司成为龙头，以及他们的涨幅远超一般内房股。
下一篇，再细说为什么他们三个能成为龙头企业。
今日操作：今日开盘买入00522.hk（沪股通标的），ASM是一家全球最大的半导体和LED行业的集成和封装设备提供商，是香港少有的高端制造企业。今年上半年收入增加25%，新增订单增加30%，盈利同比增加206%，环比增加54%。三季度公司累计盈利同比增加118%。公司常年保持将收入的10%投入研发。9月份公司批准了7.8亿元的股份回购计划。本月初公司控股股东以配售方式减持公司股份9%，在香港市场，只有真正优质的企业在控股股东减持后能持续反复上涨，以往腾讯上多次出现这样的情况。近期在ASM和申洲国际也出现了。 本策略可能会在盘中更新，接收更新提醒，请关注 只做港股 。 关于作者介绍，请 点击查看 。 免责声明 作者持有文中所涉股票。 本文仅代表作者观点，不代表选股宝立场。观点仅供参考，不构成投资建议。 *免责声明：文章内容仅供参考，不构成投资建议 |
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