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10月13日，绿地控股发布了康养产业战略规划，计划两年内在全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区等区域开工100家康养居酒店，五年内在国内外形成500家连锁；10月28日，华润置地与武汉康昇颐养医疗管理有限公司签署《华润置地融济医养项目合作协议书》，首个康养项目落地武汉，华润置地正在全国快速推进康养事业，计划在2-3年内实现全国养老产业布局。  逐年增加的老龄人口催生出巨大市场空间，亿翰君相信除绿地、华润外，未来在养老产业进行探索和系统性布局的房企数量将会逐步增多。 正在观望的房企，还在犹豫何时入场么？ 一. 过去开发商不愿意布局养老， 因为这是高投入、少回报的投资 对于大多数房企来说，住宅商品房的开发经营，通过拿地-开发-销售-拿地的滚动开发的运营模式，便可在短时间内现金流回正以获得高额回报，持续扩大规模是房企普遍的追求。 然而养老地产却是个高投入、长周期、低回报的产业，容不得急功近利。企业在经营养老地产的前期阶段，从拿地到项目的开发，需要投入较多资金进行开发培育，会占用公司较多的资金，拖累规模的扩张。此外，开发商对养老机构的运营并不擅长，易陷入财务困境，过去国内一些开发商尝试做的项目，也都以失败告终。 即使企业有布局养老地产之意，但大多作为概念炒作，仍是以“养老”之名行“地产开发”之实，强调销售而非服务。 二. 银发浪潮来袭，政策扶植，养老地产迎来新机遇 随着人均寿命提升，生育率下降，老年人口比例快速递增。统计数据显示，2016年我国60周岁及以上人口已经在2.3亿以上，占总人口16.7%；65周岁及以上达到1.5亿以上，占总人口的10.8%，中国老龄产业研究报告指出到2030年，老龄化水平将提高到25.3%。未来我国人口老龄化将十分迅猛，根据全国老龄工作委员会预测，2030年我国养老产业规模将达到22万亿元，这意味着养老产业将释放巨大经济能量。 图表：中国历年老龄人口数量变化情况（单位：万人） 然而我国养老服务产业现状与老龄化水平不相匹配，供给与需求相差极大。随着养老需求的爆发，各级政府也意识到养老问题的紧迫性以及养老产业的巨大空间。2010年至2017年，政府出台与养老地产相关的政策密度逐步加大，包括土地供给、资金支持、税收补贴等多方面，利好政策不断向养老产业倾斜，行业发展进入黄金时期。 图表：2010-2017.10养老相关政策（部分） 三. 房企养老布局模式各异， 究竟哪一款适合你？ 受融资成本增加、地价日益高企以及利润下滑等多重因素影响，越来越多的房企谋求转型，业务发展呈现多元化。面对政策的大力扶植，渴求新兴利益增长点的房企们也加紧布局养老地产，其中万科、保利、绿城等也已经形成一定的规模及影响力。  万科——随园系列产品线  万科称得上是养老地产行业领跑者。 2009年，万科开始进军养老地产行业，在杭州万科“随园嘉树”项目立项标志着万科养老迈出第一步。  经过多年实践，在养老业务上万科已初步形成三大产品线，即随园嘉树(大型养老社区)、随园护理院(国际化老年康复护理机构)和随园之家(社区居家养老服务照料中心)。提供不同层级不同照护方式的养老产品。 截止2016年底，万科社区居家养老随园之家已覆盖超过100家日间照料中心，开始进入规模化运营。未来三年万科随园养老将布局千个网点，直接服务客户数超过5万名，覆盖长者将达60万人。 保利——全产业链式介入，中国式养老模式  2012年，保利开始提出以全产业链投身进入养老产业的计划。同年11月北京保利西山林语和熹会正式运营，为其典范项目。  企业以和熹会、健康生活馆、老博会等为载体，锁定多家养老试点机构，经过培育，形成机构咨询及运营服务、社区居家养老服务、医疗资源整合及服务、适老用品服务及培训研究中心在内的行业生态系统。落地“三位一体”（即居家养老、社区养老和机构养老）的养老战略，培育养老生态圈。 绿城——学院式养老  绿城作为国内涉水养老地产较早的房地产企业，其特点在于“学院式”养老地产，成立了专门的教育公司和“老年大学”，为老年人提供学习和娱乐服务。  2010年推出杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”。除健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套外，还组建了一所社区老年大学，初步探索“学院式养老”。2011年，绿城正式组建学院式养老运营平台，负责在十几个城市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运营管理。 相比较万科和保利，绿城在医养服务与养老地产结合方面独具匠心。在提供基础的日常生活与医疗服务之外，在园区中以学校为组织形态，以开展符合老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型养老模式，实现老年人物质与精神的双丰收。 四. 养老地产真的适合你布局么？ 对于各房企来说，无论进入这个细分市场的原因是什么，盈利才是能坚持发展的动力。 亿万老人背后潜在着巨大的隐性刚需，对于房企来说，养老地产确实非常具有诱惑力！但目前养老地产仍处于起步阶段，其盈利模式也尚在探索中，养老地产适不适合布局还得结合自身发展以及市场状况。 在做与不做养老地产这个问题上，各家房企态度迥异。2014年，孙宏斌在是否会涉足养老地产的问题上回应：“有钱的人没有老，老的人没有钱，为什么要做”。宋卫平也曾说：“做养老项目，得有点理想主义，有点耐心，有些人文关怀。” 作为一项长期而巨大的工程，养老地产需要持续的投资和特殊的管理运营，其复杂性与住宅开发有很大不同。 目前大多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂；此外，养老地产还包括交通、医疗、康复护理等配套设施，因此养老地产初始开发资金投入量大，需要企业有雄厚的资金作为保障，比如万科、保利。 毕竟两千亿以上规模的房企还在少数，对于其他房企（千亿左右规模）来说，也可通过收并购、合作的方式进行养老地产的布局。以新城为例，2015年，公司通过增资控股持有金东方颐养园70%股权，正式进军养老地产行业。通过收购，不仅减轻新城控股前期的成本投入，也实现了资源互补。 而对于综合实力不佳中小房企来说，在行业集中度不断提升的背景下，更应该考虑的是如何做大规模，有了规模才有发言权。 综合而言，养老地产开发运营对资金获取、资源整合、政策支持、医疗机构匹配等方面要求较高，其盈利模式仍待创新，企业在养老地产的投资布局上仍需谨慎。 亿翰股份 中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为60%以上百强房企的顾问伙伴。 在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。 |
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