必读│房地产投资必须要知道社会发展趋势：都市区→都市圈→城市群→都市带

　　很多人不明白，最近几年来，为什么一线城市郊区和城市周边四五线城市房价比城市核心涨幅高，有不少人还用7环、8环来定义北京。甚至很多人不明白为什么国家要设立雄安新区。

　　从全球范围来看，都市区、都市圈和都市带的形成和发展是 21世纪世界城市化的一个重要特征，是大城市地域空间组织从量变到质变的一个过程。由于都市圈、城市群、都市带的出现，人类的工作和生活愈加扁平化，突破了原来固有的地方行政区划在横向（同级行政区域单位）和纵向（高低级的行政区域单位）的桎梏。

　　社会发展、城市发展是有客观规律的，是有市场规律的。客观规律、市场规律就是社会发展趋势、城市发展趋势。顺势而为，就是遵循这些规律，敬畏这些规律。

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　　总论：弄明白几个概念关系

　　关于都市区、都市圈、城市圈、都市带，有不少媒体描述的并不准确，甚至有混淆。我国的这些概念，都是从国外引进。我们就从国外原意来切入。

　　1，都市区（Metropolitan Area，MA或者MetropolitanDistrict）

　　都市区是国外最常用的城市功能地域概念。美国是最早采用都市区概念的国家，1910年美国首先定义了都市区的概念，“都市区”一词来源于英文“Metropolitan Area”，也译为大都市区。当时，美国确定都市区范围的方法以县为基本单元，采用劳动力的非农比重、人口密度及中心县到外围地区的通勤率三个指标。现在，美国规定中心地人口规模应大于5万人，外围地区非农劳动力比例大于75%或绝对数大于1万，人口密度50人/平方英里，通勤率单向15%或双向20%的地域可称之为都市区。

　　通俗地说，都市区就是承载城市中心职能的区域。

　　这是城市化发展的初级阶段，农村人口向三四五线城市集聚，三四五线人口向一二线城市集聚，享受繁华都市生活。

　　大都市区，应该还是都市区的概念，字面理解是大城市的都市区。但现实中容易与都市圈混淆，理解成都市区的辐射，泛都市区。如重庆的大都市区，其实是都市圈的概念。

　　我国的二、三线城市正处在这个阶段，产业、人口不断集聚，城市主城区规模不断扩大，向着大城市、特大城市或超大城市迈进。

　　都市区空间布局半径没有特别规定或经验，有的都市区是圆形如北京，有的都市区是狭长形如深圳，考量的主要指标是通勤距离和时间。一般圆形都市区地域是半径30公里以内。

　　2，都市圈（Metropolitan Coordinating Region，MCR）

　　都市圈的概念出现在日本。日本在20世纪50年代将城市功能地域界定为“都市圈”。“城市通过对其周边地域辐射中心职能而发展，以城市为辐射中心形成的职能地域、结节地域称为都市圈。”都市圈不仅是一种概念上的地域构造，而且是一种具有具体职能的社会实体。日本由7个都市圈组成。这与日本地域狭小有关，不能够像美国那样主要以城市群为主。

　　通俗地说，都市圈就是城市中心职能向周边地域辐射。这是在汽车、地铁发达的交通条件下完成的。都市圈的核心城市是中心，其它城市是副中心，主副关系非常明显。

　　如东京都市圈中的东京都是主中心，而横滨市、浦和市、柏市、千叶市、町田市等，是副中心。

　　我国经常说的大都市区，其实是都市圈概念。如重庆大都市区，包括重庆大都市区， 是重庆在五大功能区规划体系里提升出的一个新概念。包括五大功能区的都市功能核心区、都市功能拓展区和城市发展新区，即主城九区和12个行政辖区：涪陵区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区、綦江区、大足区、璧山区、铜梁区、潼南区、荣昌区。

　　这是城市化发展的中级阶段，超大或特大城市开始逆城市化，郊区同城化，形成都市圈是趋势。但是都市圈是主动为之，副中心与主中心是功能互补，协同发展，不是随意的”摊大饼“。

　　在典型的都市圈中，距离是一切，越靠近中心，一定好于远离中心的区域，因为这是外溢性发展模式，因此，都市圈就是典型的多L型台阶，每隔一段距离，就会有更低廉的价格（包括人力价格、资产价格、消费价格）。空间布局半径在160公里左右的都市圈最为适宜。

　　3，城市群（Megalopolis，与都市圈不同）

　　在特定的地域范围内具有相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，依托一定的自然环境条件，以一个或两个超大或特大城市作为地区经济的核心，借助于现代化的交通工具和综合运输网的通达性，以及高度发达的信息网络，发生与发展着城市个体之间的内在联系，共同构成一个相对完善的城市“集合体”。

　　通俗地说，城市群就是若干个相当的城市组成的城市集群。与都市圈的不同的是，各城市之间不是主副关系，比较独立但联系比较紧密，共同形成一个经济发达的区域。

　　美国是典型的城市群国家，城市群的形成与制造业的发展密切相关，3大城市群都分布在制造业发达地区，如：波士顿--华盛顿城市群。芝加哥--匹兹堡城市群圣地亚哥--旧金山城市群。感觉美国没有次的地方啊。

　　这是城市化发展的高级阶段，以前的特大或超大城市发展成都市圈，以及都市圈进一步扩展、蔓延与增长，两个或两个以上的都市圈又连接起来，从而形成城市群。

　　空间布局半径在300公里以内的城市群比较合适。

　　4，（大）都市带（Megalopolis）与（大）都市连绵区（Metropolitan Interlocking Region）

　　（大）都市带≈（大）都市连绵区

　　大都市带是在一个较大的区域范围内，有若干个彼此分离的都市圈在人口和经济活动等方面逐渐紧密联成一体所形成的一种空间结构形态，是一种新的城市区域空间组织形式和城市区域发展的现象。

　　此概念最初是由法国地理学家戈特曼(J．Gottman)提出的，称为Megolopolis，指由在地域上集中分布的若干大城市和特大城市集聚而成的庞大的、多核心、多层次城市群，是大都市区的联合体。其实质是由各等级城市形成的相互串连、高度集中的经济中心地带。大都市带是由于科技进步、集聚经济效益促使产业与人口在空间上集聚与扩散运动的结果，交通运输和信息化的高度发展是大都市带发展的主要动力。 大都市带即经济，文化发展水平高的城市形成的大区域或地域板块。

　　这是城市化发展的顶级阶段。经济高度发达，以前的城市群进一步扩展、蔓延与增长，两个或两个以上的城市群又连接起来，从而形成了“大都市连绵区”（或称巨大城市带）。

　　为什么说大都市带是顶级阶段呢？因为地球的负荷量是有限的，某几个区域成为大都市带，是可以的。地球的能源有限，优胜劣汰机制，不可能在世界范围内，有很多的大都市带，人满为患了，自然界的生态法则淘汰掉落后的，保持合理的人口密度和地球承载量。

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　　我国都市区的现在与未来

　　都市区对于我们国家来说，就是城市的主城区：指城市建成区，公共交通发达、工业发达、商业密集、人口集聚在20万以上的区域。中国根据市区非农业人口的数量把城市分为四等：人口少于20万的为小城市，20万至50万人口的为中等城市，50万人口以上的为大城市，其中又把人口达100万以上的大城市称为特大型城市。

　　大都市区，就是大城市的主城区。一些地理位置优越和产业优势明显的城市经济功能趋于综合型，金融、贸易、服务、文化、娱乐等功能得到发展，城市的集聚力日益增强，从而使城市的经济能级大大提高，成为区域性、全国性甚至国际性的经济中心和贸易中心。

　　如：北京主城区是指城八区：东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区，（其中市中心城区是：东城区、西城区、崇文区、宣武区），都市区是指不仅包括主城区，还包括通州区、平谷区、顺义区、怀柔区、昌平区、门头沟区、房山区、大兴区、密云县、延庆县。

　　如：重庆主城区是指渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区，即通常所称的“主城九区”，是这相对固定的。而重庆都市区指的含义更广，不仅包括主城区，还包含区域间的战略与协同发展，具体区域范围包括重庆主城区以及涪陵区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区、綦江区、大足区、璧山区、铜梁区、潼南区、荣昌区、重庆市双桥经济技术开发区、万盛经济技术开发区。

　　因为我们国家城市发展比较晚，错过了世界大都市区发展时期（目前仅有4个大都市区），盲目地用行政区划限制建立了很多大中小型城市，如各省的省级市省级34个（其中4个直辖市）、地级市283个（852个市辖区)、县级市374个、县级镇（自治县、旗、自治旗、特区和林区）1636个、乡镇级合计41636个。而且这些城市之间，重复建设严重，城市与城市之间联系并不紧密。致使特大城市少，北上广深大城市病突出，而很多二三线城市及大部分三线以下城市又发展不足，与大城市间的紧密联系少，不能相互促进，发展不平衡。

　　我们国家现在处在城镇化进程的50%-60%阶段，并且特大城市北上广深进入都市圈、城市群时代，而一些二线城市处在向特大城市迈进的时代，也就是建设都市区本身的时代，如杭州、南京、武汉、成都、重庆、西安等。

　　都市区的未来

　　美国案例

　　都市区的未来，美国城市的发展值得我们借鉴。

　　初级阶段（都市区）：美国在19世纪的工业化进程中，城市发展以集中为主，主要是大城市本身规模不断扩大。

　　中级阶段（都市圈）：进入20世纪20年代，美国城市人口超过农村人口，大城市人口开始逐渐向郊区迁移，形成了具备相当城市功能的郊区。至1940年，都市圈的数量和规模普遍增长。1920年，美国有58个都市圈，其人口占美国总人口的34%；1940年，都市圈增加到140个，其人口比重上升至48%，接近全国总人口的一半。

　　高级阶段（城市群）：从1940年延续到本世界初，主要表现为百万人口以上的都市圈优先增长。大都市圈数量增加至331个，其中百万人口以上的都市圈发展尤为迅速，其数量由11个增加到60个，人口由3490万增加到14050万，占美国总人口的50%以上。很多大的都市圈地域相近，内在联系很密切，形成了城市群，城市群人口近2.2亿，占全国总人口的80%以上。

　　顶级阶段（都市带）：本世纪初到现在，2到3个大城市群进一步增长，互相连接，形成连绵的城市群，非常发达和繁华。很多人去美国生活发展或留学，确实美国的城市发展领先我国几个段位。

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　　都市圈的现在与未来

　　都市圈是一个大的城市人口核心，以及与其有着密切社会经济联系的、具有一体化倾向的邻接地域的组合，它是国际上进行城市统计和研究的基本地域单元，是城镇化发展到较高阶段时产生的城市空间组织形式。都市圈的半径通常不大于200公里，才能使核心城区与镇村之间办事方便、联系紧密，当天就能来回。

　　如现在的北京，已经开始形成都市圈。原来的主城区，已经无法满足城市快速发展的需求，开始向郊区延伸，也就是摊大饼。以前由于没有像东京都市圈那样有目的的规划建设，北京主城区谋求和向外扩展，效果并不好。一是没有形成几个功能明确的副中心，二是方便快捷的交通没有跟上，人口被挤出来了，产业没有跟上，配套没有跟上，致使人们在郊区与主城区之间来回奔波，加剧了交通的拥堵与环境的恶化。

　　我国的经济体制与美国、日本不同，我国独特的城乡二元结构，户籍限制，致使城乡之间没有良好的互动，都市圈没有良好地发展起来。优质资源过度配置在城市主城区，加剧了主城区的吸附能力，使学区房多少年来成为稀缺产品，房价畸形上涨，加剧了社会的不公。

　　现在北京城市副中心的建立，北京新机场的建立，都是在北京与河北交界的区域，一是北京自身发展的需要，二是京津冀协同发展共同建设世界级城市群的需要。北京城市副中心、北京新机场形成的航空城，更像是北京主城区（首都）的卫星城，强化北京都市圈空间结构，利于北京都市圈的强大。北京副中心还应该再建设几个，以拓展北京城市的发展空间，优化城市功能。

　　我国都市圈的未来，可能借鉴东京都市圈的比较多，在150公里范围内，让每一寸土地都发挥作用。

　　案例

　　东京都市圈

　　世界著名的都市圈包括纽约都市圈、伦敦都市圈、东京都市圈等。其中东京都市圈最具代表性，是一个发育很成熟的都市圈。

　　东京都就是主城区，是东京都市圈的核心，类似于北京的二环以内。

　　东京都市圈建立在畅达的轨道交通基础之上。

　　东京都市圈，又有首都圈、关东都市圈等别名，一般意义上包括东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县，因此又称为一都三县。但实际上，按照日本的《首都圈整备法》，整个东京都市圈还要加上群马、枥木和山梨三县，达到一都六县的庞大规模，但人们习惯上还是按照一都三县去理解东京圈。在日本，县是省级行政单位，但一般人口面积只相当于中国的地级市规模，所以以3-5个大城市这样的概念去理解就可以了。

　　目前，生活在东京都市圈的人口接近3800万，其中在狭义的东京都生活的大概是1200万，其中又有890万人生活在比较市中心的区域。整个东京都市圈的GDP总量在2008年就达到1.8万亿美元（另据布鲁金斯研究所2012年11月数据，根据平均购买力计算，东京都市圈GDP为1.5万亿美元），规模位居世界主要大城市群中的第一位，如果把东京圈视为一个国家，其经济规模可以排进世界前十，相当于整个韩国。

　　东京都市圈是世界上运行最良好的都市圈，根据《经济学人》杂志刚刚发布的一项最新排名，东京被列为全球最安全的城市，其在数字化安全、医疗保障、基础设施和人身安全等方面的综合评比领先于其他大城市，另一日本大都市大阪也在前五位之列。

　　都市圈似乎是日本一个重要特色，这个1.2亿人口，37万平方公里的岛国，除了东京圈外，还有大阪都市圈（又称京阪神都市圈、近畿都市圈）和名古屋都市圈（又称中京都市圈），其规模都可以进入世界前15。加上福冈、札幌等另外几个，夸张地说，7大都市圈，几乎组成了整个日本。

　　日本都市圈的数量和规模，超过和自己人口面积接近的英法德等国家，和美国相当。这一点和日本高度的城市化水平以及发达的铁路交通体系有重大关系。日本的农业人口只有总人口的1%-2%，这意味着几乎所有的日本人都生活在城市。

　　在交通方面，从东京都内出发，乘坐新干线，仅需10分钟左右，就可以到达日本第四大城市、神奈川县的首府横滨。而京阪神都市圈的三大城市大阪、京都和神户之间，乘坐新干线也只有15分钟距离。更重要的是，日本的新干线车站都在市中心，围绕着新干线车站，又有完备的轨道交通体系。这一点和我们常见的大量位于荒郊、远离市中心的高铁站形成鲜明对比。除了新干线这种高速干线交通外，日本都市圈的组成部分均有完备的轨道交通体系，从一个都市圈的任何一点到另一点，几乎都有多于一种的轨道交通方法可以选择。轨道交通体系是世界目前都市圈最重要的运行基础，日本在这方面可谓做到了极致。

　　正因为有极致的基础交通设施，尽管有3800万庞大人口，东京都市圈的城市病却并不严重，交通不堵塞（因为坐轨道交通已足够方便快捷），人员能够畅顺地流动在都市圈的各点之间。也正是由于没有严重的大都市病，日本一般没有逃离东京大阪的说法。相反，由于这些大城市工作机会多，生活也算舒适便利，导致日本年轻人不断迁往大城市，地方人口不断减少出现过疏化，是困扰目前日本的主要问题。

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　　城市群的现在与未来

　　我国大城市群的发展，在长三角、珠三角已经初具规模，因为没有一个城市包括上海有像北京这样的权力中心，可以调集周边资源为自己服务，所以长三角、珠三角的城市发展比较均衡。但与世界级城市群还有大的差距。

　　城市群的发展，首先群的成员城市要经过都市区、都市圈的发展，都市圈之间互相辐射，互相带动，形成一个区域互相协作、互相推动的较大区域的经济版块。

　　京津冀城市群，首先北京自身的都市圈建设需要加强，北京主城区与各郊县的联系，需要更加发达的轨道交通。看东京都地铁的密集、交叉程度，就知道北京的差距。下图是北京城市总体规划中的”市域轨道交通2021规划示意图“，在核心区形成了网状，但与远郊的联系，都是中心城市向外辐射，并没有形成网状，也就是说，这样的规划，方便中心城区与远郊的来往，并不方便远郊之间的来往。这就说明，北京城市还是只有一个中心的思想，与东京都市圈多个副中心的格局还是差距不小。如，北京城市副中心，是北京市政府所在地，如果要到相邻的区域，只乘坐地铁的话，需要先回到主城区，然后再回来。也许2021年以后的规划，会着重于横向的联系。

　　天津的都市圈建设也需要提升。主城区与郊县的联系也存在北京同样的不足。

　　围绕在北京、天津周边的河北各城市，与北京、天津的差距过大，而且协同效应比起珠三角、长三角差很多，致使区域内不能够充分发挥资源的效用，区域发展不平衡，影响整个版块的经济活力。鉴于此，2017年4月1日，在河北保定三县及周边区域设立了副省级雄安特区，从规格、定位上，提高了河北腹地的份量，并且与北京、天津形成三足鼎立之势。

　　都市圈有层次、有层级，有明显的主副协同效应。但京津冀要打造世界级城市群，城市之内就不能有层级观念，不能用北京的七环、八环来评价河北省的城市，尽管离北京近，比如雄安，比如廊坊，比如保定。

　　如果雄安新区未来几年定位是二线城市，首先要发展本身的城市功能，能量大到一定程度，就会形成都市圈，能量辐射河北其它城市，带动河北的整体发展，促进以首都为核心的世界级城市群的形成。

　　北京城市总体规划批复了，相比于早期的培育具备产业承接能力的中小城镇，当前规划上升到打造世界级城市群，从定位来看较此前更高。同时，批复中提到，本次规划的理念、重点、方法都有新突破，对全国其他大城市有示范作用，以大城市为核心、打造城市群的模式将在全国进行复制。考虑到目前长三角和珠三角已经形成具备规模的城市群，并打造了大湾区城市群，因此目前与北京这种由单核经济向城市群发展更类似的模式，多以二线城市为主，未来围绕二线城市打造城市群或将成为新的亮点。

　　美国城市发展的特征，就是城市群的建设，因为地域比较广阔，也适合我国城市发展借鉴。

　　案例

　　美国城市群

　　美国城市群的形成与制造业的发展密切相关，3大城市群都分布在制造业发达地区。

　　1、波士顿--华盛顿城市群。该城市群分布于美国东北部大西洋沿岸平原，以纽约为中心的美国东北部大西洋沿岸城市群它北起波士顿，南至华盛顿，以波士顿、纽约、费城、巴尔的摩、华盛顿等一系列大城市为中心地带，又被称作'波士华'城市群，其间分布的萨默尔维尔、伍斯特、普罗维登斯、新贝德福德、哈特福特、纽黑文、帕特森、特伦顿、威明尔顿等城市将上述特大中心城市连成一体，在沿海岸600多公里长、100多公里宽的地带上形成一个由5大都市和40多个中小城市组成的超大型城市群，区域总面积约13.8万平方公里，占美国面积的1.5%，人口约4500万。

　　该区面积只占美国国土面积不到1.5%，占美国总人口的20%，城市化水平达到90%以上，是美国人口密度最高的地区，其中仅纽约大都市区2001年总人口就达2087.2万人，占全国人口的7.3%。这一城市群是美国经济核心地带，是美国最大商业贸易中心和国际金融中心，也是世界最大的国际金融中心。是美国最大的生产基地。它是美国经济核心地带，制造业产值占全国的30%。该城市群区域的各主要城市都有自己特殊的功能，都有占优势的产业部门，城市之间形成有紧密的分工协作关系。

　　2、芝加哥--匹兹堡城市群。该城市群分布于美国中部五大湖沿岸地区，以芝加哥为中心的北美五大湖城市群东起大西洋沿岸的纽约，西沿五大湖南岸至芝加哥，其间分布有匹兹堡、克利夫兰、托利多、底特律等大中城市以及众多小城市，城市总数达35个之多。该城市群是北美最大制造业中心，匹兹堡、底特律等城市聚集了美国钢铁产量的70%和汽车产量的80%。全球最大的期货交易市场CME也坐落于芝加哥。

　　3、圣地亚哥--旧金山城市群。该城市群分布于美国西南部太平洋沿岸，以洛杉矶为中心，南起加利福尼亚的圣地亚哥，向北经洛杉矶、圣塔巴巴拉、圣约金谷到旧金山海湾地区和萨克拉门托。洛杉矶为美国第二大城市，是美国石油化工、海洋、航天工业和电子业的最大基地，也是美国'科技之城'，拥有科学家和工程技术人员的数量位居全美第一。洛杉矶港口和机场承担了60%以上美国与太平洋国家的贸易，货物进出口数量超过了东部大港纽约和新泽西之和。洛杉矶的金融业和商业也迅速发展，数百家银行在洛杉矶设有办事处，包括许多著名的国际大财团，如洛克希德，诺思罗普，罗克韦尔等，洛杉矶已成为仅次于纽约的金融中心。2010年大洛杉矶都市区GDP达17847亿美元，人均GDP高于东京和纽约。大洛杉矶市2010年GDP达到3万亿美元，占全美的21%。

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　　都市带的现在与未来

　　城市群与城市群相连，就是都市带。美国的波士顿--华盛顿、芝加哥--匹兹堡两大城市群集中了20多个人口达100万以上的大都市区和美国70%以上的制造业，构成一个特大工业化区域(又称之为'制造业带')，这一地带是美国工业化和城市化水平最高、人口最稠密的地区。这两个城市群相连呈'丁'形格局，北部与加拿大的多伦多--蒙特利尔城市群相邻，形成3个城市群连成一片，成为世界上最大的都市带。

　　目前我国提出的打造粤港澳大湾区，就是都市带的概念。

　　粤港澳大湾区如果想达到都市带，需要带动起汕头、湛江的全面发展，才可以达到美国都市带的影响力。

　　2016年长三角城市群占22%的国土空间，12%的常住人口，21%的GDP；粤港澳大亚湾区占2.5%的国土空间，15%的常住人口，25%的GDP；京津冀城市群占2.2%的国土空间，12%的常住人口，21%的GDP。三大超级城市群7%的国土空间，容纳35~40%的常住人口，70%左右的GDP。未来三年15%的国土容纳70%的常住人口，创造将近90%的GDP。

　　由于中国特殊的行政区划特点，都市圈建设更倾向于本行政区划之内进行，效率比较高。而对于城市群建设，因为跨行政区划特别是跨省，行政区划的藩篱阻力很大，需要更高行政级别协调指挥。同时，市场和政府的作用应该是互补的。对于城市的管理应该更多针对人的行为，而不应该针对特定的身份，比如像开车的限制，廉租房外地人不能享用，外地人孩子不能上学等等。城市群区域内的各种公共服务的畅达、畅通才是协同发展的关键。

　　公共服务均等化，在中国未来的都市圈和大城市群的发展过程中，一定会出现全世界发展的趋势，低收入阶层和高收入阶层共同集中在特大城市，这个时候特大城市收入差距会大，所以要通过公共服务均等化缩小人们之间的实际福利差距。目前的做法就是把公共服务与户籍挂钩，不利于公民的自由流动，违背了全世界公共服务提供的基本原则，也不利于中国城市未来的和谐发展，以及不利于城市群、都市带的建设，不利于提高参与世界范围内城市竞争的能力。

　　英国经济学家K.J.巴顿说过，“在各发达国家中，城市问题可看作是资源合理分配问题，而在各不发达国家中，却是资源的创造问题”。如何在城市群成员间合理分配资源，是摆在我国建设世界级城市群的核心问题。

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　　结论：投资顺势而为

　　都市区、都市圈、城市群和都市带是城市功能地域不断扩张的结果，它们分别处于不同的发展阶段，是大城市地域空间组织从简单到复杂、从低级到高级的演变过程。都市区是构成都市圈、城市群和都市带的基本单元，都市圈、城市群和都市带是都市区不断演化的必然结果。从内部经济联系程度来看，都市区最为紧密，都市带较为松散，都市圈介于两者之间。都市区、都市圈和都市带的形成与发展将为我国经济社会的发展提供新的动力与市场，为我国参与经济全球化和增强国际竞争力创造更为有利的条件。

　　在我们的投资活动中，要适应这种变化，将资源配置在最有效率的地方，实现最高的投资回报率。