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划重点
NO. 1｜壹 金枫路8000多套公寓
我简答统计了下，金枫路地王沿线的公寓，就是竹园路和苏福路之间这一段，差不多2km的距离，基本上有6个主要的公寓项目，简单累加了下基本上有8000多户。位置和周边配套，和住宅项目一样享受。等到5号线通车，基本都是准地铁房。 合景的公寓，基本都是地铁房，连着商业体和住宅，部分还通了燃气，地理位置相当优越。 而大运城占据两大主干道苏福路、珠江路交汇处，西接金枫路，与胥江南北对望，北紧邻高新区。同时轻轨于大运城北侧，与地面交通构建起立体交通网，成为承接主城商圈，辐射狮山商圈纽带。 大多人买公寓，除了首付拿不出来买住宅，就是为了收取租金，完全以收租回报率为主，基本不谈升值。 另外一些软件现在不要脸了，朋友圈铺天盖地的大数据定位广告推送。 朋友们，你没见过给小三打广告的微信朋友圈么？ 爱她就给她一个家，然后推单身公寓。
在大城市，看起来最NB、最豪华的房子是高档商务公寓，绝对催眠。但我告诉你，这是被阉割了的住宅，他们再豪华，也不过是身穿锦袍的太监，生不出猴子。 如果为了升值买房子：住宅！住宅！住宅！通州限购商业物业？中国只有一个通州。再小的城市，也有传统的中心区和新城核心区。这里的房子，也有抗通胀的价值，只是价值有大有小。 那么一旦在二手租赁市场，出现茫茫多的公寓，对于住宅出租，绝对是打击，第三段我们会分析。8000多套的数据太惊人了，苏州比较没有北上广那么多的虹吸人口和工作岗位，尤其木渎金枫路沿线，本身住址就不少，以后的房租会互相撕逼。 NO. 2｜贰 金枫路也是地王专业户
金枫路在16年的苏州土拍，可谓出尽了风头，朋友戏称套死北方开发商。最让人难以捉摸的是，地王楼面价，远远高于周围现房销售价。这个对未来的预期是个打击，别看杭州，南京的地王4-5w，但是该板块内，在售高端项目，基本都高于此楼面价，从长远看这还是个良性过程。 对比2011年以来的园区以及金枫路住宅出让给地块价格，金枫路沿线地块楼面价一直游走在园区左右。 期间，招商拿下位于木渎镇金枫路西侧苏地2012-G-76号地块，创下4039元/㎡的时任地豪，勇赶当时正是“当红炸子鸡”的园区楼面价。 随后在2012年12月的年末土拍中，朗诗、合润以及招商三家房企再次看好金枫路板块及周边发展潜力，分得吴中木渎三地块。其中，实力房企世茂以5248元/㎡的楼面价拿下苏地2012-G-110号地块，该地块项目世茂御珑墅目前均价15000元/㎡。世茂高端项目的落户无疑提升了金枫路板块周边的居住品质。 刨去园区2013年两块高端项目地块的竞争，2013年11月28日下午，园区“最后一块住宅地”拍出了8899元的楼面价，尽管该价格有些在意料之外，但细致推敲也在情理之中。 不过就在这场破纪录的土拍过后的第2个月，位于金枫路板块的两块住宅地也分别拍出了7392元/㎡、6613元/㎡的楼面价，与园区的“地以稀为贵”相比，金枫路地块的总是不按照常理出牌。 以致于到了2016年土拍，收到狮山板块的利好和辐射，也赶上了好时候，土拍的面粉价格一跃而起，似乎是木渎人民打了鸡血一样。但是园区已经走在了通往4.0纪元的路途中，而金枫路板块二手房还在2w左右徘徊，我心里忍不住为金枫路的地王捏了一把汗。 如果非要说苏州土拍地王那里是合理的，大概率是狮山和湖东，在售新房价格，次新房二手价格，大概率超过该板块地王楼面价。 NO. 3｜叁 公寓就靠收房租，对冲住宅房租。
大多数人买公寓，有的是为了套公积金，有的是为了给自己一个临时的落脚点，但是最终还是要回到出租这方面。 我们都知道租个一室一厅的单身公寓肯定比租一间房来的舒服，公寓的价格大概率会比住宅高一点。对于一些收入不错的白领，目前租单身公寓选择性比较大，尤其是酒店式公寓。 普通租房一般都是住宅区中的房屋，而长租公寓一般都是酒店式公寓，相对来说，长租公寓装修更加私密和整洁，与酒店房间有类似性。 当我们优先考虑租公寓的的时候，公寓的价格会打压住宅的租金。据我了解，投资金枫路的房子的人也不少，最后二手租赁市场都会有着足够的房源，让公寓和住宅的租金互相撕扯。 虽然现在买房谈租金回报率，有点搞笑，但是租金依然是影响房价的一个因素，这些大面积公寓对于木渎金枫路未来的地王项目价格也有一定影响。住宅租金起不来，房价就很蛋疼，总不能以后木渎地王盘项目租金和园区十几年刚需盘一样吧。 住宅和公寓租金这么相爱想杀，太考验需求量和流动性了，到底金枫路能不能变成下一个富人区，大家都心里没有底。 列位看客都说金枫路要逆袭 豪宅中环化 你说对不起房价，还对得起地价？ |
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来自： 大头虾米 > 《02 苏州房价趋势判断》
