国开行累计贷款逾140亿丨一文搞懂养老项目申请贷款的「台前幕后」

背景

《民政部国家开发银行关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》迎来发布一周年。以金融支持社会养老，撬动社会资本注入，国开行用一年的时间，交出了一份含金量十足的“成绩单”。目前国开行累计向养老行业投放融资总额超过140亿元，共支持了407个养老项目建设，覆盖了除西藏以外的省份（直辖市）。

长期以来，融资难成为社会力量兴办养老项目的“拦路虎”。一年来，国开行金融助老如何破题，项目如何落地，哪种类型的养老项目更“接地气”，特别是人民银行等五部门发出《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》后，为未来如何精准实施金融支持养老，指明路径。

模式创新，推动金融支持养老项目落地

1.一年来，国开行一方面在各地加强了与地方民政部门合作推动养老体系建设的工作力度。除西藏分行以外的各分行均已与当地民政部门建立养老贷款工作机制，其中，部分分行已与当地民政厅联合发文，部分分行与民政厅（局）联合制订当地养老“十三五”规划。

2.国开行加大业务模式探索的力度，形成了以PPP、政府购买服务模式、中小企业“四台一会”等方式支持居家社区养老设施、公办医养结合型养老机构、养老服务业的小微企业等项目发展的业务模式：

a.在江西，国开行采用PPP模式，批量化支持赣州市章贡区建设72个社区（村）居家养老服务中心，将实现赣州市主城区日间照料中心的全覆盖，使主城区11万老人全部受益。

b.在山东，该行以政府购买服务的方式支持滨州市社会养老服务中心项目，形成了支持政府主导建设的医养结合型项目的业务模式。

c.在上海，国开行支持上实集团投资建设的崇明东滩长者社区一期CCRC项目，探索了开发性金融支持国有企业从事养老服务业的模式。

d.在河北，该行支持了燕达集团投资建设的三河养老项目，利用京津冀协同发展的契机，助推具有“行业经验+医疗资源”的民营企业进行养老机构扩建项目。

e.在湖南，国开行以政府购买服务的模式，支持县域、农村医养结合养老项目建设模式，承诺并发放了一批县域医养结合型养老机构建设项目。

哪些项目更容易获得国开行的贷款支持

1.国开行的贷款主要发放给社区居家养老服务设施建设项目、居家养老服务网络建设项目、养老机构建设项目、养老服务人才培训基地建设项目、养老产业相关项目等。

2.对于社区居家养老服务设施建设项目，国开行将选择经济实力较强、老龄化程度较高的地区，以市、县（区）为单位，通过政府购买服务、PPP等模式整体支持区域内社区养老设施建设项目，包括老年活动中心建设、日间照料中心、社区小型连锁养老机构和居民区无障碍设施改造以及上门服务网络建设等。

3.从支持方向上来看，国开行既支持以政府为主导的保障性的养老设施建设，也支持国有企业或者民营企业、社会力量举办的养老社区建设。公办保障性养老机构建设项目中，通过政府购买服务、PPP等模式，以市（县）为单位批量化整体支持的项目,尤其是医养结合型的养老机构建设项目。

4.国有企业投资的养老项目中，利用企业存量土地、房产及闲置人员进行养老机构建设的项目。

5.民营企业投资的养老项目中，具有行业经验的借款人,已建成且运营良好的养老机构改扩建工程项目和模式复制性养老机构建设项目。

6.企业的品牌、实力、注册资本，以及项目的位置、规模等是国开行地方分行发放贷款的关注点，不会具体区分营利性养老机构与非营利养老机构，一般会倾向于政府主导的或国有企业的养老项目，它们的信用一般较好。对于贷款利率，国开行不会设定统一的贷款利率，要根据项目的具体情况来定，但不会低于贷款基准利率。如果是刚开业、注册资本500万元的涉老企业，贷款利率会在10%左右。有实力的企业会更容易得到贷款。

7.国开行对于养老社区项目的贷款考评主要在以下几个方面：圈地卖房的项目不予支持，支持经营性项目；借款客户或其控股股东具备项目开发的资金实力，项目资本金至少20%；借款人具备建设和运营养老社区的经验；需要担保抵押，包括土地使用权、房产抵押或股东担保等。

8.不过，考虑到尤其是养老地产项目在前期现金流有一个培育过程，国开行可以支持和养老地产相匹配的商业地产。希望通过商业地产的收入盈利，弥补养老地产在初期现金流不足的问题。

9.国开行会特别关注价格、医疗资源、位置、服务和行业经验这几个能决定项目能否成功运行的方面的情况，再作出综合判断。一般来说，能满足国开行养老项目评审条件，且定价合理、具有医疗资源、位置有优势、能提供专业养老服务、拥有具备行业经验的运营团队的项目，易于通过国开行的贷款评审。

“一票否决”的几类养老项目

1.项目未能获得民政部门的推荐意见；

2.项目建设内容非养老服务设施，如以养老之名行房地产之实；

3.项目未能获得相关的行政许可，包括四项审批，土地符合养老用地要求；

4.项目自有资金未达到20%；

5.市场定位存在误区，项目未来经营情况不确定，还款来源没有保障，不足以还本付息；

6.符合条件的担保措施难以落实。

先试点后推广，存在先后差异

目前养老企业众多，资金需求额大，国内银行业涉足养老行业不多，整体来说，相对于养老企业庞大的资金缺口，融资满足率偏低。

由于当前养老行业自身处于发展的起步阶段，尚未形成成熟的营利模式，且养老项目具有投资大、回收期长、收益率偏低等特点，连接养老行业和金融机构的投融资体制也未建立，能满足银行贷款条件的养老项目本身就很少。

国开行现在推养老贷款业务，也是通过先试点后推广的方式，先在一个地区试点一种模式，待成熟后再在具备条件的地区推广，各种业务模式在各地的推进和认可确实会有先后差异。另外，各地养老市场的发展情况、融资需求以及政府的支持力度也存在一定差异，会直接影响国开行养老贷款工作的推动进展。

我今天主要讲四个问题，一是简单介绍一下国家开发银行，第二介绍开发银行支持养老服务业的重点，第三介绍支持养老地产项目的思路，第四就是对策与建议。

国家开发银行自94年成立以来，始终坚持服务于国家发展战略，以增强国力，改善民生为使命，积极发挥开发性金融优势，着力缓解瓶颈领域制约，促进经济社会发展，在支持传统基础产业领域和大力推进民生业务和积极拓展国际合作业务，已经形成一体两翼的业务发展格局。

自07年开始，开发银行开始涉足养老贷款业务，在规划和调研的基础上，积极探索模式，制定了相关的制度，并深化与相关部门的合作，为全面推进养老服务工作奠定了基础。现在我们对养老贷款的支持主要从养老设施的建设入手，明确以下是我们支持的重点和方向。

第一是社区养老设施建设项目，社区养老设施建设具有投入少，受益面广的特点，是当前政府实施养老工作的重点，我们将选择经济实力较强，老龄化程度较高的地区，以市县区为单位，通过PPP或者政府购买模式，支持养老社区的建设。包括日间照料中心，老年活动中心，以及居民区无障碍设施的改造，通过开发性金融大额批发资金的支持，推动社区养老基础设施的升级换代。

第二我们重点支持公办保障性养老机构的建设，公办保障性养老机构在我国养老服务业中具有托底和保障的作用。

第三也是我们今天养老地产的主题，我们也是支持社会力量去办养老项目，支持国有大中型企业，民营企业建设养老服务机构。

第四我们支持的方向就是全国养老综合改革试点地区的建设项目，这个是国家发改委和民政部确定42个地区作为全国养老服务业的综合改革试点地区，以上四方面是我们开发银行支持养老服务业的支持重点，可以看出来我们既支持以政府为主导的保障性的养老设施建设，也支持国有企业或者民营企业、社会力量举办的这种养老社区建设。

今天峰会的主题是养老产业和养老地产，养老地产项目是我们工作中受理最多的类型，融资需求旺盛，开发银行在浙江与一家知名房地产公司合作，贷款支持了在浙江地区的一个健康养老社区项目。最近该公司就这个项目的二期再次向我行申请6亿元的贷款，目前在评审当中。对这块新兴领域，我们经常参加研究会的一些座谈，银行都处于观望阶段。目前我们也处于摸索阶段。当前我们主要从以下几个方面考核和评估养老地产项目。

一是项目的性质，我们认为养老项目是一个产业链，一分建设，九分服务，项目成功与否的核心在于后期服务。以房地产为载体，提供良好的老年人服务，这是我们的支持方向。圈地卖房的项目不予支持。

第二对借款客户的要求，首先要依法取得企事业法人的主体资格，或其他合格主体，且信用记录良好。第二是借款客户或其控股股东具备项目开发的资金实力，项目资本仅至少20%。

第三借款人具备建设和运营养老向呢经验，刚才党主任说现在没有行业经验，但是我们评估认为他具备养老项目的运营能力的也可以。第三方面就是项目的行政审批，这个跟其他项目一样，我们要求规划、土地、可研、环评都要获得国家有关部门的审批，如果有医养结合的项目，医疗也获得相关部门的审批。

第四就是项目的定位，应该结合老年人消费能力不强，消费能力的问题，应该找准市场定位，找准老年人的需求，尤其是对在郊区边远的养老项目，要打造具有鲜明的特色和吸引力的项目。第五就是担保的落实情况，如果这种项目和银行对接，如何落实担保，包括土地使用权及房产抵押，包括现在讲的划拨土地，划拨土地前面的同志也说过，它不能单独抵押。也可以采用股东担保或者股东资产抵押以及其他第三方担保。

以上就是我们从项目的性质，借款人的条件以及项目的审批，市场定位，担保的落实情况，简单的跟大家介绍一下我们开发银行当前考量和评估一个养老地产项目的基本点。我们真诚的希望与养老企业从规划入手，共同努力，培养扶持具有良好市场竞争力的项目，打造具有品牌影响力的养老服务领域龙头企业。

前面两条针对养老地产项目，首先应该树立养老地产科学发展的理念。养老地产不是房地产向老年群体的延伸，盈利模式应该从短期利益向长期稳定回报转，养老地产项目前期投入大，回报周期长，考虑到养老行业的特点，我们国开行在制定养老项目的评审指导意见的时候，反复调研，反复思考，我们对开发银行养老贷款的期限最长可以达到15年，和整个自筹的期限能够匹配。而且同时我们考虑到尤其养老地产项目在前期现金流有一个培育过程，我们可以支持和养老地产相匹配的商业地产，同时一体化支持。通过商业地产这种收入盈利，来弥补养老地产在初期现金流的不足。

其次，我们也建议规范养老地产的营销模式，当前养老地产的营销模式是多元化的。采取何种营销模式，是企业自主经营的活动范围。只要市场接受就可以了，但是现在市场营销模式非常广，有不同年限的这种会员制，租赁制，以及一次性养育费等多种形式，但是你只要和银行接洽的话，这点也是我们银行操作当中一个比较困惑的点。

比如会员制，有十年二十年五十年的甚至无期限的，你如果把这种资产抵押给开行，形式上的权利和实质上的权利是相分离的，银行怎么接受你在建工程。还有部分现金回流过来，在签订条款当中，都有一些保留性条款，是不是可以作为还款的现金流，这都不是大的问题，只是养老地产是刚刚在发展中的问题。随着制度的完善，我觉得这些我们都在探讨。

再次，我们建议积极培育养老担保体系的建设，前面专家也说过，推动各级政府安排财政资金，建立信用担保专项资金，发挥政府政策性资金的杠杆作用。

最后我表一个态，我们国家开发银行在养老工作上将有一个非常大的举措，有信心，有决心，能拓展一个新的局面，发挥开发性金融的先锋作用，与企业一起合作，推动中国养老事业的健康持续发展。谢谢大家！

（2）《民政部国家开发银行关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》

各省、自治区、直辖市民政厅（局），民政局，国家开发银行各分行、代表处，总行各部门，控股子公司：

　　为了促进社会养老服务健康可持续发展，破解长期以来制约发展的融资难问题，根据《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》等文件精神，民政部和国家开发银行本着“优势互补，促进发展”的原则，决定进一步合作加大对社会养老服务体系建设的支持。现就有关工作提出如下意见。

　　运用开发性金融的理论和方法，充分依托民政部门的组织协调优势，推动形成“政府引导、金融支持、社会参与、市场运作”的社会养老服务发展体制机制，发挥开发性金融的资金引领作用，吸引民间资本投入，秉承养老普惠的理念，共同引领以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系建设。

　　申请国家开发银行贷款支持的养老项目，应通过民政部门推荐或认可。重点支持下列五个方面：

　　（一）社区居家养老服务设施建设项目。主要包括城市社区日间照料中心、老年食堂、老年活动中心和养老服务信息平台；其他为改善老年人居住条件和生活环境的便利化社区养老服务设施。此类项目以市、县（区）为单位，实施整体融资支持。

　　（二）居家养老服务网络建设项目。主要包括支持为老年人上门提供助餐、助浴、助洁、助急、助医等涵盖生活照料、健康服务、文化娱乐、精神慰藉、法律咨询等服务的居家养老服务型小微企业以及各类规模化、连锁化、品牌化的组织发展，对于此类项目通过统贷方式批量化支持。

　　（三）养老机构建设项目。主要包括养老院、社会福利院、老年养护院、敬老院、养老社区等各类为老年人提供集中居住和照料等综合性服务的建筑及设施。

　　（四）养老服务人才培训基地建设项目。主要包括支持高等院校和职业院校增加养老服务相关专业和学科建设，培养相关专门人才；支持依托职业院校和养老机构开展养老服务培训实训基地建设，加强对相关人员的专业培训。

　　（五）养老产业相关项目。主要包括支持直接为老年人提供生活照料、健康服务、产品用品的企业。

　　借款人应为依法成立的实施社会养老服务体系建设的企（事）业法人及其他合格主体，具有清晰的产权关系和健全的治理结构，并具有与国家开发银行合作开展业务的相应资质。不同类型的借款人需满足相应行业的从业资质和条件。

　　养老项目的资本金来源含政府补助资金、借款人自有资金和纳入项目总投资的借款人非货币资产等。资本金占比应不低于总投资的20%，不足部分可申请贷款；项目资本金应与贷款资金同比例到位。

　　公司融资的还款来源主要为公司自由现金流，包括但不限于借款人日常经营性收入、借款人自身拥有的资产变现产生的收益等。

　　项目融资的还款来源主要为项目自由现金流，包含但不限于养老床位的租赁收入、各项养老服务的收费、配套商业设施的销售（或租赁）收入等。

　　贷款期限根据项目偿债能力分析确定，最长不超过15年，宽限期应不超过项目建设期，且一般不超过3年。

　　充分利用借款人、担保人、项目自身、地方政府等相关利益方的有效资源构建信用结构，可采用资产抵押、保证担保、股权质押、收费权质押等合格担保方式。

　　完善其他风险缓释措施，包括客户在国家开发银行建立监管账户等。

　　民政部门和国家开发银行要共同建立广泛的项目入口机制，有贷款需求的借款人，可填写开发性金融支持养老服务项目申请表（见附件），说明项目建设内容、总投资额、拟申请贷款额度以及享受政府各项补贴和优惠情况等，并报民政部门提出意见。对符合国家政策和养老服务业发展方向、属于当地重点支持范围且可以纳入社会养老服务体系融资范围的养老项目，当地民政部门要予以支持，并积极向国家开发银行各分行推荐。

　　国家开发银行对具备评审条件的项目，按照工作流程纳入评审计划、完成评审工作和审批程序，及时将审批结果反馈民政部门，并给予业务指导。

　　民政部门对项目评审提供政策指导，协助国家开发银行判断当地养老市场现状和趋势，必要时共同对部分项目现场调研，并积极争取相关优惠政策。

　　国家开发银行审批通过的项目，按照工作规程进行合同签订、贷款发放与支付、本息回收、贷款管理等工作。

　　民政部门在贷款发放后对项目实施提供后续跟踪指导，同时推动落实相关优惠政策。

　　（一）民政部和国家开发银行建立开发性金融支持社会化养老服务体系建设工作联动机制。民政部社会福利和慈善事业促进司与国家开发银行评审三局作为对口联系部门，负责具体事务和工作联络，建立信息共享和沟通协调机制，联合开展项目调研和课题研究工作，协商解决合作中遇到的问题。

　　（二）民政部和国家开发银行要不定期召开工作协调会，确定近期工作计划和方案，沟通信息，监督合作项目的执行情况，协调解决合作中出现的重大问题。各地民政部门和国家开发银行各分行可根据实际情况，建立相应的工作机制，深化双方的合作，从规划合作入手，推动区域内养老领域的投融资体系完善和融资模式创新。

　　（三）民政部门要及时将社会养老服务体系建设相关政策、发展情况以及有关重大事项向国家开发银行通报；国家开发银行要定期将开发性金融支持社会养老服务体系建设情况及本行相关业务情况向民政部通报。

　　（二）工作中如有问题请及时与民政部社会福利和慈善事业促进司与国家开发银行评审三局联系。