房地产开发商一房二卖怎么办？

房地产开发商一房二卖怎么办！？

基本案情：

2007年8月，文谷房地产开发有限公司在湘中某县城开发区开发了一个楼盘，并办理了商品房预售、销售许可证等相关法律手续，2007年9月，曾三与文谷公司签订商品房买卖合同，将该楼盘一层2－5号四个门面以总价300万元的价格销售给曾三，合同约定签订合同时支付60%180万，2008年5月支付35%即105万，2008年底交付房屋与房屋所有权证、土地使用权证时将余款5%15万待一并付清。2009年3月，曾三发现其所购买的门面已经另有人在进行装修，曾三即找文谷公司要求交付房屋。才获知文谷公司因房价飞涨，已将这地段较好的四个门面另外高价卖给他人，表示可以另外卖四个门面给曾三，曾三不同意。双方经多次协商未达成一致，曾某于2010年12月诉至法院，主要诉请求如下：

一、确认双方商品房买卖合同有效。

二、解除双方商品房买卖合同。

三、判决文谷公司退还购房款其房款285万，并赔偿资金占用期间的利息损失。

三、判决文谷公司按实际交付的购房款不超过一倍的标准承担赔偿责任，支付285万元赔偿金给原告。

本案争议焦点：

1、曾三与文谷公司的商品房买卖合同是否有效？是否应予解除？

2、曾三是否有权要求文谷公司退还购房款并赔偿资金占用期间的利息损失？

3、文谷公司是否应当承担曾三已交购房款不超过一倍的赔偿责任？

人民法院经审理认为：

1、根据本案事实，被告文谷公司系合法房地产开发企业，该楼盘也依法办理了商品房预、销售的相关手续，原告曾三与被告文谷公司所签订的房屋购销合同合法有效，但基于现房屋已经另售善意第三人，该商品房买卖合同已经无法继续履行；

2、文谷公司在与原告签订房屋购销合同，并收取95%的购房款后，又将房屋另外销售给他人，主观上存在一房二卖的恶意违约行为。

3、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

故根据前述规定，因被告违约将房屋另售他人，其所收取原告的购房款应予退还，并应当按银行同期贷款利率赔偿原告利息损失，同时，由于被告一房二卖，存在故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的欺诈性行为，故原告的第一、二、三项请求应予支持。原告要求判决被告承担已交购房款不超过一倍的赔偿责任的诉请也应该得到支持。

点评：

开发商销售房屋后往往因房地产涨价等因素而违约一房二卖、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，应当承担已交购房款不超过一倍的赔偿责任。

认定规则：

房屋出卖人违约行为造成一房二卖导致买受人买卖目的不能实现的，出卖人应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

案例参考索引：

最高人民法院（2012）民抗字第24号“某开发公司与苏某等商品房买卖合同纠纷案”，见《湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案》（审判长何东宁，审判员孙祥壮，代理审判员王朝辉），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（201401/207：31）。

案例解读：

早几年，全国各地因房价飞涨、非法融资和开发商的其它恶意行为，造成不少开发商一房二卖，许多购房者所购买的房屋不是被另卖了他人，就是被开发商抵押贷款，象上梅镇人民路购房者刘某与开发商曾某、西正街魏某、曾某与湖南某房地产开发公司、新化某单位与湖南某开发公司之间，就存在这种一房二卖、出卖后又用该房屋抵押贷款等情形，至今本地法院还有不少这样的案子未判。作者最近又受理了一起疑似一房二卖的案件，已向人民法院起诉。因此，根据最高人民法院公布的相关审判规则，结合作者在现实中代理的几个案件，编写了本案例分析，希望能对社会公众起到一定普法宣传作用。不周之处，还请行家指正。

   作者简介：袁路程，男，大专学历，1995年开始从事法律服务执业，现任新化县真诚法律服务所主任，新化县法律工作者协会副会长，