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学过经济学的都知道，价格的形成机制是什么？那就是需求曲线和供给曲线的交点，也就是价格。房价就是有效供给和有效需求之间博弈的结果。所以分析房屋价格形成，就分析供给和需求就好。很多人分析房价抓不到点子，漫无目的，也是没抓住这一核心。 一个城市的房价，归根到底取决于供需关系。 重庆主城区的住房需求是旺盛的，当然这种旺盛比如北上广深，还差些。北上广深的国家定位以及国家战略的原因，自然能吸引全国性乃至全球性的人流和资金。而重庆作为二线城市，其吸引力自然比不上北上广深，但是作为区域性的城市吸引力还是比较强的（当然，国家将重庆定位为国家中心城市，不过这是一种政治定位，而不是经济定位）。 1.重庆房地产需求者 重庆主城区的住房需求人群，主要是：
从需求量来看，第1、2的需求量是比较小的，对重庆的房价起不了根本性作用，第3、4人群是重庆接盘的主力。而从去年12月至今的这波重庆房产牛市，则是由第5类人群的激增造成的。从房地产一线反馈的信息来看，来自全国各地的炒房客确实很有实力，他们有的人一口气买了几十套房子的。因为在这些外地投机者眼里，中国所有二线城市中，重庆房价最低，即便到现在的所谓“高位”，也只是达到了河南郑州的水平，而郑州的城市建设、城市定位，大家也明白是比不上重庆的。 2.重庆的住房供给 从供给来看，重庆一直奉行天量土地供应，在2014年以前，重庆的土地供应量始终是天量，网上有人做过统计，重庆一年的土地供应量大约相当于北上广的总和。 从2014年开始，重庆的土地供给政策发生了根本变化。由于主城区土地指标的日渐稀缺，特别是住宅空置率高企等原因，重庆开始有意识地减少土地供应量。从目前公开的数据来看，2014年至今，每年减少约20%。重庆2014年成交土地1391万平米；2015年成交土地1228万平方米，2016年全年是1021.62万平米，同比2015年减少16.8%。这意味着什么？2015年一线城市加起来的总和是2848万平方米（北京734万平米、上海1074万平米、广州843万平米、深圳197万平米） 。如此庞大的土地供应量，重庆2016年的建面均价在7116元/平米，也就可以理解了。 但是到了2016年，重庆的土地供应量仅比广州多300万平方米，虽然土地供应量依然最多，可是总量上已经得到了大幅度的减少。而从全国来看，减少土地供应量都成为了趋势。尽管国土部说，对于房地产库存不足的城市，要加大土地供应。但是，大家不要忘记了，我们国家是奉行粮食自给自足为基本国策的，18亿亩土地红线是不能动的。而且除非发展巨型城市，否则城市的土地供应量是极其有限的。土地供应可以加大，把江津、长寿纳入主城，加大土地供应，请问在主城区工作生活的人，愿意住在长寿江津吗？至少20年内不愿意，大家还是愿意在渝中区、江北、北区上班生活，甚至连跑到巴南都觉得远。 还有一个情况是：重庆的北区已经没有土地了，再供应土地，就得到北碚了。所以，未来的土地供应重点一个是北碚、一个是大渡口、九龙坡。而这些地方，大家可以想想，大多数人是不愿意去的。 而目前的主城区，只有老城区的旧房子了。所以，未来重庆的新楼盘，将以旧城区旧城改造为主，二手房交易将兴盛。而旧城改造，征地费用、土地拍卖费用的高昂，楼板价必定远高于在目前拿一块荒地盖新楼的价格。而这恰恰是香港目前面临的房地产情形。山地城市中，重庆唯一可以参照的对象就是香港。当然，重庆的经济体量、经济水平、区位优势是无法跟香港比的，但是两者的地形结构的相似，都必然有一个特点——适合建房的平地资源稀缺。 正因为此，小生大胆预测不久的将来，可能也就是10年的时间左右，重庆的房地产模式，将是以旧城改造为主，二手房交易的活跃程度将空前热烈。 3.供需平衡 重庆主城区的供求关系，目前来讲是相对平衡的。而未来，因为城市发展的关系，将出现供不应求的情况。只是，目前供求关系的局面还未发生根本逆转而已。当然，我还要说明的是，我说的主城区不是政府的行政规划，而是大家通常所说的渝北、江北、南岸、渝中、沙坪坝、九龙坡。为什么是这样，我想只要在重庆生活超过5年的人，都能感受到为何我如此分类。 人口，决定着重庆未来房价的发展。根据政府统计的数据，这两年来，重庆主城区都出现了20万-30万的净流入人口。这部分人口里，一部分是在北上广深等一线城市返乡的重庆户籍人口，一部分是主动来重庆寻找机会的人。返乡的重庆户籍人口，大部分是积攒了存款回来的，他们不少人是在北上广深做产业工人、做小生意或者在其他各行各业，其实是有一门手艺或者说有一定的谋生本领的。他们或多或少都是有在主城区购房的需求的（按经济学教材里的说法是，既想买房又有能力买房的人群）。返乡的人群中，还有一部分人群尤其引人注意：那就是拥有较高学历的渝籍生源，他们不少人在北上广深甚至海外工作了好多年，对北上广深的房价望洋兴叹，但是他们发现他们500万在北上广深，只能买一套80多平方的房子，回到重庆可以买洋房，甚至别墅。他们就在这段时间，回乡买房子了，移居回重庆发展。同样的道理，还有那些怀揣着梦想的外地人才。事实上，这部分是重庆最愿意吸引的人才。 外地来渝发展的淘金人。其实，重庆对全国的吸引力，是从2008年开始的，那时候因为众所周知的原因，重庆很博全国的眼球。自那开始，重庆进入了基础建设的黄金时代。高速公路、城市公园、轨道交通、教育资源、医疗资源等，都纷纷鸟枪换炮。我想，大家都还记得，2008年以前，去现在南坪看看，那种脏乱差的样子。更不敢想想什么四五六七八公里了。但是，现在再看看，南坪像个大都会的样子，连四五六公里，也像模像样的。这是重庆城市建设的高速发展时期。 我们大概都有这样的体会。当你看到邮政储蓄银行和建设银行的时候，你愿意去哪家银行存钱办卡？相信大部分人愿意去建设银行。为什么？因为看到邮政储蓄银行的装潢，真的不像个金融机构啊，太简朴了，内心并不把它当银行，还是进了邮局啊。但是建设银行、乃至中信银行呢？装修得富丽堂皇，而且网点多，这些都叫做基础设施建设，所以大家都愿意去。而实际上，邮政储蓄银行和建行的利率都是一样的，而且人家还不用排队。可是你装修不好看、而且网点少，ATM机的功能也不如人家的先进。这就是基础设施撇造成的。 重庆也一样啊。08年以前，重庆基础设施建设太差了。所以那时候房价才多少钱？那时候，重庆都说买那么多房子的人是傻子。 但是08年以后，看看现在重庆的轨道交通，那个发展密度，在全国都排的上前五。再看看各种道路、各种公园、各种写字楼、商圈，对人才是很有吸引力。这叫做聚宝盆效应，如今经过9年多的建设，重庆的聚宝盆效应开始逐渐显现了，而且现在才开了个头。 有人说，你怎么知道有那么多外地人来啊？这个数据，我相信官方是有一个人口净流入数据的。但是，也许没有人对这部分净流入人口进行结构分析。而且，很遗憾，我也拿不到这些数据。但是，我们可以从生活经验来获知。最近，我的小区就多了许多操着粤语、潮汕话的外省人。他们或者在周边开个什么潮汕火锅店，或者在电脑城一窝蜂地经营。其实，这帮人是很聪明的。潮汕人会做生意嘛。他们全国到处跑，到处找机会。现在找到重庆来了。这是一个趋势，也是一个变化。 大家还可以看到一个现象。现在大家对24小时便利店罗森已经很熟悉了吧。可是，在2011年以前，有几个人知道罗森？日本24小时便利店的开店调研是十分苛刻的。他们要研究人口结构、消费结构还有城市的发展未来。所以，今天有24小时便利店的城市，全国并不多。商业业态的丰富，都在表明商业机会的增加。 还有一个变化，不知道大家留意到没有。那就是重庆的餐饮形式开始丰富起来了。以前重庆的餐饮只有川菜、火锅、小面，就没了。而现在呢？港式茶餐厅、粤菜馆、东北菜、云南菜、陕西会馆、蒙古餐厅、韩国快餐、德国餐厅……甚至在有着火锅霸权之称的火锅领域，潮汕火锅也能打开一片天地。 都说重庆不排外，但是其实重庆的排外体现在餐饮上。以前，一群重庆本地人要吃火锅，一个外地人说：好辣啊，换一样嘛。重庆的人肯定说：好嘛，那就微辣嘛。看吧，微辣是重庆本地人对外地人的最大让步，管你是同学还是朋友。 但是这种餐饮霸权意识开始发生变化了。现在人们会说，那吃其他嘛，吃清淡点，吃茶餐厅。这当然是一种进步，表明重庆人的眼界更宽了，生活条件也更好了。而这种变化，对于吸引来自全国各地的人才是极其重要的。 4.预期：价格的利器 其实，我们可以看到价格这个东西，供求关系是基本决定规律。但是还有影响价格的因素，就是预期。“预期”是一种很可怕的东西。股票市场的大起大落，其实很大程度上就是预期在起作用。比如，北京房价在2001年开始启动的，标志性事件是那一年，国际奥组委确定北京举办2008年世界奥运会。那时候，北京进入了城市建设的高峰期。全国人民都对北京的预期极高，而全世界的目光也被北京吸引了。所以，北京的房价开始猛涨。 重庆目前实际上也存在预期的问题。首先，在去年以前，因为重庆的决策层的政策思路，所以重庆房价在全国来说保持平稳。这里面的因素有很多，一个是政策原因、一个是土地供应量的原因。不过，更大原因是老百姓形成了一个预期——只要黄市长在，房价就不会暴涨。其实从2014年起，重庆的房地产政策就已经发生了变化，最明显的就是土地供应量的变化。不过14年-16年前半年，重庆房价依然处于低迷状态。但是领导一走，重庆房价就开始暴涨了。那一阵子哦，还有什么新闻叫做北上广的人，打飞的到重庆买房。 但为何房价要两年后才出现暴涨？其实这就是预期。也就是说，黄市长卸任这个消息，实际上击溃了所有人对“重庆房价不会暴涨”的心理防线。于是，重庆出现暴涨也就不奇怪了。只是，很多人蠢，没有反应过来。 现在重庆人民乃至周边区县、四川人民，甚至来自全国的炒房客，其实对重庆房价的预期还是非常高的。主要原因呢，还是因为价格在二线城市中较低，而且房屋的品质比较高，尤其博人眼球的是轨道交通十分发达。 5.大交通重庆 现在重庆启动了大交通计划。最近重庆市内不少地方都在挖建，要建造内环高架桥和立交。一个城市在发展立体交通，说明这个城市的交通拥堵问题比较严重了，同时也说明了这座城市的汽车保有量较高，富裕居民阶层过多，这座城市的流通性较大，也从侧面说明了经济的发达程度。 从另一方面讲，重庆的私家车保有量高，也是因为房价低，导致不少上班族有闲钱买车。相信不少人都有这样的朋友，或者你就是其中之一。其实工作一般，薪水一般，有的两夫妻一年不过十万多收入，却也买车了。这在北上广深简直是笑话。因为重庆房价太低了，故年轻人买车多。有的小康家庭还买宝马奔驰等。而最近，大家都发现汽车降价了，连大众都说可以免息贷款。因为重庆房价涨了嘛，大家拿去买车的钱自然少了。 不过，重庆汽车保有量还是高。即使到现在，也还没到重庆房价的极限，因为价格还未到让市民痛苦绝望的阶段。所以，大家还是有闲钱买车。 鲁迅不是说过吗？地上本没有路，走的人多了便有了路。其实，重庆本来也没有那么多路，更没有什么内环高架、立交，但是走的人多了，车多了，便需要这些了。这座城市已经进入了聚宝盆时刻了。所以，房子紧俏，是很自然而然的事情呀。 7.重庆的雄心 还有一个情况，根据媒体公布的资料来看，重庆的都市发展计划，其实是雄心勃勃的。不知道大家有没有看新闻，就是刚刚结束的五次党代会报告。 摘录一段，里面提到“提高现代交通治理水平，构建内畅外联互通、智慧绿色高效的现代综合立体交通体系，加快建设国际性综合交通枢纽。” 所以啊，而且看看全城开挖的势头，这一次是动真格的。说明这个城市对未来的发展思路是十分明确的，行动是坚决的。价格的预期已经形成了。 现在在大渡口的偏僻地段，房价都是9000多一平米了，而就在一年前，江北、新牌坊地段的房价还是9000多呢。这说明，这座城市的心里预期已经被拉起来，下不去了。 （更多笋盘推荐，请加入重庆笋盘水库群，第一时间获得笋盘信息） |
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