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近期，我们了解到有些物业公司以业主不交物业费为由，私自为业主断水断电，并对业主的生活造成了困扰，从而引发了一些不必要的矛盾纠纷。针对业主和物业公司的矛盾问题，有下面几种情况，我们来进行判断一下：   物业公司真的有这么大的权利这样对小区的业主吗？ 1.当小区业主不交物业费时，物业公司私自为该业主断水断电。（×） 2.当业主不交物业费时，物业公司不让该业主进入小区。（×）  法条普及 根据法律规定，公民的人身自由，未经法律规定且经特别程序，非经有权机关，不得予以限制。人身自由是公民的基本权利。同时根据《物权法》规定，小区的道路、绿地等其他公共场所属于全体业主所有。 《中华人民共和国电力法》规定，用电单位和个人在欠缴电费的前提下，电力公司经过催交仍欠费的，电力局才能停电，其他任何单位和个人不得人为停电。 小区业主真的可以任性的不交物业费吗？   1.业主以房屋漏雨，窗户透气、透风等质量问题为由，拒交物业费。（×） 2.邻居出租房屋，感觉不安全，拒交物业费。（×） 3.配套设施不完善，拒交物业费。（×） 4.暖气不热，拒交物业费。（×） 5.未享受服务，如空房未住，电梯不坐，拒交物业费。（×） 6.私自拆改房屋结构，在出现问题时开发公司不给维修，拒交物业费。（×） 法条普及 根据《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；业主缴纳物业管理费属于业主应尽义务。 根据《物业管理条例》第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 有问有答  ☞物业公司对于不缴纳物业费的业主，采取停电停水等方式，这样做是否合理？ 不交物业费物业公司直接停电停水的做法是不合理的，也不会得到法院的支持。供水、供电，是由供水公司或者电力公司直接向小区内的业主提供的，同时，业主有向相应公司缴纳水、电费的义务；而物业公司作为业主委托的服务公司，其义务是对小区内的物业提供管理和服务，业主有向其支付物业费的义务。 综上可以看出，两种权利义务关系是相互独立的，水电的供应和是否缴纳物业费没有关系。实践中在不少小区，水费、电费等由物业公司代收。但代收费用不代表权利义务的转移，水电费的代收并没有赋予物业公司停电停水的权利。当业主在不交纳物业服务费时,物业管理公司采取停水、停电的措施来迫使业主交纳物业服务费的行为是一种侵权行为，如果因物业管理公司擅自停水、停电的行为给业主造成损失的则要承担相应的法律责任。  ☞当业主因物业公司的服务受到损害时，应当通过什么途径来主张呢？ 物业公司如造成业主的人身或财产损害，可以向法院另行提起侵权之诉，来主张自己的合法权益。在主张的同时，要做好取证工作，对于侵权行为、侵权结果、因果关系形成证据链条，以支持自己的诉求。 ☞当业主不缴纳物业费，物业公司应怎样向法律寻求帮助呢？ 当业主不缴纳物业费，物业公司可以向法院主张自己的权利，如物业公司在服务质量、服务水平上无重大瑕疵，法院一般会支持物业公司要求支付物业费的诉求。现在审判实务中，因为对于重大瑕疵的举证困难，而且物业公司对于一般的管理注意、设施维修等均存在有巡查、值班的证据作为支持，因此由于物业服务瑕疵直接驳回物业公司要求支付物业费诉求的可能性不大。 小贴士 ☞物业公司应该怎样有技巧性的向业主收取物业费呢？ 1.收费工作首先要有自信心，包括两方面：一是我们收费人员自已要有自信心，让自己的士气能占上风。二是团队的自信，当一名成员收费受阻时，其他收费成员和同事要给予鼓励，帮助献计献策。 2.制造收费氛围。 让员工在工作岗位上与收物业费联系起来，比如：秩序维护员、保洁员和技工遇见比较熟悉的未交费业主，就可以提醒业主该交物业费了，让业主时时感受到服务中心收费的气氛，随着时间的推移，让不交费的业主感觉很难为情。 3.加强收费培训工作。 每天收费成员一起开总结会，遇到的疑难问题拿到桌面上讨论，大家群策群力研究应对措施。 4.建立“直通车”、“无障碍通道”，对于收费工作受阻的问题，物业职责之内力所能及，在第一时间给业主解决，速度要快、效率要高。 5.杜绝拖沓思想。 包括两方面：一是不要让业主拖沓，例如：有些业主以过几天就交物业费为由来推拖，此时一定紧追业主不放，甚至一天打两三个电话，并与业主约定交费时间，在此期间，要不断地与业主沟通，让业主没有退步的空间。不要轻易相信业主会如期来交物业费，收费人员一定要有主动意识。二是物业解决问题不要拖沓。例如：有些业主承诺解决某某问题就交费，此时服务中心就要马上跟踪解决，若拖延时间，过一天或一夜，业主都有可能会变卦，再发起第二次进攻就难很多。 6.对无理由拒交费、对物业态度特好的业主，不要轻易上当。如业主向你诉苦，我们也要向业主诉苦，一定要坚定收费的立场。若有需要，可以多派几个人一起上门软磨硬泡与之沟通，直至交费。 7.对于联系不上的业主，要想方设法获取业主的联系方式。 比如，看本小区有无该业主的同事、朋友、关系好的邻居，想方设法从他们手中得到该业主的联系方式，如有需要，可以找到他单位“登门拜访”。 8.明确分工，对症下药。 对于收费过程中的问题，要分类对待，专业分工;收费时间紧迫，解决问题要量化，到底多长时间能够解决问题。收费核心成员对这些问题有必要一户一户的核查。 9.对遗留问题要敢于面对和解决，有问题暴露是好事，积压时间越长，越不好解决。自己解决不了的不要积压，一定要第一时间向直接上级反映，争取尽快解决。 10.注意与关键客户的沟通，有些欠费业主在业主中影响较大，可以采取“疏导”方式沟通，与部分业主心目中的“核心人物”保持良好沟通，对其他一部分业主会起到积极的影响。 11.做好宣传引导工作。一些业主会通过网络或其它方式不断制造对物业负面影响的言论;此时，则我方要采取主动，通过宣传栏、网络等途径引导业主理解支持物业工作，积极交费。 12.收费工作要“心到、做到、嘴到”，收费成员保持积极主动的态度和方式去收取物业费。 正在为业主不交物业费而苦恼的小伙伴们，GET以上技巧和方法就赶紧行动起来吧！  温馨提示 年关将近，希望广大小区业主也按照签署的物业服务合同约定，积极配合并及时缴纳物业费，共同创建和谐家园！  排版 ▏武 彤 校对 ▏魏端麟 法律顾问 ▏山东豪才律师事务所 |
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