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拿地方式、拿地流程及如何低成本拿地？ 河南省在今年9月份出台一系列政策支持健康养老产业发展，要想实现“到2020年,基本形成层次分明、布局合理、多业融合的健康养老产业体系,建成一批特色突出、优势显著的健康养老产业基地,培育一批服务优质、带动力强的骨干企业,健康养老产业规模不断壮大,成为现代服务业的支柱产业,总体发展水平走在全国前列”的目标，政府必将有大量政策支持民间资本进入，也就是说，目前企业进入养老市场政策环境大大的好。 企业进入养老市场，首先考虑的是土地，那么在拿地时，有哪些必须要注意的点呢？ 获取养老服务设施用地的方式？ 依据营利性、非营利性的性质差异，养老服务设施用地可分别采取租赁、出让等有偿方式和划拨方式供地。经养老主管部门认定的非营利性养老服务设施用地可采取划拨方式供地。营利性养老用地应以租赁、出让等有偿方式供地。为降低营利性养老机构建设成本，各地多制定养老服务设施用地出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，鼓励以租赁方式供地。 另外，在现有的土地市场中，原有的土地已经大量保留在开发公司手中，没有土地的开发公司可以通过资本市场的渠道来获取土地。主要有以下几种方式： （1）投资参股：有两种形式，包括资金入股和土地入股。用资金参与开发养老机构，或者用资金与土地互换，而各自形成股权； （2）进行土地或养老机构收购：拥有资金的一方对拥有土地的一方进行收购，收购该公司的部分股权，形成一个公司的股权转让； （3）土地置换：土地置换即用地换地，不同规划用途间的土地置换； 养老机构合作：与拥有土地资源的养老机构合作，与拥有土地资源的项目合作。 拿地流程及办理手续是什么？ 1.土地信息收集。包括以下内容： （1）收集现状图，落实地块具体位置及周边情况； （2）落实规划设计条件，了解限制性条件； （3）现场踏勘，对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解； （4）了解周边的商业、医疗、教育、交通等配套情况； （5）了解该区域未来规划情况，对项目后续开发的影响和支撑做好预判。 2.土地初判。包括以下内容： （1）同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地价款，以及是否能调整； （2）了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况，做好成本预算； （3）了解当地的养老服务市场以及房地产市场状况，初步确定产品形式、开发周期等。 3.土地深判，即开展项目可行性研究。主要包括以下内容： （1）获取土地现状图，即四至图电子文件； （2）开展市场调研，进行地块周边及辐射范围内的客群分析、产品分析、市场竞争分析等； （3）确定项目定位，包括项目总体定位、客群定位、产品定位等； （4）开展投资收益测算，包括成本测算、收益测算、现金流测算等。 4.投标、摘牌。编制投标方案，分析竞争对手，确定土地上限、价格敏感性分析，制定拍卖或者挂牌战术。 5.签订土地出让合同。确定用地图、桩点坐标、用地条件，缴纳政府净收益、契税和交易费。 6.确权。需要完成以下工作流程（或提交资料）： （1）养老机构投资项目备案，委托工程咨询资质机构编制申请报告，向项目备案机关提交申请报告； （2）获取建设用地规划许可证； （3）原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）； （4）缴纳土地补偿费； （5）出具土地出让合同； （6）出具核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图； （7）缴纳土地费用，制定1:500现状地形图3份； （8）委托设计单位制定详规。 7.办理土地证。需要出具以下资料： 土地出让合同、交费证明、建设用地规划许可证、地籍图4份（薄膜图）、土地登记申请书、土地确权来源证明文件、申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明。 应向政府争取哪些优惠条件？ 养老投资企业在拿地阶段应充分利用政府招商引资等各项条件争取优惠条件最大化，并通过框架协议、备忘录或会议纪要等形式将优惠条件予以书面固化。 1.争取政府支持 （1）可以通过邀请政府参观已成熟开发楼盘、已运营的养老项目或者其他可以展示实力的业务板块，增强其对本项目的信心，获得其对本项目快速开发经营模式的理解和支持； （2）利用本项目对当地政府税收、产业支持、城市环境改善、政府形象的提升等筹码，争取土地的优先获取、土地款分期支付或延迟支付、规费减免、开通绿色通道及开发证件的快速办理、降低预售门槛、政府大市政配套等方面的支持； （3）争取养老用地价格的优惠或减免，争取其他公建在项目后期建设，减少首期投入，应尽量避免按政府要求的规模档次建（新拓展且自身品牌影响度小的区域，建议配套先行）； （4）对超过一千亩的项目，争取能由投资开发单位主导参与项目地块的控规编制，最大限度利用政府配套； （5）在争取优惠条件或土地议价过程中，需注意明确市政配套类工程（包含外线建设）的资金落实方案，且方案中应明确投资人及资金的具体操作实施方法。 2.土地款溢价返还 （1）一般可约定政府将土地溢价返还给投资公司作为基础设施、公建配套的建设费用； （2）对于数额较大，一时难以消化的土地溢价，应该由政府返还到土地储备的共管账户，避免资金被政府挪用； （3）对于需要使用溢价的工程，由投资公司与相关单位签署协议，由投资公司向政府申请该项工程费用； （4）争取更高的溢价净收益返还比例，避免政府后期有意太高低价而造成被动；并要书面约定溢价返还期限，逾期按高于同期贷款利率的两倍计算利息。 3.降低预售条件 与政府协商提前预售，分三步走： （1）提前做好样板间以便开展预售； （2）如果政府不允许预售，则可以向枕骨表示项目所有的预售资金可由政府监管； （3）如果第二步仍不成功。则应表明，可在与政府共管的账号上押保证金，保达到预售节点。 经过上述散步，大部分的政府应该可予以项目“提前预售”的资格。 节选自厚朴养老丛书之《从立项到盈利必须解决的413个问题》 |
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