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近日，广州荔湾区向符合条件的旧楼加装电梯项目每宗发放了10万元资金补助，旧楼加装电梯无疑又迎来了一个高潮。前来市属、区属政务服务中心办理手续的街坊络绎不绝，令工作人员感叹“从上班忙到下班还没处理完”。而在这热潮背后，街坊们亦疑惑不断，经常来电、来信本报咨询相关问题。 为此，记者综合了从筹备加装到落成维保的常见疑问，由广州市政务服务中心工作人员解释相关手续，广州市特种设备行业协会、电梯公司、设计单位给予专业建议，老城区多个居民组建的加装电梯“智囊团”通过事例分享经验，望读者能从中获得“参考答案”，释疑一二。 网络配图  “红线图”或未更新 尽快调取可安心 想要加装电梯，首先得到市或区的国规局调取住宅产权红线图（下称“红线图”），查看楼宇是否有条件加装电梯。此前，多位读者向本报反映市与区的调取手续不一，有的需要不同楼层业主的身份证、房产证原件及复印件，有的则需要不同朝向业主的相关证件，还有的需要附加三分之二业主的同意书，实在令人困惑。 记者从广州市政务中心国土规划委了解到，目前手续得到了简化，只需要一位业主持本人身份证、房产证原件及复印件，即可调取红线图。为了便民，越秀区、荔湾区等区国规局最近纷纷与市统一红线图的调取手续。 值得注意的是，前些年实行小区围蔽管理后，不少旧楼门前的马路已不复存在，但很可能红线图并未进行更新，容易造成加装的电梯占用公共道路的误会。对此应向国规局进行说明，以免报建时出现问题。 电梯小组成立时 业主授权好办事 记者走访了多个由居民组建的加装电梯“智囊团”，他们都不约而同提到电梯小组的重要性，而成员的组成更是关键。 荔湾区彩虹街推进旧楼宇加装电梯志愿服务站志愿者梁伟元（下称元叔）介绍，想成为小组成员的街坊可先将名字、楼层、房号等信息公布出来，经业主们选举后产生。业主们出具书面授权书授权小组成员参与集资、报建等事项，小组成员再授权组长负责统筹决策工作。元叔说：“为了提高工作效率，有业主授权的电梯小组就有一定话事权，不必事无巨细都征求业主意见。”
元叔认为，小组成员人少办不了事，人多了不好操作，因此人数最好控制在5~10人。而且旧楼加装电梯除了重视大部分人的意见，也要合理对待反对声音，“小组可吸纳代表不同声音的街坊作为成员，让他们有渠道发表自己的意见，方便双方直接通过面对面的协商解决问题。”元叔建议。 越秀区农林街“旧楼加装电梯智囊团”团员罗仲哲（下称罗叔）表示：“电梯小组成员要选乐于奉献的热心街坊。”他表示，加装电梯不是一蹴而就的事，成员要有耐心地与持不同意见的业主协商。此外，小组还可加入有技术本领的街坊，“成员可以分工合作，有的知晓建筑工程技术，有的熟悉政策，有的对外联络，有的负责财务管账。”罗叔说。 先出简易平面图 设计费用巧算数 旧楼加装电梯因涉及通风采光、分摊补贴、噪声影响等问题，一直以来都是老大难事情。据了解，设计单位出具的电梯设计图多是按照最便捷的方式设置电梯位置，未必仔细考虑到对业主的影响。记者从某设计单位获悉，除了一次性支付上万元的设计费，若业主自觉不妥，对设计图进行改动，还需再支付数千元修改费。此外，有些设计图具备有效期，若在协商过程中超过有效期，相关职能部门未必受理。 为减少影响，搭建电梯长连廊 对此，元叔支招，可先由电梯公司出具设计平面图，简略地标出电梯、连廊的设置、尺寸大小、总费用及分摊费用等，让业主进行协商，待足够三分之二业主同意再找设计院参照平面图设计。 “可以通过灵活地设置梯井、连廊，尽量减低对业主的影响。”罗叔建议。他回忆道，当初他就拿着平面图逐家逐户去征询街坊们的意见，并进行调整。原本被包围在中间的电梯对三面业主影响较大，为了降低影响，宁愿多花钱搭建了数条长连廊，也要将电梯的出入口换个方向。 有业主不同意连廊延伸至该楼层，可跳开不设置。“电梯只停一、四、八、九、十层，有其他楼层的业主想参与集资，可适当减少费用。”罗叔说。原本加装电梯工程市价60万元左右，罗叔这座楼却用去80多万元，但换来的是一部满载业主满意微笑的电梯。 另外，罗叔还提到，选择电梯时不要只盯着牌子看，因此还要对地形进行观察，“小型梯、嵌入式电梯等不同类型的电梯也应该纳入考虑的范围。” 加装电梯有影响 互相礼让心敞亮 诚然，加装电梯对业主的影响，有些可以通过上述方法解决，但也存在一些避无可避的问题，无法改变之下亦有“补救”余地。 在加装电梯之风盛行的海珠区沙园街，有一家一层住户的阳台与众不同，不锈钢的闸门搭配崭新的大块玻璃，既敞亮又时尚。街坊告诉记者，这里原来是防盗网加砖墙的结构，由于加装电梯影响一层住户阳台的采光，业主们共同出资进行重新装修。同样在农林街，有楼宇住户的采光被电梯有所影响，为此业主们也出资对其窗户进行扩大。 “争取低层业主的同意不能硬碰硬，而是要将心比己，互相礼让，协商才有可能取得进展。”海珠区一栋成功加装电梯的旧楼楼长言叔告诉记者，当时他们为每户低层业主都寄去情真意切的手写信，详细地叙述了多位老街坊对爬楼梯之苦的感受和对电梯的期盼，并附上同意加装电梯的业主签名。 动之以情的同时，高层住户还换位思考，为补偿造成的影响，电梯不需二楼业主集资，并且免除此后十年的电梯维保费。此外，该楼的电梯集资以四楼为基数，三楼业主只需交基数的40%作为集资。最终高层住户的真诚打动了低层住户，加装电梯工程得以顺利进行。 “货比三家”选电梯 信用等级帮到您 记者走访发现，老城区的多座旧楼近期兴起以招标方式选择电梯厂家。通常进行招标的是有一定资质、资本的法人，难道旧楼亦可以进行招标？对此，市国土规划委工作人员表示，这要视乎《广州市既有住宅增设电梯办法》以及《广州市既有住宅增设电梯技术规程》是否对此有相关规定。而记者查阅这两份文件，发现当中并未提及“招标”一事。 有街坊表示，招标相当于货比三家，从而选择性价比高的电梯厂家，但同时亦担心投标人存在恶意压价，或所用建材标准下降的情况。 为便于市民选择与判定，记者了解到，市质监局指导广州市特种设备行业协会对市内的电梯企业进行信用等级评估。该协会工作人员建议，市民可到其官网上查询电梯企业的信用等级，并要求信用等级好的几家企业提供初步方案，包括报价、所用建材等信息，从而进行取选。 工作人员还提醒，市民除了参观市内已经加装成功的样板梯，也可以参加电梯企业定期举行的参观厂房活动，实地察看电梯的制作过程。 玻璃井道采光好 混凝井道低维保 目前在加装的电梯中，玻璃电梯井和混凝电梯井是两种主要类型。但应如何选择，日后的维保又有何不同？某品牌电梯工作人员告诉记者，两者在施工时间上差不多，都要4个月左右。玻璃井道通透，既美观又不会遮挡住户的阳光，造价通常比混泥土井要低两三万左右。而混凝土井道虽然容易遮光，但在后期维护上能更为省心。 网络配图 也有电梯企业工作人员表示，在后期维护上，玻璃井道的费用可能相对较高。除了定期聘请专业人士清洗外，广州夏天炎热，高温容易导致电梯轿厢闷热，乘坐起来不舒适。长时间的暴晒也可能会影响电梯零部件的使用寿命。对此，工作人员建议，安装玻璃电梯间前，一定要让各个业主了解后期维护的成本和费用，到时如何分摊，避免以后出现新的矛盾。  一份合同风险低 一站服务更省心 在合同的签订方面，多位有经验的过来人都建议一点：选择一站式服务。所谓一站式服务，就是在未装电梯之前先选好心仪的电梯公司，由电梯公司找其长期合作的建设公司负责井道施工；或者选择信赖的建设公司进行施工，再由其代买自己指定的电梯并安装。 “电梯公司和建设公司会组成联合体，因此可以只和一家公司签订合同，即可包含所有相关内容。”元叔说道。虽然一站式服务的收费也许比业主自己找电梯公司、建设公司的价格要贵，但可以避免双方推卸责任。若公司之间出现协调问题而影响施工进度时，业主不需奔波其中，只追与自己签订合同的一家公司即可。
在与电梯公司签订的合同时，关于“土建技术要求”要看清。 在与电梯公司签订的合同时，关于“土建技术要求”一栏里，元叔建议不要选择“甲方根据乙方提供的电梯井道设计图对电梯井道、机房等土建进行施工或整改工作”这一项。他解释，甲方业主拿着乙方电梯公司提供的图纸，自己另寻建设公司施工，若出现问题，甲方很可能会将责任推卸到业主身上。 荔湾区曾有一栋楼的业主和井道公司及电梯公司各签一份合同，由于双方信息不互通，井道做好后，电梯公司进场才发现井道规格与电梯不匹配。两家公司互相推诿，电梯进场半年未能施工，最后业主们再集资四万元更改井道规格，电梯才得以安装。 反之，若选择“乙方根据甲方提供的土建图纸及参数或已完成的井道施工情况进行设计生产”一项，则意味着电梯公司应该根据井道的实际情况对电梯进行相应调整，若井道与电梯不匹配，乙方需要承担更多的责任。 资质核对要清晰 工程预算须详细 合同的签订，是旧楼加装电梯成功与否的关键一环，并不是简单的大笔一挥，就坐等电梯落成。广州有旧楼的业主就因签合同时没摸清电梯中介公司代理人的底，结果代理人卷款潜逃，一众业主唯有向中介公司追讨。 对此，元叔建议，签订合同时以防万一，最好向乙方企业索取以下文件的复印件作为留底：组织机构代码证、税号登记证、营业执照、企业法人身份证、签订合同的代理人身份证。其中，代理人的身份证复印件上盖印乙方企业公章，证明企业对员工负有一定责任。“签订合同时，尽量去到乙方的公司签订，顺便察看该公司的情况。”元叔说。
详细清晰的工程预算表 身为成功加装电梯的过来人，元叔经常帮街坊查看合同、提出建议。他对记者说，目前很多合同里多是描述甲方需要承担哪些责任，但对乙方的要求却提及不多，尤其是工程细节方面。在元叔所住的荔华楼的电梯井道工程合同中，记者看到了一份独特的“钢结构井道架工程预算表”（下称“预算表”），里面详细地列明从基础的钻桩、挖土方，到钢井架，再到平台、连廊，当中每种主要用材的型号、尺寸、品牌、数量等相关信息一目了然。这份预算表是从事了数十年工程项目的元叔与小组成员的心血结晶。 “价格的高低，可能体现在用材上的差异。很多井道合同都欠缺了所用材料的明细，这让身为甲方的我们很难监督。”元叔支招道，业主们可让施工单位出具预算表，并由有相关知识的街坊给予建议。“若是对这行不甚了解的街坊，可着重留意表中标明的主要钢材是否用国标，水泥是否用大品牌水泥厂的产品这两点。” 检查材料施工前 “滥竽充数”无处现 到了监督电梯施工这一步，同样离不开电梯小组的辛劳，更是组内的技术人员发挥“用武之地”的时候。元叔建议，在安装电梯的工程队进场时，可由有建筑工程知识的组员就预算表一一核对电梯用材。“谁也无法保证施工队是否会偷工减料，如果电梯小组在行，自然会拿到质量上乘的货，不会任由对方滥竽充数。”元叔说。
网络配图 他回忆道，荔华楼的电梯施工时，每天轮流有一名组员对照着图纸，认真地在工地跟进每一项工作，以便遇到问题可以及时沟通解决。元叔感叹道：“作为电梯小组的组员，除了有足够的热心，还要严谨细致，才不辜负业主们的信任。” 记者还了解到，若业主们不放心电梯的施工，且身边没有熟知电梯基础知识的街坊，可聘请工程监理员进行专业的指导。 维保账户须设立 专款专用无忧虑 根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第二十五条规定：“电梯使用管理者应当委托有相应资质的电梯维修保养单位对电梯进行日常维护保养工作。”那如何查询维保单位的资质？记者了解到，市质监局指导市特种设备行业协会对全市电梯维保企业进行信用评级。协会工作人员表示，相关信息可在广州市特种设备行业协会网站查询，建议市民按信用等级择优选取维保企业。
电梯的长久使用，离不开大家的共同维护 按照《特种设备安全监察条例》规定，电梯每月要有相关资质的电梯维保公司上门维保两次（即每15天上门维保一次）。通常第一年由电梯公司免费维保，第二年开始每月收取数百元不等的维保费。因此，业主们要持续进行筹资，而辅助这些工作的仍然是电梯小组。“电梯小组不是电梯建成使用后就解散的，它的作用任重道远。”罗叔说。 因此，在长期的运作中，电梯小组成员的分工合作显得尤为重要。罗叔介绍道，他在小组里负责统筹，有的成员负责筹资，有的负责查看电梯监控，有的负责电梯的卫生清洁，还有的成员充当财务会计。“我们专门开了一个银行账户，存放业主们的维保费用。” 罗叔表示，虽然账户是以财务的个人名义开设，但财务会签下协议，写明这是业主们的共同筹资，不属于个人。而且，每笔支出都要有经办人、证明人、组长的签名，才能领到钱。“每笔支出都有账可查，”罗叔坚定地说，“要把业主交给我们的一分一毫都用到实处。” 既有住宅增设电梯参考流程图 1、建设者征求意见，经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，达成书面协议。 2、建设者委托具备相应资质的设计单位现场勘察是否具备加装条件，出具符合相关规范的初步设计方案和结构安全说明、满足消防设计规范说明，待业主达成共识后到区国规局申请批前公示函。 3、区国规局进行初步审查，对符合要求的核发批前公示函。 4、建设者根据批前公示函，制作批前公示牌，并进行批前公示。 5、建设者依法申请办理《建设工程规划许可证》。区国规局审核材料，对符合要求的进行核发。 6、建设者与具有相应资质的施工、监理单位签订合同，并由施工、监理单位分别出具施工、监理方案。 （本流程参考海珠区政务办、海珠区国土规划局绘制的“广州市海珠区既有住宅增设电梯流程图”，具体事项以所属区的经办单位为准。） ◎ |
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