徐斌：这种“捡漏房”买了就被坑

一到年底，常常能看到这样的新闻：“某某楼盘工人集体讨薪，围追堵截、上楼上访，承建商没钱哭穷，政府部门从中协调，最终皆大欢喜。”“有钱没钱，回家过年”，年前也成了集体讨薪的高发期，尤其是参与楼盘建设的建筑工人。在很多人看来，房价那么高，房子卖了那么多，但凡跟房子沾点边，都是稳赚不赔的买卖，你开发商挣了这么多钱，还不给工人发工资，良心真是大大的坏。但其实不是那么回事：跟房地产沾边就有钱挣，但不是都能挣到钱。

为什么呢？房地产项目从立项拿地到开工建设，再到竣工验收，虽然每一个环节都是紧密衔接的，但也是相互独立的。就拿开发建设来说，开发商不会自己进行建设，要选专门的施工单位来进行建设，拼实力拿地拿项目的开发商不好找，等着开工的承建商多的是，所以就形成“开发商市场”——谁听我的，我就选谁。要拿下我这个工程，那你就得给我交工程保证金。对承建商来说，钱还没开始挣，就得把押金放在开发商那里。保证金还属正常，更夸张的是，开发商让承建商自己解决建筑材料，统一报账结算。

承建商肯定能挣钱，但是这钱也真的不好挣，要建设就得有工人，一个项目里几百号工人是常有的事，工钱还得承建商自己出。承建商说白了是开发商的打工仔，又把钱都压在了项目上，哪里还有钱给工人发，所以也会按工程进度结算工资。好在工人都是跟着包工头出来的，包工头解释一下问题都不大，所以年底的时候，开发商跟承建商结算工程款了，承建商就能跟工人结算工资。一旦开发商没钱，那么承建商的钱就没着落，工人工资更是没谱，集体讨薪的事就发生了。

有人要问了，集体讨薪说的再大也是劳动纠纷，跟我们投资房产有什么关系？发不下来工资，根儿就在开发商那里：要么是开发商没钱，要么是开发商跑了。这不仅造成了讨薪，还衍生了一种房产——抵账房，也叫顶账房、工程抵债房等等，叫法不一，是开发商无力支付工程款，用开发建设的房产抵债的房子。而且，在开发商抵给承建商之后，承建商还有可能抵给建筑工人，有时不给发工资，还让工人补房款，自然就没人愿意要。这种房子有几个特点——首先是价格低，其次是数量少，最后是传播途径单一，小范围传播。给人的感觉是：捡漏儿了你就别张扬，闷声发大财！但其实呢，结局可能是牙咽到肚里，闷声吃大亏。

什么时候有抵账房？

开发商和承建单位是按照工程进度结算的，比如正负零时结算、主体工程完工结算、装饰装修之后结算、配套建设完毕结算等等，双方会合同约定结算方式。容易出问题的就是主体工程完工的时候，这个时候开发商总投资一般在50%左右，而要给承建商的钱也是工程款的一半左右。而开发商那里呢，拿到预售许可证开始卖房子，卖房子的钱再开发一个相同的楼盘都够了，但却没有钱——资本是逐利的，放着吃利息能吃多少，当然就投到了收益率高的项目中去了。原本专款专用的资金被挪作他用，楼盘项目建设的资金链断裂，到了付款结算的时候——要钱没有，要房给你。房子给了承建单位，承建单位要那么多房子也没用啊，工人要吃饭，总不能吃房子。所以，你会接到做工程的朋友给你打电话：嘿，兄弟，你不是要结婚吗？我这儿有几套很便宜的房子，我给你留一套？

为什么价格低？

每个人都喜欢买物美价廉的东西，但一份价钱一分货才符合市场经济的规律，开发商卖房子是这样，承建商卖房子也是这样，房子便宜是有原因的：

首先，卖相不好。开发商抵给承建商的房子，楼盘往往没有通过竣工验收，很多都还正在建设过程中。买东西讲究货比三家，遍地都是开发商拿钱砸出来的高上大样板房，任你户型、朝向、楼层再好，归根还是一个灰暗的毛坯房，改变不了人是视觉动物的现实。不怕房子好，就怕货比货，一比较，谁还愿意买。

其次，急需变现。承建商夹在开发商和建筑工人中间，却指望不上开发商，总不能花自己的钱给开发商擦屁股，更别说自己没钱了。等不了开发商，又没有专门的销售团队，只好自己动手，以求丰衣足食，钱多钱少，有比没有强。

为什么数量少？

按照常理，价格低的房子应该很抢手，多抵就能多卖，多卖就能多得，为什么做工程的朋友跟你说仅仅有几套，难道是物以稀为贵？才不是呢：

一是回收成本（一码归一码）。开发商给的抵账房，抵的是过去发生的工程款以及保证金，并不是整个工程建设的工程款。因为后期建设没有发生所以没有产生，另外一个是承建商是否继续建设还有待考虑，抵账房的总数就下来了，而分到工程朋友头上的数量就低了。

二是房源稀少。虽然开发商乱花钱导致资金链断裂，但我们仍然得把他假设为善良守法的开发商，否则购房业主受到的损失将会更大，面临的风险也越大，那种情况更为复杂，只能简而论之。我国的预售制度决定了开发商在拿到预售证之后，就会抓紧卖房子，然后才是建设楼盘，在楼盘建设到不得不抵账的时候，房子已经卖过一轮了。每个地方行情不一样，守法的开发商只能拿没有卖出去的房子抵账，近几年房地产火热的市场，能有几套用来抵账实属不易。

为什么渠道单一？

如果你花了100块买了一本书，3天后，你发现另一个人花了60块买到这本书，你会怎么想？怎么做？把书换成房子之后，你可以是张三，可以是李四，也可以是王五，可以是你们购房业主群里的每一个人，所有人都发现了先买先亏，那会出现什么状况？业主们不会坐视不理，政府也不会视而不见。

为什么有风险？

一房二卖

前面为了简化问题，我们要尽量假设开发商遵纪守法，可开发商如果真的守法，那就不会出现抵账房。抵账过程是购房人无法了解的，从开发商到承建商，再从承建商到购房人，这种转手会给业主一种错觉：房子没有问题，承建商才会同意抵账，自己拿来卖。但承建商只是为了钱，只要能尽快拿到钱，他也许不会考虑那么多，因为他不会留下房子。

就商品房市场交易量来看，开发商在预售阶段就会卖出了绝大多数甚至全部房子，能用来抵偿承建单位的工程款和保证金的房子几乎可以忽略不计，因而在考虑购买抵账房的时候，首先要考虑是否存在一房二卖。如果一房二卖，就会出现抵账房业主和商品房业主争一套房子的局面，而抵账房业主就会很被动。

楼盘烂尾

之所以会有抵账房出现，是因为开发商和承建商的债务纠纷，而抵账房解决的是已完成工程进度的债权债务。前期款项拿不到，开发商已经构成了违约，哪怕购房业主再着急要房子，承建商已经没有动力继续建设，拿钱走人才是他们的最佳选择。开发商没钱，承建商退场，除非另有接盘侠，否则不会有人愿意继续承包建设，楼盘就可能烂在那里。不管多少钱买的，最后都只能孤零零立在那里了。

假抵账房

业主购买抵账房，要先把钱交给承建商，然后和开发商办理手续，开发商和承建商有一个抵账合同。而有的抵账房是单方面抵账，并没有规范的合同，开发商不给钱，承建商只能去占房子卖房子。正常情况是不会有人买这种抵账房，可这种房子比平常的抵账房还要便宜，所以难免会有人动心。这种房子不仅程序不合法，而且后期手续也不好办理，如果开发商不配合办理产权证，即使占着房子也是大麻烦，更何况还有其他情况。

买房子要谨慎，买抵账房更要谨慎。抵账房的问题不在于能不能买，而在于你是否查询了房屋备案登记情况、在于你是否查阅了抵账合同、在于你对楼盘是否有信心……现实中也有通过抵账房走上人生巅峰的业主，但谁会是下一个没有人能知道。有人说，投资本来就有风险的，还是要买，那就多说两句：抵账现房，能够办证！