数据报告丨今年11月有点冷！上海新房&二手房真实成交分析

新房市场：量缩价稳

1、新房成交量同比减少73% 

11月，上海新房成交面积37.4万平方米，同比减少38％；新增供给面积5.1万方，同比减少73%。

上海市月度商品住宅成交面积及其同比增幅走势

via易居研究院

11月新房市场供应有所增加，一共三个项目获批入市，其中一个位于宝山，两个位于松江。供应的增加导致新房成交量的回升，但绝对值来看仍低于2006年有数据以来的历史同期成交量。

目前来看，上海市场的开发商仍然持观望心态，推盘意愿并不强烈。进入12月业绩期，预计供应会有所好转，但整体依旧处于低位。随着信贷趋紧、银行放款时间延长等一系列因素，季度成交规模大概率低于近5年历史同期水平。

2、11月新房成交均价环比上升0.9%

11月，上海新房成交均价为49217元/平米，环比上升0.9％，同比涨幅回落至 5.7％。2017年1-11月，上海新房成交均价为47741元/平方米，同比涨幅收窄至24%。

2017年以来，上海政府加强了对新房预售证发放的审核管理，成交均价已在高位盘

整9个月，预计12月上海新房价格仍将维持相对平稳的态势。

上海商品住宅月度成交均价及其同比增幅走势 

via易居研究院

3、11月存销比稳中有升，库存水平持续下行

截止到今年11月底，上海新建商品住宅库存总量为454万平米，环比减少0.7％，同比减少48.1％。

存销比方面，11月份上海新建商品住宅存销比为8.44个月，比10月份的8.38有所上升。

考虑到未来上海新房供给有所加大，预计12月存销比总体将延续向上的趋势。

上海市新建商品住宅库存变化及存销比走势

via易居研究院

二手房市场：成交量低位盘整 

1、成交量处于近5年同期最低 

11月份，上海二手住宅共成交1.16万套，环比增加8.1%，同比减少38.7%，跌幅连续第3个月收窄。

2017年1-11月，上海二手住宅共成交14万套，同比跌幅收窄至61%。考虑到成交量已处于历史低位，后续下降空间有限，预计12月上海二手房市场将在低位盘整。

上海市二手住宅月度成交量走势

via上海二手房指数办公室

2、二手房价格指数环比下降 0.2% 

2017年10月，上海二手房指数为3991点，比9月下降8点，环比下降0.2%，同比下降0.2%。自2016年10月开始的这轮调控历时一年多，月度价格指数持续高位盘整。后续来看，随着成交量的萎缩，二手房价大概率出现下行。

上海市二手房价格指数走势 

via上海二手房指数办公室

土地市场：价量齐升 

11月，上海共成交41幅地块，其中商办地块5幅，工业用地10幅，保障房住宅用地14幅，租赁住宅用地4幅，商品住宅用地8幅。

11月份，上海宅地市场门槛进一步提高，多幅商品住宅用地要求地块受让人按出让年限自持建筑面积不低于 15%的住宅物业用于租赁，导致宅地市场有所降温，除金山工业区地块之外，其余商品住宅地块平均成交溢价率不到10%。此外，较高的起拍价格也是导致房企竞价热情较低的原因之一。对比周边楼盘房价发现，部分项目的成交楼面价格接近附近项目售价，未来盈利空间有限。

上海市年初累计土地成交建筑面积同比增幅走势

viaCRIC上海

Tips：文中部分图表、数据来源@易居研究院、@CRIC上海、@上海二手房指数办公室