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字数3600阅读时间6分钟 （1.0版发于2014年10月17日，点击上图可进入） 本篇只是引玉之砖。以个人经历和朋友提供的几个上海案例为对象，希望在分享上海市供水配套工程的常见做法、成本数据之外，能总结出几个供水配套成本管理的条条框框来，阅者有益－是《地产成本圈》的目标。 这次更新推出2.0版，得益于《地产成本圈》铁杆所提供的案例和总结，他希望通过我写出来、分享、讨论，并营造一个地产成本同行互助、共享的环境。在写的过程中，我百度和借鉴了万达、万科的经验做法，特此说明和感谢，也期待更多同行参与进来、一起总结和分享。 整个项目与供水有关的工程和费用主要包括这三段，大配套、小配套、建筑内给水工程费。大配套费用一般归入土地成本内，小配套费用一般归入建安成本内的市政配套费，而建筑内给水工程则归入主体建安成本。本篇所说的供水配套工程，这三段都有涉及。 大小配套是以建设项目基地红线为界，红线外是“大配套”，由政府统一建设、各使用单位分配费用。红线内是“小配套”，一般由开发商自己来委托设计和施工，即项目红线内、建筑物外的给水管网工程。“小配套”处于三段的中间段、承前启后，它与大配套之间以项目基地红线为界，与室内给水工程之间以建筑物外墙（有地下室的，以地下室外墙为准）1米为界。 但总的来说，整个工程内容可以划分为直接付费、直接委托、招标委托这三类，而工作方式又往往有委托代办、自己亲办这两种。因而，我们会发现有些费用往往是可混可分，有的按标准有的有优惠，不经历、不总结，还真难搞清楚。 目前所统计的上海12个项目的成本指标如下（元/m2）： · 住宅项目：35~50，个别高达100 · 别墅项目：45~85，联排、叠加45，独栋85左右 · 商业项目：60~70，个别高达100 供水配套的成本数据离散性比较大，是在实践中不同地区、不同项目的合同范围会有所变化，既有地区性政策和工作范围大小的影响，也有合同前期是否主动管理、沟通减免、管理颗粒度粗细等是否主动作为等因素的影响。 主要费用包括下表中6项： 1、管网贴费 又叫城市管网建设摊销费，主要包含红线外道路上水管网建设费用的分摊，属于城市基础设施配套中的供水配套（即属于“大配套”）。理论上缴纳了城市基础设施配套费后中可以申请退回此费用，但实际操作仍有困难。 又疑似沪价费（2001）64号文件所取消的供水增容费，收费弹性很大。 有的按建筑面积收费25元/m2( 注意：是上限而非标准)，已有案例的价格在9~25元之间；有的按装表口径收费。目前均没有收费文件，但在自来水公司(浦东在威立雅公司)窗口可查阅到收费标准。一般在浦东、闵行、市南、市北有此项特殊收费。
又称为上水配套费、街坊排管费，费用包含自来水干管与住宅的用水总管连接，室内水表安装和连接。 2.1住宅项目：收费标准为17.50元/m2，按住宅项目的建筑面积(包括配套建筑的面积，略大于非住宅建筑面积)。 但容积率小于1的项目（别墅类）按预算计费。而其中红线外的排管费用，可争取由大配套费内支出。 收费依据为：关于核定住宅建设中街坊内自来水管道施工收费的复函沪价经(1998)第240号。 2.2商业项目：按预算收费，分为外线、内线。一般低于17.5元/m2，谨慎按住宅方法以面积计费。 2.2.1外线工程：按自来水公司预算计费，一般与按平米收费项目一起由自来水公司垄断实施。 2.2.2内线工程：一般由自来水公司垄断实施，价格会比较高。但通过沟通可以由地产公司进行内部招标竞价或定向议价。但水表、铜球阀及可调式减压阀必须向其购买。 内线工程包括红线内生活供水管网工程、红线内消防供水管网工程。红线内的消防供水管网工程通常不由自来水公司施工，但上海市已形成惯例，为便于自来水公司统一验收和管理，一般也含在供水配套范围内。 3、漏损费 一般3.62元/m2，主要指小区安装管道后需冲洗所浪费的水量。暂未收集到文件，在文件（ 原公用事业管理局沪用财(97) 474 号）中是按水价*1.58*建筑面积的收取。 4、通水检测费 又称为新建住宅校验用水费，按文件收取2.15元/m2，文件编号：沪水务[2011]1007。 5、排管地形测绘费 按占地面积收费，最高1元/m2。暂未收集到相关文件，收费可优惠，有的地方按《工程勘察设计收费标准》收费。市政自来水公司在供水方案设计前需要“区域上水排管地形图”，负责该图形测量单位为自来水公司指定。 6、水泵水箱阀门供货安装工程费 6.1工作范围和界面 6.1.1水泵工程：工作范围包括水泵房内所有设备、管道、阀门（排污泵及相应管道、阀门除外，可由总包或机电分包施工）供应安装；水泵房内的上水、消防水泵的双电源箱（含控制箱）供应安装；双电源箱和控制箱、水泵的连接电缆、线管、桥架、金属软管等的施工。以水泵房1.5米为界。 6.1.2水箱工程：工作范围包括不锈钢水箱、蓄水池的供货安装（包括水箱内所有附件和水箱保温）以水箱自带的法兰为界。 6.1.3减压阀组：一般包含在供水配套合同内，由供水配套单位供应、甲方另行指定安装单位。 6.2费用指标 这项费用指标的离散性大， 10、33、40、50、60均有。 6.3具体实施 自来水公司一般都会要求垄断实施，价格会比较高。可与自来水公司进行沟通，对于造价比例较高的水泵、不锈钢水箱、阀门，由地产公司自行在自来水公司认可的品牌范围内选择合适的品牌。 一般“上海市东方泵业（集团）有限公司”、“盐城市吉达给水设备有限公司”、“上海康泉阀门有限公司”的产品价格相对低。 自来水公司会在上述材料供应价格的基础上另计取相关费用，水箱另取必须缴纳的税金3.41%，水泵阀门按2000定额计取安装费。 不锈钢水箱的价格：按体积计费，体积越小单价越高，30m3的3200元/ m3，80 m3的2800元/ m3。 总体上，结合供水配套工程的特点和常规做法，我们可以从治标+治本两方面进行供水配套工程成本管控： 1、通过设计方案优化控制成本这条根本性的途径，也适用于配套工程，这是冶本之策。 设计前，及早、充分地进行项目当地的市场调查。通过调查了解和案例对标，摸清市场行情、运作模式、收费标准、常规做法、价格水平和供应商情况，特别是周边类似项目的价格水平。而商业项目还需要尽早与商业运管公司就水表设置、供水流量等进行沟通。 设计初，主动与设计部同仁一起研究成本目标在设计上的落地方案，为设计单位提前导入技术要求。如确定经济合理的功能、不设计冗余的、超标的功能，结合总平面设计关注管线的高程设计、走向，争取出图前已充分考虑优化。主要设备的配置、型号、参数，如调压站的远传远控功能，水表的远程抄表，配置内容、品牌及型号；高程设计合理可平衡土方工程量，减少现场施工工程量和协调难度；管道线路可以优先考虑集中排布、或排布在承压要求小的环境中，可减少管材规格及保护的要求。 设计中，随时掌握设计进度，跟进复核设计要求的落实情况，防止输出结果出现较大的偏离和意外。 当然，这其中尽早、主动与自来水公司进行沟通、协调，争取到主动权是工作成败的关键，这需要整个项目团队协同并肩、团结一心，甚至需要集团总结与项目公司上下一致、配合默契，有可能在关键节点上还要借力于政府主管部门在更高层面的规划安排或者政策倾斜。 2、尽可能招标选择供应商，是目前控制配套工程成本的基本方式，是治标之举。 目前可以总结出来的条条框框，主要有以下四点： 原则1 可垄断、可半垄断时，引入竞争机制，避免“被垄断”。这里特别要注意控制和尽量减少“直接委托”项目，常见的控制措施包括在制度上明确对直接委托项目提前审批的规定，列入例外管理范畴，要求理由充分、单位/界面/价格/条款合理，既要最大限度配合现场进度、也要控制成本和管控风险。 原则2 可以给现场的总分包做、可以给配套单位做时，尽可能给总分包做。一来我们招标确定的总分包单位价格相对合理；二是更容易在总平面抢工阶段进行统筹和协调，以免重复挖填、费时费钱；三是可以避免出现配套单位因故延缓施工导致不得不由甲方再找人施工，出现一个活给两道钱的无奈局面。同时，供水配套工程与总包合同、消防分包合同、机电安装分包合同的界面是合约管理中的一个关键问题，可能出现重复、遗漏，需要在合约规划时进行市场调查、并在合同规划中提前考虑和安排，以规避定标后合同总价调整会面临的风险。 原则3 无收费文件的都能谈，有收费文件的可能也能谈一谈。通过前面所归纳的六类费用一览表，我们可以看到，很多费用对应的政策文件的年纪都很老，有些文件甚至是在我们毕业时发的，至今快20年了，以至于同一城市、不同行政区的收费标准都不一样，当然很多也没有正式的收费文件或公告。 原则4 我们自己能办的事尽量自己办，找施工单位跑腿代办得事先掂量。有些直接向自来水公司缴纳的费用，应由我司直接与自来水公司沟通、缴纳，避免由施工单位代办而发生中间加价的情况，或者有费用返还而我们并不知道。 [结束语] 总之，供水配套工程的合约安排和成本管理工作不是一个技术活，而是一项复杂的项目管理。做好供水配套工程的合约安排和成本管理，不只是为了成本管控，可能更重要是开业或竣工备案等一级节点的考量，在实际工作中“治标+治本”两手一起抓则更有利于实现这样复杂的目标。因而，相比普通标段来说，协调好外部关系可能比设计优化更为重要，或者是为前提，“三分技术、七分管理”可以作为我们在工作时间上的应投入权重。 |
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