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配套费的金额一般相对较大，属于房地产项目开发成本的一部分。很多成本人员认为既然配套费属于垄断型的收费，也有标准，就直接按照相应政策进行缴交和签订合同即可。 实际上，此类政策文件有一定的灵活度，且在不断更迭中，在合理合规的前提下，具有一定的可谈判性。这类垄断型单位一般有2种：行政事业单位、垄断型企业，特别是针对收取“小配套费”的垄断型企业，因有利益的考核，往往更具备一定的商务谈判条件。 因此，如何在合理合规、不违背政策的情况下进行成本商务谈判，这个能力对成本人来说显得尤为重要。
① 丨基本概念丨
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配套费是指用于建设项目内、外的公共配套设施建设的费用。以用地红线来区分，分为大配套、小配套。各省市均有颁布相应的配套费收费标准，项目的区位及设计确定后，这些成本也基本确定了。 （1）大配套 项目红线外为大配套，主要是向行政事业单位缴纳。 大配套费是指为城市公共基础设施建设资金所收取的费用，包括：城市基础设施配套费、白蚁预防工程费、人防工程易地建设费等。 （2）小配套 项目红线内为小配套，主要是向垄断型企业供电局、自来水公司、燃气公司、有线电视网络公司等缴纳。 小配套是指建设项目内的四源（水、电、气、通信）建设费用等。如住宅永久配电工程、供水工程、燃气工程及通信工程的小配套。 以福建省为例，下面列举城市基础设施配套费、供水工程、燃气工程这三项配套费的收费标准。
（1）城市基础设施配套费收费标准(来源：闽政【2002】53号) 城市基础设施配套费，一次性缴纳，由市、县、镇建设部门负责收取。新建项目的配套费是按建设工程规划许可证核准的建筑面积征收的。 下表中的收费标准为最高限收费标准，学校非经营性建设项目按住宅的收费标准减半征收，医疗、科研非经营性建设项目按商业的收费标准减半征收。 
（2）供水工程收费标准
福建省自来水供水管道及加压设施工程建设费收费标准如下（下述收费标准为最高标准，允许下浮）： ① 自来水供水管道：新建住房及公建20元/m2(为计容面积，下同)； ② 加压设施工程建设费：小高层、高层楼房需二次加压供水，收费标准如下表： 二次加压供水增压需采用变频或无负压设备，由开发建设单位根据实地供水条件与水务公司有限公司商定。 
（3）燃气工程收费标准
福建省某地市燃气管道建设费标准如下： 
①新建普通住宅燃气管道建设费最高收费标准为2700元/户，下浮不限。建设费由开发建设单位缴纳。建设费纳入建设项目主体工程的总概算，不得向购房者另行收取此项费用。 ②别墅燃气管道建设费最高收费标准为5000元/户。燃气经营企业可在不超过最高收费标准的前提下与用户协商确定具体收费标准。 （上图是王俊老师的第二本书，是对厦门某商业综合体项目的全成本复盘。书中有土建、机电全专业的成本指标总结、偏差分析、今后的预防措施。 点击图片、可查看目录； 按住图片、识别二维码，可以购买）
② 丨案例分析丨
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成本人员在与行政事业单位、垄断企业分别进行商务谈判时，需要把握的原则是不一样的。 ·与行政事业单位沟通，把握的原则是合理合规，只要不踩红线，往往商务谈判都相对不会那么困难，回复及时，成功率也比较高。拿大配套费的商务沟通举个例子，某项目土拍容积率为4.0，实际容积率为4.01，即实际容积率超过土拍时所规定的容积率。按照《征收管理规定》：“实际容积率超过拍卖时确定额度的部分，应按规定补交。”，但是文中又明确“容积率大于4的建设项目，配套费按容积率为4的建筑面积征收。”，通过申请，该项目最终免交超过部分大配套费。 ·与垄断企业谈判，往往困难，因为垄断企业可能会涉及到绩效考核，所以与其之间的商务谈判有点趋近于零和博弈，商务谈判的点也比较多，商务谈判的时间也会较持久。因此，与垄断型企业的商务谈判把握的原则，主要是提前规划，往双赢的方向进行商务谈判。 本文主要针对垄断企业的商务谈判进行案例分析。 【案例1】供水工程商务谈判案例 项目概况：2018年福建省某一高低配项目,总计容面积15万㎡，分A、B两个标段，其中：A标段为约5万㎡，3～4层建筑，B标段为约10万㎡高层，项目共一本建设工程规划许可证，A、B标段开发周期间隔约1年。 因本项目仅一本建设工程规划许可证，不能体现分标段的计容面积，故水务公司按照制度文件规定，初始出具的费用计算书统一按照供水需二次加压考虑，采用变频加压设备，即收费为15万㎡*31元/㎡=465万元，其中A标段约155万元，B标段约310万元。 成本人员发现，如果按照水务公司出具的费用计算书，将多收取了A标段的二次加压费用，A标段为3～4层多层，无需加压、只需管道建设费20元/㎡。这个问题的关键在于如何在一本建设工程规划许可证的基础上拆分A、B标段的计容面积，成本人员想到是否可以利用项目用于预售的暂测面积数据来进行拆分，即A标段约5万㎡，B标段约10万㎡。经过开发部向水务公司的申请和沟通，水务公司最终同意A标段只需按20元/㎡缴交管道建设费，故节约费用11元/㎡*5万㎡=55万元。 在合同签订阶段，成本人员收到水务的统一模板合同，发现在合同款支付条件中， A、B标段同时支付，但是A、B标段间隔的时间至少一年，进而利用总包盖章的合同中的进度节点与水务公司进行沟通，最终水务公司同意修改模板，节约1年期利息成本约310万*7%=22万元。 最终，供水工程这一事项实际节约费用约77万元，约17%。 
【案例2】燃气工程商务谈判案例
项目概况：2018年福建省某一高低配项目总计容面积15万㎡，分A、B两个标段，其中A标段为5万㎡4层联排，计350户；B标段为10万㎡高层，1000户；报警器每户均配置，计1350个。 燃气公司按照制度文件，初始报价（含燃气报警器）为512.50万元，其中高层按2700元/户，联排套用别墅标准按5000元/户计算，燃气报警器按照市场收费500元/个进行收取，计1350个。 
① 因燃气供应在本市有划分片区，不同片区指定不同的燃气供应商，成本人员通过纵向对比，即不同片区收费同类项目收费对比。发现其他片区的联排可按照高层标准收费，因此会同开发部与燃气公司多次谈判后，其同意联排按照高层收费标准来收费，总价下降2300元/户*200户=46万元。
② 成本人员通过横向对比，即同一片区同类项目与收费对比，燃气公司的报警器绝大多数按照500元/个进行收取，但在某一体量较大的项目上（总建筑面积约35万㎡）的收费降低为450元/个，故会同项目部与其进一步谈判，最终同意整个项目按照450元收费，故总价下降50*1350=6.75万元。 因此，燃气工程这一事项实际节约费用52.75万元，约下降10%。具体详见下表。 
燃气工程商务谈判过程图
总结 ▾
通过本篇的案例总结，可以得出以下4点心得： （1）垄断工程并非是不可谈的，成本人员首先突破的是我们自己的心理障碍。 （2）成本商务谈判应建立在合理合规的前提下，不突破现有政策文件进行商务谈判，同时针对不同的谈判对象要把握不同的原则。与行政事业单位沟通，成本人员把握的原则是合理合规，只要不踩红线，往往商务谈判都相对不会那么困难，回复及时，成功率也比较高；与垄断型企业进行商务谈判把握的原则，主要是提前规划，往双赢的方向进行商务谈判。 （3）在商务谈判的过程中要善于借力，协同开发部、项目部等部门进行综合谈判，往往能省更多成本、取得更好的实施效果。
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