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字数5000阅读时间8分钟 上海君澜律师事务所 陈来悯律师 如果说在过去资源集中化的时代，个人品牌是极少数精英的事，那么在多元分布的网络时代，建立个人品牌将成为任何人都能做到的事。 from张彤、休伯特·兰佩萨德博士《发现你的蓝海》 建设项目成本与合约尽职调查业务指南（下） 作者：王 毅（上海第一测量师事务所有限公司 副总工程师） 指导：陈海舸（凯谛思中国华东区 董事总经理） 作者应邀为我们分享尽职调查的业务指南，在上篇《房地产并购之下，成本与合约的尽职调查应该怎么做？（上）》，主要介绍了我们与尽职调查的关系、尽职调查所需要遵循的七项原则、工作流程、方式方法。 在下篇，作者将用大量示例进行讲解“尽职调查怎么做？”。 实施尽职调查，就是做好这两项基本内容 建设项目成本与合约的尽职调查对象主要需要披露两项内容： · 建设项目合约； · 建设成本。 6.1 披露合约要素 1.1.1 基本要素 合约基本要素包括：合同当事方、标的、价款、履行因素（期限、地点、方式等）、违约责任、解决争议方式、合同生效条款以及相关附件。合约基本要素一般由律师披露，造价师在专业方面对以下8个方面进行补充。 (1) 合同当事方：除了甲乙双方之外，在专业分包合同中可能出现建设单位作为第三方。在总承包合同中约定总承包照管和配合的《总承包管理协议》。 (2) 标的：按照合同分类，建设工程施工合同属于“特殊的承揽合同”，以建筑工程为标的。 建筑工程与一般加工定制等承揽内容不同，具有大额性、长期性、复杂性、关联方较多等特点，相应应披露的专业内容通常还包括：质量标准、品牌及规格、缺陷违约责任、特殊的施工工艺、建设期成品保护要求（如对于局部已完成工程的保护、永久电梯的临时使用保护要求）等。 (3) 价款：主要关注以下3个方面内容 · 合同价款：是采用总价合同还是单价合同；有关合同条款的特殊约定。 · 计价方式：采用定额计价还是工程量清单计价（国标清单或“港式清单”），暂定单价、暂估价的调整方式、变更价款、计日工的计价方式、可调人工材料价格等； · 付款方式：按照时间进度还是工程节点付款，采用转账还是承兑汇票（关于贴现方式约定）、预付款的扣回方式等。 (4) 工期：分包合同工期、总承包合同工期以及为取得预售等相关证照约定的节点工期。 (5) 违约责任：违约金、定金、赔偿金、免责条款等。注意违约金和赔偿金的区别。 (6) 解决争议的方式：仲裁还是诉讼。 (7) 合同生效条款：生效或者失效的条件以及无效的免责等等。 (8) 附件：记载本合同的附件种类、数量、效力等。 关于合约要素的披露统计示例请参见下表附录C
6.1.2 其他要素，主要有5个 (1) 缺陷责任期：合同约定缺陷责任期是否符合国标要求、缺陷责任期的支付方式、担保方式，应注意“缺陷责任期”关系到工程款的支付，与“质量保修期”不同。 (2) 履约担保：区分银行履约保函、担保书、担保金等，注意在资产收购模式下，担保的对象会发生变化，需要重新提供担保。 (3) 质量标准：关注高于“合格”标准的质量标准。 例如：省市级奖项（上海的白玉兰奖、杭州的钱江杯等）或者国家级奖项（鲁班奖）标准，以及绿色建筑、LEED等认证）。需要注意的是转让方可能就上述高于“合格”的质量标准设置一定的奖项（如获得某某奖将奖励多少费用））或者违约金（如未获得某某奖将降低多少费用），将会影响标的物对价，应在调查结论中予以披露。 (4) 违约条款：包括发包人违约和承包人违约，建议重点检查并披露违约条款设置的合理性（合法性可提请由律师团队给出意见）和执行情况。常见的发包人违约包括未按约定提供开工条件、未按约定支付工程价款、未按约定进行竣工验收等；常见的承包人违约包括工期延误、工程质量存在缺陷、违法分包、对于分包人违约的连带责任等。 (5) 保险：是否已足额按项目情况购买工程一切保险和第三者责任险。 6.2 披露建设成本 分别按已签约、未签约两种情况进行披露。 6.2.1 已签约合同价款及预计结算价 主要包括以下四步： (1) 整理已签约合同清单。 包括土地出让合同、设计、咨询合同、前期配套合同、建筑安装合同（分为总承包合同、专业分包合同、独立承包合同），并列出合同价款。 (2) 测算预计结算价款。 基于已签约合同约定，计算待发生成本，并依照“合同价±变更及索赔”原则测算预计结算价款。 (3) 提示是否有沉没成本。 例如在建工程已完成的幕墙预埋件是否可用、可使用率是多少。 (4) 提示合同风险。 相关统计表式请参见附录A和附录B。 6.2.2 未签约合同及待发生成本 估算尚未签署的合同价款或待发生的成本。此项可以按照科目或者按照招标策划分类列示，目的为估算待发生成本。 注意考虑以下三个问题： (1) 已完成工程部分的瑕疵所需维修成本。 例如对已完工程的现场检查或质量检测所发现的质量问题，需要判断是否需要发生维修改造加固成本。 (2) 测算收购方对于项目重新定位及更新改造成本、运维成本。 例如单元式办公改为公寓式办公。此项一般不与交易对价直接挂钩，但对于收购方更有参考意义。特别是针对待收购项目功能缺乏、落后或者过剩实施的改造。 例如：增加空调设备容量、增加自动扶梯、建筑物节能改造等，而且这类更新改造的范围、内容、方法较复杂多样，往往关系到建筑物日后的运营维护成本，因此在尽职调查之前，需要同时关注改造成本以及运营维护成本。 (3) 注意不同收购方式下的不同的合同继承性，相应的风险和成本。 · 股权收购方式下，相关合同具有继承性，对于已签署合同的待发生成本原则上以已签署合同为原则，考虑完成合同的成本、终止合同的违约成本； · 资产收购方式下，原在建工程合同将不再有继承性，相关许可及证照须全面变更，因此须考虑此项变更产生的额外费用。 例如：重新办理施工许可证、委托设计单位（当然可能的情况下建议原设计单位完成）对于原设计单位的相关工作和设计风险全面继承、委托结构检测单位对于在建工程进行检测等。 【示例1】位于上海市区的某房产项目待收购对价16,373万元，该价格为资产方式下，收购方拟付出的全部成本及税费，区别于财务账面成本。对应待发生成本估算： 6.2.3 进度款支付状况 进度款支付状况可与财务专业协同完成，造价专业重在分析工程款支付与形象进度匹配性及合理性。发现进度款“超付”（可能导致财务风险）或严重“欠付”情况（可能导致法律风险）应在调查报告中予以披露。 相关统计表式请参见附录D。 6.3发出尽职调查的发现问题清单 通常尽职调查团队在完成尽职调查并出具报告之后，会向转让方发出在调查中发现的问题清单，要求转让方予以澄清，以利于并购工作的展开。 作为转让方的造价人员，应按照转让方负责人赋予的权限和职责沟通解决尽职调查中发现的问题，审查、修改、起草向收购方出具答复意见。 尽职调查的结论怎么写？ 尽职调查结论部分由：基本情况综述、风险分析、意见及建议等内容组成。以下进行分述： 7.1 基本情况综述 基本事实综述应采用叙述表达方式，按照逻辑顺序（合同签署时间、成本类别等）将调查情况以及发现的问题一一罗列，必要时借助表格、图形等方式简化表达。 7.2 风险分析 风险分析为尽职调查结论的核心内容，是检验尽职调查效果的最直接论述。它是根据基本情况综述所涉及的较关键或者重大风险问题进行总结和分析。 在具体表述中，应依次表达以下三项内容： 首先，表达观点和态度： 其次，列明对应的依据，如合同依据、索赔批复； 最后，合理运用论证方法进一步进行相关估算、预测风险可能导致的结果。 例如：某项目根据建筑物沉降观测报告发现需要采用抗拔措施，预计后续增加的成本投入。 7.3 意见及建议 发现问题只是尽职调查的第一步，并不足以体现专业价值。 成本专业人员应协助决策层或者委托方判断问题的属性： · 哪些问题可以用费用解决，解决问题的成本（包括费用和时间）是多少，从而提请收购方判断是否愿意承担、如何承担（单独承担或者与转让方分担）； · 哪些无法通过费用解决、可否采用适当措施补救、是否会造成交易终止，最终协助收购方决定撤出交易、重构交易、改变交易价格、改变支付条件以及担保条件。 【示例2】某酒店项目股权收购尽职调查中关于风险分析及相关建议 【示例3】某在建项目转让风险分析 综上所述，我们总结如下： 1、项目的一期一标段、二标段以及三标段的总承包合同安排可能会导致以下潜在风险： (1) 当发生争议时，协议的有效性； (2) 由于一些承包合同的编制不佳，无法执行缺陷整改条款； (3) 由于项目延期，总承包商提出延期索赔。 我们建议新的合资单位要求该建设单位承担包括成本在内的合同的全部责任。 2、一期三标段（除B1至B4施工模块和B17施工模块外）和二期项目的总承包商只负责配合，并不与专业分包施工单位签署总分包合同。 一期三标段的补充协议中不含管理配合费。二期项目中，总承包商的费率太低，无法履行他们的义务。此外，这样的安排也会在未来采购工程的承包商中产生问题。因此，建议将这些总承包合同终止，同时，该建设单位应承担费用和全部责任。由于设计按照建设单位的意见进行修改，一期三标段（B17施工模块）的总承包合同也应该被终止。 然而，收购方应意识到，终止现有的总承包合同可能会影响开发方案，因为总承包合同已经被登记备案，需要撤销协议。 3、在承包合同方面，一些合同被终止。因为并没有正式终止协议，建议收购方要求转让方为解决合同终止相关事宜并承担终止责任。 4、没有任何证据表明项目公司已经购买了建筑工程一切险及第三者责任险。建议收购方要求交易之前购买。 5、整体合同的安排可能存在潜在风险，原因如下： (1) 在采用独立承包合同替代分包合同时，缺乏总承包商的管理和监督。总承包商将不对工程的质量负责，且由于独立承包合同延期，专业分包工程和整个项目方案都会被延期。这种安排也给现场管理人员带来不便。 (2) 合同中无关于履约担保的要求。 (3) 合同金额是基于重新计量的基础，难以控制成本。 (4) 总承包合同和独立承包合同的缺陷责任期不同。 6、项目一期的建设成本偏高，这可能是由于缺乏成本控制。因此应在后续的阶段为项目指定专业团队。 配合其他专业 除了独立出具建设合约与成本意见之外，有时还需要依托造价专业及经验，配合财税、法务等其他专业完成调查内容及建议。 例如：进行财务科目成本分摊、增值税、土地增值税的计算及税务筹划等。 【示例4】某多业态项目的成本分摊调整，以利于根据“财务核算成本”对于准备出售在建办公楼部分进行税务筹划。
 在房地产的这两项转变之际（供方市场转向买方市场、增量市场转向存量市场后），房地产项目的收购、兼并、重组事务日益增多，地产成本人士越来越多地开始接触和介入、工程造价咨询企业也开始承接尽职调查工作。 尽职调查工作涉及项目建设的方方面面，各专业相互依存，而其中建设成本与合约方面的尽量调查较为专业和独立，建议由资深造价专业人士完成。由于尽职调查工作的综合性和隐弊性，因而要求造价人士具备“广而深”的业务素质和协同技能。 实施尽职调查，既要遵循七项基本原则、严守职业规范，也要围绕建设项目合约与成本这两项基本内容、执行基本流程和工作方法，更要在全过程中重点完成风险分析这项核心内容。发现问题，只是尽职调查的第一步，协助决策层或委托方判断问题属性并提供解决方案、协助决策。 尽职调查，既是一项在新的房地产环境之下的重要业务，也是一项最能体现地产成本或工程造价人士专业素质和职业素养的工作。尽职调查，更是我们面对造价机器人或者BIM造价而具有绝对竞争优势的一个工作范畴。 作者文集 点击下面的标题、直接阅读 主编：胡卫波 校稿：江 鹏、尚 飞
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来自： youshen521 > 《成本控制》
