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“ 草草按：作者内环老破小（老罗）是留学德国、目前在开发商工作的建筑师。此前ta原创投稿的文章可以复习：👉独家测评昨日首开的53万㎡上海万象城｜有槽点也有惊喜 👉打脸“德国房价不涨论”｜骗你不涨的不是真不懂就是装不懂 无论是要在闵行买房参考配套、还是打算投资商铺、或者只是好奇想了解、逛逛全新商业体的同学都可以读得懂、从中有收获。” 01 — 赶在元旦前 上海多个区域都有新开商业 可能是为了赶在圣诞，元旦前踩准节奏开业，给这两个真正人气旺盛的节日一个缓冲和自我成熟的机会，12月16日（上周六），这天同时有四个mall开业，而且非常均匀地分部在了上海的东西南北，宝山顾村龙湖天街、浦东唐镇阳光天地、徐汇日月光中心和闵行吴中路爱琴海购物公园。因为不时经过，对这个从资深烂尾楼变身来的爱琴海购物公园，可以说一直很好奇，于是在第十次拍牌失败以后，瑟瑟寒风中开始了勤劳逛街的一天。 02 — 吴中路这个商业体的 “前世/今生” 其实吴中路的爱琴海购物公园，全称是新华.红星.爱琴海购物公园/广场，这么长的前缀一般都是故事很多的。大致了解一下就发现了以下这段历史：
十年前的烂尾楼，图片来自网络
救世主终于来了，这次是真的，新华红星来破局。2010年10月，真正的“救世主”终于出现了，也就是传媒大鳄——上海上海解放日报报业集团旗下上市公司新华传媒，不过新华传媒入局后才发现项目的一些问题所在，由此开始了土地性质变更之路。 此后不久，新华传媒又引入了另一个“救世主”——以运作“红星美凯龙”家居MALL出名的红星集团，并且以45%的持股比例，摇身成为最大股东方。到此时，这座已经烂尾十多年的“亚洲最大的烂尾楼”才算是真正迎来了转机。2014年四月，伴随着拆迁的机器轰鸣声，终于摆脱了“亚洲最大的烂尾楼”的厄运。 也算是很命途多舛了……………………顺便解释下，爱琴海是红星商业旗下的一个品牌，大抵等于万象城是华润商业旗下的品牌这样，去红星商业官网看了一下，除了曾在北京开出过一个，基本上是在二三线布局了一下，总体不是走很高端路线的感觉。 爱琴海购物公园在全国的布局，来自红星商业的官网
早几年的时候，依稀看到这个MALL就有过一个大幅广告，可能为造势、可能为招商、可能为卖一些物业，就在广告中说：“这是建筑大师安藤忠雄设计的商业综合体”，我学建筑出身，对这个印象非常深刻。主要是因为安藤忠雄大师是很多建筑系学生初学建筑学时候的大神，很多学生作业细细看，都会有一点致敬的意思；更重要的是，安腾大师一般都做文化类建筑，或者一些实验性质的住宅，连办公楼这样的简单商业项目都只是偶然设计。对我们住在上海er来说，最耳熟能详的应该是坐落在嘉定的保利大剧院。
我当时惊讶的点主要有两个：1，开发商好有钱好爱建筑，请得起安腾大师做几十万方的项目。2，安腾大师的作品的确很伟大，但是商业综合体的逻辑与做文化建筑等等的逻辑可以说千差万别，请大师做商业综合体，是非常冒险的事情，开发商胆子好大！当然，当时就有同事说，估计最多其中一部分是由安腾大师主持设计的。
安腾大师的保利大剧院，位于嘉定，表白一句！嘉定真的感觉好宜居！图片来自网络
02 — 区位/定位 是怎样的？ 从整个上海市来说，位于中外环间的闵行龙柏板块，吴中路和虹井路之间。附近地铁站是十号线龙柏新村站，总体区位条件跟之前投稿过的万象城是差不多的，由于龙柏新村三号口还是在封闭施工的样子，我也不知道爱琴海算不算是地铁上盖商业综合体>_<> 还在施工的地铁三号口，目测是到MALL最近的地铁出口
说起十号线，其实也是比较尴尬的线路，优势是串联起来的地区基本都算是中高端人群所在地，有一定的消费能力。劣势是到了龙柏这里，既开叉，又并不通往更广阔的郊区。（我一直认为七宝万科城市广场除了万科的操盘能力，人气很旺的很重要原因是，因为九号线直接通往缺乏优秀综合体却有购买力的闵行七宝板块和更遥远的松江，自古松江一条九号线……） 而十号线串联起来的市区的商业早就多得一塌糊涂了，市区人民为什么要跑来这里呢？给我一个理由先。如果选择开车到达，那么虽然开发商肯定会设置很多停车位，也做了智能定位找车系统，但是吴中路的堵也是有目共睹的。 区位图，来自网络
所以我一直觉得在这里做商业，基本上就是服务好本地居民为主，吸引别的区域的客群为辅（因为吸引来真的有点难）。如果保守一点，像万象城那样，可能就是倾向于高质量地去服务好本地居民。不过拖同学的福，一个多月前我就进入工地参观了一下，当时正好偶遇安藤忠雄事务所，从日本过来控制项目进度和学习参观的资深以及新进员工的团队，我意识到，即使这个整座综合体不是安腾大师一人设计的，其中的图书馆部分和明珠美术馆部分，也的确是真的由他主持的。 第二个更重要的是，当时知道除了室内有一个很大的冰雪世界、屋顶花园除了有机农场（这个上海的综合体里已经不稀奇了），还有一个亲子类的马术俱乐部，想想在八层楼之上的屋顶骑马，感觉也是蛮爽的样子，而且这样特殊的业态才是有可能吸引到更广阔地区客群的砝码。由于项目已经接近尾声，可信度已经很高，毕竟商业地产前期画饼和后期兑现，有时候往往会十万八千里的。
当时最大的感受是，虽然好像这个红星地产在商业地产界可能只是个创业公司的样子，在摸索前进，但是还是很愿意大胆尝试的，并且也愿意努力去实现这个尝试。
03 — 空间形态/招商业态 如何？
说招商前，觉得爱琴海的空间形态是必须先说一下的，因为可能很多招商的问题，实际是前期就埋在了空间形态里的。 空间形态 今天一来到这里，就有中介样的人来推销说卖这里的旺铺。其实之前参观工地的时候已经有种感觉，这里部分空间可能对商铺来说不是特别友好。 首先是当天万象城开业时候也说过的，万象城是个特别集中的，流线特别简单的，除了一个下沉庭院基本没有室外空间的MALL，这样，就算刮风下雨酷暑寒冬，对人来说都是比较舒适的。而据我曾经在一些更多的室外空间组成的综合体，一些流线过于复杂的综合体的印象来说，过多的室外空间和复杂的流线基本上不是什么优点。例如绿地龙华中路的正大乐城，有过曾经冬天北风超冻的经历，又比如新天地复兴SOHO找个店找到晕的感觉，再比如瑞安在虹桥的虹桥天地，我感受到了它尝试的创新和诚意，但是找个店真的好难……这几个人气似乎也都不怎么样。（ps：其实之前《住在上海》也发过一篇《轻拍虹桥天地》…） 销售推销的店铺主要是上面红色虚线部分以及更不沿大马路的里面两小排商业。实地看完的结论请往下看。
上图封闭的全室内空间的MALL有三个中庭，还算比较明确的动线。虽然中庭尺度偏小，比较拥挤，但是效果也算可以。 但是除去这部分的良好状态，在这个大冬天，真的是不太适合人去到达，果然大部分铺子要么可能招完商了还没开业，要么干脆什么都没有。除了可能招商顺序先后，导致有些商家来不及装修，我觉得空间形态也可能会导致好不好租或者好不好卖。
黑灯瞎火，天冷，人气也很冷的商业内街
虽然“天空树”，姑且这么叫吧，造型不错，但是真的是天气好冷，也好冷清
内街里还有这样比较死角的地方，这是其一
我们往往会觉得商铺不够好租好卖仅仅是区位或者是定位之类的原因。但是个人觉得，在上海这种夏热冬冷的极端气候条件里，过多的室外空间，除非有特别厉害的IP存在或者特别适合拍照经济的存在，否则经营得特别好是有难度的。而在这样室外空间，如果流线还很复杂，造成找一个铺子要花很多时间，那么会令这种不舒适感更加严重。
其实爱琴海的整体规划设计，让我想起了万达模式，作为一个曾经被万达商业项目锻炼（zhemo）过一阵子的人，耳熟能详他家的主力MALL也就是万达百货+万达金街的模式。一般万达百货自持，金街全部出售。因为出售不自持，并且露天分散的原因，金街一般在后期运营维护方面都不是太好。搜了一下新闻，居然也有一点点印证了我的猜测：
虽然先说了一些略微负面的部分，还是更想夸一夸这个接地气，又肯冒险的商业团队！ 招商业态 不得不说，赶工速度国人真的很厉害，一个多月前去看的时候还是基本上特别毛坯的状态，以至于我又担心要来不及开业了，在此我由衷地佩服辛勤劳动的工人们的效率。当时很多店铺都完全没有被租掉的感觉，以至于我觉得这个项目的招商可能会难产了。 今天逛完，可以大致罗列在招商业态方面的惊喜，和在空间方面某种程度的不足。 招商业态方面的惊喜：引入了好几个令人惊喜的品牌 1，屋顶农场旁边的马术俱乐部，上文已经提到过
走近一点看
再走近一点
第一次吸到这么可爱温顺的马的我心满意足。在销售中心的时候我已经听到有好几个预约下午来学习马术的小朋友的家长的来电，的确是个很好的项目。
2，屋顶农场真的是好农场，跟一般屋顶花园只是几个花坛比起来，我真的有点回到小时候老家菜地的感觉了！虽然这么真实的菜地看起来不太精致，不过觉得如果是从小生活在没办法接触到这些的上海的小朋友，来这里看看玩一玩，应该是很不错的。
是不是仿佛到了农村的菜地里，以后农家乐都不用去崇明了~~~
3，生鲜方面的重点打造 因为最近对生鲜类的关注（毕竟腾讯小马哥都投资永辉了），着重地看了一下爱琴海引入的两大生鲜品牌——果蔬好，以及盛引水产。 先谈一下果蔬好，刚进去逛的时候就觉得哇这家超市真不错啊，因为颜值不比网红盒马低，品种数量远超盒马（我见到了久违的我爱吃的宝塔菜），水果和蔬菜类可能还普遍还便宜点。有图为证
然后忙不迭地开始搜这个超市的来头 一搜发现是来自北京的连锁生鲜超市，大众点评随便搜一下都是好评如潮的。还有早餐，提供各种热腾腾的豆浆大饼之类的。（感觉快变成托了） 边逛也发现来这里逛的人，明显群体更为年长一代，除去刚开业可能有活动导致得都来凑热闹，我也觉得这个超市是一个适合更广大群体的生鲜超市。盒马鲜生虽然精致，外送服务好，但是果蔬种类太少一直是硬伤，价格也是偏贵的。开生鲜超市，可能还是“得老年人才能得天下”的。 另外一个是盛引水产，主要经营各种新鲜水产，还附带有很大的餐厅，其实觉得这个名字很熟但是又想不起来。
又搜了半天，发现台湾有个网红水产生鲜品牌，叫做上引水产，就差一个字，LOGO的字体都很像，甚至装修风格都有点像。也深究不了是上引水产来大陆穿了马甲拓展业务，或者是模仿它产生的品牌了。总之问过水产的价钱以及大概了解了一下烹饪的手法，觉得对金汇路上的盒马鲜生的水产部分，又是一种挑战；对当地居民则当然是个利好。
4，餐饮业态的广度和价位 现在综合体们普遍靠餐饮在撑着，连太古汇的网红星巴克和国金的LADY-M那种，除了拍照经济的存在，想想好像也算是餐饮类吧。而万象城就在马路对面，也是忍不住会拿来对比一下。之前踩点的时候发现万象城以粤菜潮汕菜东南亚菜日本菜为主，口味清淡。爱琴海则是明显丰富的多。可以说是基本上每种地方菜都有一些。从来自杭州的著名排队餐厅新白鹿老头儿油爆虾，到安徽菜、川菜、重庆火锅、云南菜、湘菜、湖北菜、新疆菜……几乎可以说是列举不完，价格都是比较亲民的，是一个适合中国胃的地方。 随便来两张高糊的餐饮索引，这只是整个MALL的一小部分而已
5，冰雪世界也是如约开放了
是真的雪哦可以堆雪人的那种哦！
04 — 杂七杂八的各种
1，设计的时候还是用了心的，但是工程质量方面，可能赶工期的原因，细节部分有点粗糙，保洁也不到位，很多地方都有尘土和浇水没有擦到位的痕迹。不过还是放一些美美的图，毕竟是舒心逛商场而来。
“天空树”的顶端造型线条很优美
夜幕之下视觉冲击力还可以，虽然立面没有用很好的材料和打光技术，与真的精致又华丽相比还有差距，商业这方面近期看到的好例子是杭州远洋地产的乐堤港。（不过忍不住说句乐堤港坏话，远洋地产号称绿色保证商业内有更好的空气质量，结果开业也有一阵子了还是满满的装修味，还是很值得吐槽的。。）
直面马路的商业小广场上的装饰物，每个颜色的亭子都是可以在里面休息的，虽然没有空调但是比完全的室外还是温暖一点，也很漂亮。
开业有非常热闹的花车游行
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来自： peterchiu60 > 《上海房产》
