做民宿的本质是做内容，五个方面告诉你为什么做不好民宿！

很多人做民宿，起初都是凭着一腔热血，因为喜欢才去做，但是很多人并不了解民宿到底是什么。大部分人可能还觉得它就是一个住宿行业，卖房间或者卖生活方式，基本还停留在这样的一个阶段。这里不能说不对，但通过民宿的剖析还是存在一些误区的和一些不到位的地方，那么，今天就跟大家扯一扯民宿这件事儿。

好多人不理解民宿，是因为大家认为民宿是一件比较有情怀的事情，或是比较赚钱的事情。大家都想一头扎进去，是因为民宿在很多地方还是属于一个比较新鲜的事物。也只有莫干山目前是比较火热的，民宿比较多，但是大部分人并不知道到底卖什么样的产品好。

民宿需要历经三个阶段。第一个阶段的民宿，就是传统的房间的售卖，餐饮、酒水的售卖。早期的时候大家会认为是这样的一个业态；第二个阶段，很多人认为民宿卖的是一种生活方式；第三阶段的民宿，应该卖的是一种生活片段，是一种回忆。每一个客人前来度假，都有自己的述求，所有的述求都是不相同的。为客人提供专属的生活片段，是现在民宿主需要去做的事情。

目前的民宿大多在第二阶段，就是生活方式的售卖。多数人认为这种生活方式是会受到游客所喜欢，同时也是我们自己所喜欢的。这种想法是非常片面的，因为每个人有每个人的生活方式。民宿主的生活方式不可能让所有人都喜欢，一旦你的生活方式不能让所有人所喜欢，那你的民宿进入市场就比较困难，整个的销售局面会比较狭窄，而只有定向的人群会喜欢你的生活方式，这本身就不是大众化的。

民宿的概念和人群定位是怎样的？

其实民宿只是个房子。你盖了一个房子，然后用房子做更多事情，体验生活也好，感受生活也好，或者享受生活也好。但是说到底它只是一个房子，在这两年间莫干山开的民宿，你会突然发现一个问题，他们只是在山里造了个房子，就是把城里的精品酒店或者设计型酒店搬到了山里来，然后对外宣称是民宿。生意也一直非常火爆，因为现在市场需要这样的产品，所以它其实不用做什么，就已经很火爆了。

但是大家没有想过这个问题，就是它现在十分火爆，但是民宿市场连第一次的这种阵痛和洗牌都没有经历过，而洗牌期很快就会到来。一旦民宿行业经历了洗牌，这种单纯把酒店搬到山里的民宿，很容易就会被市场所迭代掉。所以最后我们实际上做的还是内容，就是说如果没有相应吸引客人的产品，哪怕是生活片段也好，生活回忆也好，到最后，你很容易就被市场所迭代掉。

莫干山的众多民宿，都是作为最小的旅游目的地来打造的，都具有独立IP，而不是作为莫干山的附庸品去打造。民宿本身就不是刚需，它是感兴趣求，是精神需求大于物质需求的产品。来民宿的人不会在意你房子的环境，更多的是在乎民宿给到的感觉，这是他们会花更多时间去关注的层面。

你需要非常清晰的明白这件事的方向，然后在去投身进去。民宿应当营造的氛围，可以用三个词形容：度假空间、生活场景、理想居所。但是在形容之前，要强调一点，就是要具备人情温度。我们对民宿的定义是具有人情温度的度假居所。这人情温度不单单是你自己，更是你对客人的人情味，对管家的人情味，对村民的人情味。

度假空间的概念是，客人的第一需求是休闲。能够有一段时间的放松，享受回归自然的舒适。而很多从业者在做民宿的时候，更多考虑的是生意和业务，所以把房间做的很多，或者把房间做得很好，这样它其实失去了度假的感觉。客人从城里来到山里度假，一进门看到的就是各种房间，就是一个住的地方，你凭什么让他花一千甚至两千来住在这样的地方。

消费认知决定了你的人群。但是花得起钱和愿意消费是两个概念。很多人的购买力没有问题，花两千多买个衣服，或者吃个饭，都认为很正常，但是花两千多到山上住一晚，就会觉得不值。这就是消费认知的问题。山里的民宿，首先应该是度假放松性质的。城里的生活本身就很压抑，客人来到山里，寻求的就是一种放松。如果你的房间很压抑，整个生活场景也是压抑的，实际上对客人来说，是不会喜欢的，因为它觉得花这个钱不值。

生活场景也是非常重要的点。我们民宿的空间，需要有生活化的场景在里面，就好像编剧会把作品便排出来，变成一个具象化的场景。我们找设计师做房子，肯定不是以设计师为主导，一定是经营者提出要求，然后设计师进行呈现，把场景营造出来，所有的生活场景都可以融入进去。

而最近这两年，很多人似乎走进了一个误区。设计出来的房子，景观做的很漂亮，园林样式营造的也很棒，但是他们忽略了一个问题。但是他们忽略了一个问题，就是做出来的东西是很漂亮，但是却把客人阻止在了门外。因为设计出来的这些场景，客人走不进去，只能在傍边看着，或者拍照留念。我们需要设计的空间是可供客人体验的，是可以进行互动的。这就是我们所营造出来的氛围，一种精神、理念所营造的场景。

理想居所可能是更重要的一点。这是你做民宿的初心，是你首先要考虑的事情。如果纯粹是为了赚钱，那出发点会不一样；如果因为喜欢而去做，顺便也可以赚点钱，那做事的方法和心态又会不一样；如果是为了朋友聚会需要，而做出的产品，反倒是这样的产品是最受欢迎的。

做民宿的想法不同，理解就不同，做事的方法就会不一样。导致客人的认可度也会不同，所以做民宿之前，要考虑清楚为何要做。

民宿的选址和定位非常重要。很多人做民宿都会走向歧路，认为找一个好的管理团队，依靠很好的经营理念，或者拥有很好的媒体或营销方式，就可以把这件事情做好。其实这些思维大部分是错误的，因为选址是最重要的。好的经营管理，决定了你前三年的优势；而好的选址定位，决定了前十年的优势。

现在是信息大爆炸的时代，信息的传播度和迭代更新的速度是非常快的，我们估算现在社会的发展态势，基本上每隔三到五年就是一个更新迭代期。四年前，有谁会想到现在的信息大爆炸这么强烈，早期的莫干山民宿被人熟知是因为自媒体的发达。而前几年没有自媒体，就是靠纸媒，或者微博会火一点。基本上就是没有这么多的方式，但是这几年就完全不一样，颠覆了之前所有的认知。

这个更新迭代的的周期，是需要考虑的。现在是一种自媒体的方式，就是民宿品牌的ip和民宿个人的ip相结合，去做这件事情。但是谁能保证三年之后，我们的传播方式和经营管理的方式，是否又会进入一个新的迭代期，是否会有更新的方式出来，任谁也不能把握未来的趋势。但是选址不一样，好的选址真的会决定你前十年的优势，它会把你的根基扎牢。

民宿的经营理念和目标人群决定了你选址的大致范围。选址的大致范围决定了先天基础和后期对市场大范围发展冲击的持久力，这个是非常有道理的。首先我们做民宿，倒推一下我们的目标定位群体，根据我们的产品定位来倒推合适的项亩区域。

基础人群保有量最大的区域，可以以周边三小时车程为半径，所囊括的周边城市和区域。三个小时车程是一个比较舒服的区间，超过三个小时，人就会感到疲劳；而短于三个小时，客人的入住率就无法保障。为什么这样说？我们休假制度衍生了很多短途旅游，基本车程只在一个半小时左右。白天驾车游玩，中午吃饭，晚上开车回家。基本没有入住的需求和意愿。

很多的客户来民宿并不是单纯的入住，这不是刚需。入住的刚需在旅游景区，比如去大理或者丽江游玩，一待至少一个星期，所以一定会找一家客栈或者民宿。这是为了游玩而入住，就变成了刚需，而不是对生活方式的体验了。民宿应该是小范围的旅游目的地，是需要一种度假体验和精神认同的。

前文讲的都是城市经济圈的选址标准，第二个方面是大型旅游目的地的民宿的选址。有不少做民宿的朋友手头都有很多资源，有的人会说，我在景区有一块地，位置非常好，每年客流量100万，问是否做民宿？其实客流量是100万还是200万，跟你的民宿本身没有关系。因为过来的游客是去景区旅游的，很少会选择你的民宿。而真正你的目标群体，会少会到景区去。

所以这种大型旅游目的地的民宿，我认为距离在一小时左右的位置是最好的，既能享受这种安静的氛围，也可以驱车到景区周边转一圈。这样你本身就成了一个小型的目的地，周边的旅游景区成了你的配套。那些景区的游客不一定会是你的客户，但是周边的景区一定会给你的民宿加分。

松赞民宿相比很多人都知道，他们做的就是环线旅游的民宿，所有的重要关口都有他们都有设点。把整个川藏片区、香格里拉片区做了一个大的环线。所以松赞民宿的选址和定位是非常准确的，它就位于这个片区，它的客人群体基本全部被它吸纳掉了。所以在做民宿项目或者市场分析的时候，是有很多路径可以参考的。