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老周侃房 让房事无难事 周一至周五推送 Push from Monday to Friday 文 | 老周 在前段时间的买房建议里，老周颇多的推荐南城和高铁新城两大板块，其实最大原因是当前的河西，特别是梅溪湖和洋湖基本已处于“天下无房”的现状。
而河西核心区往南北两头，金星北所谓的“滨水新城”有楼盘已飙到7K，价格虚高是毋庸置疑的；南边的大王山片区除了瞰江的“湘港”一期早已抢光，其余几乎没有在售（甚至在建的）商品房。
于是很多朋友在公号留言，要老周分析南城板块。拖延多日，今天终于兑现。由于涉及区域板块分析，内容较多，篇幅较长，老周整整花费两天，看官且看且耐心。 首先说一下“南城板块”的具体范围？这一点估计连很多房地产同行都很模糊。
依据长沙市房产研究中心预警预报信息系统的划分方法，现在我们所说的南城板块，大致是指南二环接香樟路以南、大托以北、湘江以东、万家丽路以西的这一合围区域。
▶“南城板块”的起源 2004年，经国务院批复，湖南省政府驻地由老长沙绝对的市中心和CBD的五一路，往南迁移至距离市中心8公里的郊区——长沙市天心区湘府路；同时相关40余家省直机关事业单位陆续在省府周边落址。由此“南城/省府板块”孕育而生。
▶“南城”与“融城” 众所皆知，省府南迁，最大的动因是加快“长株潭三市一体化融城”。“融城”这个概念最早在2002年就提出。2005年，湖南省政府正式发布《长株潭城市群区域规划》，提出将建设一个以长株潭为核心区域的大城市群，同时辐射包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市。2007年，长株潭城市群获批成为全国“两型社会”试验区。
▶“南城”还是“难城”？ 无论是最初的“一体化融城”，还是“长株潭城市群”，抑或是“两型社会”示范区，都在强烈释放一个信号“长沙向南”。省府的南迁，更是给开发商吃了一颗“定心丸”。
中信领衔的国内品牌开发商、鑫远为首的长沙本土开发商，纷纷抢滩南城，一时间韶山南路、芙蓉南路两厢、湘府路沿线，楼盘开发如火如荼，房价也一度高涨。
2005年至2008年，短短三年内，南城的房价完成了很多版块五年都达不到的飞跃，从四字头狂飙至七字头，那个时段，南城在长沙炙手可热，如日中天。
然好景不长，规划和概念出台后，除了象征性开通长株潭公交（公交一体化）、长株潭区号统一（通讯一体化），除此之外，真正实质性落地的公共资源配套还是很缺乏，一体化融城的具体举措推进迟缓。因此主打“省府南迁、融城概念”新兴板块“南城”似乎经不起市场的考验。 2008年的房地产寒冬，南城各楼盘价格战频现，芙蓉南路的“生活艺术城”更是打出了“首付1万买房送车”。2015年4月，南城地产大鳄鑫远，一声“同行，对不起”，号称旗下三个项目单价最高直降2000，以最低4700一平的价格，刷新了南城底价，也引发了南城开发商之间的“撕逼大战”。
2010年，大河西先导区横空出世，顿时风向变了，南城的开发商傻眼了：原来的“长沙向南”已变成“长沙向西”，大量政府资源和公共配套向河西倾斜。2015年先导区更是升级为中国第十二个国家级新区“湘江新区”。眼看“梅溪湖”、“滨江新城”、“洋湖总部区”，从河西原来不毛之地凭空而起，而南城仍旧沉浸在喊了十多年的“融城”梦里挣扎。
▶市府往西，河西发展如火如荼，省府向南，为何南城难上加难？
从最初的融城概念提出，到正式的区域规划出台，已经过去十多年时间，而然南城还是那个不温不火的南城，长株潭一体化还是那张悬在空中的蓝图。2015年省政府出台的《长株潭城市群区域规划》（调整），官方公开承认了“一体化进展迟缓”的事实。
反观另一畔的“大河西先导区”（2015年更名“湘江新区”），不到五年的时间，整个大河西改天换日。不仅核心区的滨江新城及市府板块风生水起，更是在一片鱼塘之上凭空造出一个房价比肩市中心的“梅溪湖”。而大河西近期发展目标里，往北的“望城滨水新城”，往南的“大王山国际旅游度假区”均已大手笔的投入蓄势待发。
一如那句老话“三十年河东，三十年河西”。
其实老周个人理解，除去2001年长沙市政府西迁、2004年湖南省政府南迁就开始埋下政策分歧的种子之外，▶“长沙向南”变成“长沙向西”，其实还有着更深层次的原因：
1、长沙的地理特点
长沙城区是“南北长、东西短”的形状特点，是有着地理和历史原因的。往西是受制于湘江过桥的阻碍，往东是受制于京广铁路、京珠高速以及高桥、万家丽、马王堆等批发市场，且往东就到了同样欠发达的江西。所以相对而言，往南往北发展比较多，特别是往南发展，已经接近株洲和湘潭。
但如果长沙想持续扩张发展，想在中部乃至全国的省会城市中保持竞争力，下设的长望浏宁四县市中，至少得“撤县设区”两个。长沙县作为全国百强县，也是长沙的产业名片，本身的产业布局还算做的不错，融合的意义不大。
而再往东的浏阳距离长沙城区似乎有点太远，想要融合的估计中央也不会批。而往西的望城和宁乡，似乎离城区更近，加之数条过江大桥和隧道、地铁2号线，交通的问题已基本解决。
2、《长株潭城市群区域规划》出现重大失误
其实从省府南迁的决心来看，最初政府还是想向南发展的。可是问题就出在区域规划上，为响应所谓的“两型社会”示范区的精神，在长株潭交汇的核心区域设置所谓“绿心”，这些区域是不允许开发的或限制开发，这些由原生山脉组成的所谓绿心，横跨在三市的交汇点，形成了天然的阻碍。同时，由于大托军用机场的存在，既有的土地开发又受制于航空限高。 南城融城受阻，倒是河西的湘江新区，避开了“绿心”的地理阻挡，找到了新的融城途径。2013年，湘江新区（当时还叫大河西先导区）与湘潭九华经开区签订协议，通过对接三条城市干道，两条高速路，以及延长长沙地铁3号线至湘潭高铁站，实现了城区的无缝对接。未来甚至还可延展辐射至株洲河西。 3、不同重量级的融合，结果只会是“强者愈强、弱者愈弱”的马太效应！
长株潭三市融城，株洲、湘潭本身在经济总量和城市竞争力，根本不能与老大哥长沙相提并论。而作为想在中部乃至全国树立自己地位的长沙，又怎会愿意稀释自己，来帮助这两个经济总量加起来仅为长沙一半的小弟弟呢？
强和弱的融合，结局只能是“强者愈强、弱者愈弱”。高铁时代来临，长沙取代了株洲成为中部交通枢纽，连株洲日思夜想最后一线希望的“渝厦高铁”站最终还是落袋长沙河西。
即将开通长株潭城际铁路，说起来是三市往来互通，实际在建的是一个“人”字结构，最终的汇聚点还是在长沙。虽然株潭线有规划，那也是2020年后的事情了。城际铁路开通之后，相信更多的株洲和湘潭人，会考虑到长沙买房。而不是长沙人跑到株洲湘潭买房。
4、关键要考虑的是土地因素
土地是政府考虑的最重要因素之一。南城的土地大多已规划好，要么响应“两型社会”禁止开发或限制开发，要么早已出让给开发商，所以南城更多的是提质，而不是造城。
河西则不同，梅溪湖和洋湖的快速发展，一个是土地获取成本低，再有就是自然环境好，天然水系丰富，便于因地制宜。更重要的是，河西还有大片的土地可供开发，往西有麓谷，再过去有宁乡，往北有望城县（后撤县设区），往南有含浦和坪塘，也就是现在的洋湖和大王山。
5、太美好，未来真正的大河西金三角
往更大的河西范围去大胆设想，已是国家级新区的长沙“湘江新区”，相邻的益阳高新区已经批下国家级，南面的湘潭九华经济区也批下国家级来了，将来的大河西就是一个国家级金三角！这将是怎样的一个美好的未来！
▶“南城”路在何方，“南城”的置业机会点在哪里？
尽管老周并不否则未来的三到五年内，河西仍会是整个长沙唯一热点，但南城的优势和机会，并不会比其它区域少。下面老周给出具体的置业机会点，供购房小白参考。
1、红星商圈将争夺长沙第三大商圈
长沙历来的商业版图里，第一大商圈非五一商圈莫属，相信再过几十年也无法改变。第二大商圈东塘+侯家塘的地位暂时也是很难撼动的。而第三大商圈的竞争者，包括有河东的红星、伍家岭，河西的银盆岭、溁湾镇、梅溪湖以及桐梓坡等。
而作为南城最早的红星商圈，依托原有的红星国际会展中心、红星美凯龙、融城花园酒店、步步高超市、通程百货和通程酒店等商业，同时该商圈的地标性商业综合体德思勤广场已强势开业，紧挨德思勤的复地星光天地，正启动全球招商。而另一侧的华悦城，早已将家乐福和洲际酒店纳入怀中。
最后，老周认为红星商圈提升竞争力的最大契机，则是汽车南站交通枢纽的原址重建升级。
2、长株潭城际铁路即将于今年年底开通
相对于此前开通的长株潭城际公交，城际铁路无论是从舒适性和便捷性，都是前者无法比拟的。更重要的是，城际铁路在市区范围内走地下，且与地铁互通，基本与地铁无异。对于株洲湘潭的购房客户而言，离其更近、且价格不高的长沙南城，无疑是置业首选。
3、沿着地铁买，至少不会犯错 已开通的沿芙蓉南路的地铁1号线和在建的沿万家丽路的地铁5号线附近，老周个人觉得仍有不少被价值低估的楼盘。且老周一直在重复一条原则：买地铁盘和名校盘，至少是不会犯错的。
4、一些占据稀缺资源的楼盘和高品质的楼盘，仍然值得出手 不同于河西置业的首先要考虑的是该片区的政策导向，南城的置业选择更多是看楼盘本身。比如拥有公园、原生保护山体或是自身配套齐全、规划科学品质高的楼盘，是仍然值得出手的对象。 5、三轨交汇，“友阿奥莱+中信片区”是南城下一个潜力商圈 几年前的友阿奥特莱斯，还是零散的家庭周末度假式消费客群，门口空旷的地面停车场，偶尔也能看到几辆来自株洲湘潭的外地汽车。而与友阿仅一路之隔，当年号称总投资60亿元的中信新城，心灰意冷的散卖着毫无诚意的住宅产品。 时过境迁，凭借此前的芙蓉南路与环保路及三环线、107过道、京珠高速形成的交通路网优势，伴随着地铁1号线的开通和地铁5号线的开建，与即将拉通的长株潭城际铁路形成“三轨交汇”，该片区的发展走上快速通道。 2105年上半年，友阿奥特莱斯以半年销售额6亿元跻身全国奥特莱斯十强，营业面积和地下停车场仍在不断扩建中。年底即将开业的13万方的中信商业MALL,包含有大型品牌超市、顶级百货、豪华电影院、世界名品旗舰、高档餐饮店等休闲体验式商业业态。而芙蓉南路另一厢的鑫远和城，更是携手麦德龙和迪卡侬，打造地铁上盖面积超100万方的融城商业广场。 PS：“三十年河西，四十年南城”，每段城市发展史的主题都不是永恒的，每个城市的发展向来就是多极的。我们可以祭奠那基本已逝去的“融城”，但谁都无法忽视这同属大长沙未来的“大南城”！  |
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