业主大会的召开及物业公司的选聘、物业费确定标准等法律问题

业主与物业公司之间存在哪些法律问题？物业公司如何选聘？业主大会如何召开？物业费的收取标准为何？物业公司做了哪些事会是违法的？本文为您一一道来。

依照我国关于物业的相关法律法规，物业分为前期物业公司和业主选聘物业。

前期物业是指开发商（建设单位）选聘的物业公司；

业主选聘物业，指召开业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，选聘的物业公司。

.

如何召开业主大会？

成立业主大会需申请。

申请人分两种，一是建设单位。

当物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；

.

另一种是业主。占总人数5%以上，或专有部分占建筑物总面积5%以上的业主，可自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请，成立业主大会。

.

街道办事处、乡镇人民政府如何受理？

街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，负责召集首次业主大会会议。

筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。

建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

业主大会要选举产生业主委员会。业主委员会在选举30日内要将业主大会决议、管理规约、议事规则、业主委员会名单等报街道办事处、乡镇府备案。

管理规约、议事规则、业主委员会的选举需要经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

.

业主不同意业主大会决定的事项或选举的事项？

根据《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，业主认为业主大会或业主委员会的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。

.

物业公司不能从事的行为

物业公司不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，或者出租、出借、转让物业服务企业资质。

合作服务企业应具有物业服务企业资质，物业管理团队的人员应持有物业管理职业资格证书。

专项服务应委托给具有专业性服务资质的企业。

更换物业管理负责人的，应当及时告知业主并进行公示。

等等。

.

物业费价格的确定标准

市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

实行政府指导价的物业服务收费，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。

经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。

---