吴小氓: 10、预收款里的潜在机会（1） 预收款项是在企业销售交易成立以前，根据合同约定，预先收取的...

预收款项是在企业销售交易成立以前，根据合同约定，预先收取的部分货款，货款虽然收到，但不满足相关资产或损益的确认条件，所以表现在资产负债表上，它是一项负债。简单的说，它有以下特征：

（1） 根据销售合同，钱款已经到账户

（2） 不满足相关资产或损益的确认条件

（3） 它是流动负债

（4） 不必偿还利息

（5） 当销售未能达成时，需退还给购买方，不必作出相应赔偿

在会计分录上，做如下处理：

a、收到预收账款：

借：银行存款 （或应收票据）

贷：预收账款

b、确认销售收入：

借：预收账款

贷：主营业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）

c、收到补付货款

借：银行存款

贷：预收账款

简单翻译过来就是：当企业收到购买方的预付款项时，在企业上表现为预收账款。在企业的资产负债表上，该笔款项记录在负债的预收账款上，同时在资产的货币资金或者应收票据上记上相等的数额。当完成该笔合同交易时，在贷方的账户上增加相应的数额（也就是在主营业收入上录入相应的数额），同时预收账款上减少等额的款项（在借记上录入）。在购买方补交货款时，该笔款项记在预收账款的分录上（在会计处理上，等同于增加预收账款），同时在银行存款上录入相应的数额。

总思路就是如此，中间有个确定收入的过程（录入主营业收入），但在具体行业或者具体公司的分录上，可能要复杂的多，其中最典型的就是房地产，因为预售制的存在，房地产的预收账款体量极大，在确定收入上各个公司时间不同，所以该科目在房地产行业的分录上相对复杂。对于房地产公司，有两个科目是重点关注的，一个是存货，还有就是预收款项。预售制的存在，导致预收款项科目巨量，夸大了房企的资产负债率，后面举例说明。

虽然预收账款是负债，但通常情况下预收账款大幅度增加，往往说明企业经营活跃、竞争地位提高、议价能力提高，预示着企业下一年有更好的收益，反之亦然。预收款项最多的一类公司是房地产，由于房地产采用预售制，房地产公司可以在交房之前收到购房款，这些预收的购房款一般会在1-3年之内确认为销售收入。（对于房地产企业的应收账款、应收票据、销售金额、营业收入、预收款、已售未结金额的勾稽相对复杂，相当费脑筋。）

万科A2007年至2016预收款项占营业收入的比例在0.58-1.55之间。可以说次年至少一半的营业收入是由预收款项转来的。如下图所示，万科A的预收款项与收入的变化如下：

                                                                      图（1）

图（1）中，万科A的预收账款在2010年大幅增长，收入在2011年也随着大量增长，也就是2010年的部分与预收款项在2011年确定为营业收入，这点说明了预收款项的大幅增长，相应地会带收入的大幅增长。

对于当年的销售金额，如果是现房卖出可交房则结算为当年营业收入；如果未建成要以后交房，则算进“已售出未结算金额”，销售回款不可能达到100%，实际收到的回款则记进“预收款项”， 未能回款的记在“应收账款”科目下，简单地说：房企当年的销售金额大部分记在“预收账款”科目上，预收款项、已售未结算金额、营业收入、销售金额存在着极大的正相关关系。因为预售制的缘故，只有在交房、转移产权的时候才确定营业收入，实际上，预收款项、已售未结算金额是之前销售金额的过度阶段，而确定营业收入，则是对之前销售收入的最终确定。当然如果去细究其中的科目关系和具体数量关系，是相当复杂的 。

因为房地产对营业收入的结算总是延后的，预收款项（简单粗暴看作“销售款”）则是当期的，所以可通过观察预收款项和营业收入之间的配比关系，来判断房企的经营情况。从图（1）中，可以看出，在2010年后，万科每年的预收款项显著大于营业收入，这侧面说明2010年万科在进行业务扩张。并且这两者的差额可以看作万科进行融资的一种方式，就是使用客户的预交款（无息负债），进行再开发（从这点上讲，快周转对房企极为重要，能够最大程度占用客户的款项进行开发，实现规模快速成长）！

巨量预收款项的存在，在某种程度上夸大了企业的资产负债率。以阳光城为例，初看阳光城的资产负债率，高的惊人：

                                                                  图（2）

图（2）中，阳光城的资产负债率逐步升高，几乎接近90%，单看指标的确吓人，但仔细分析其负债结构，预收款占有很大比例并且有上升趋势，说明企业的当期销售情况还算不错。简单粗暴地把预收账款剔除后，负债率要小得多（这里为简化计算，直接把预收账款剔除，要计算真实的负债率要复杂些。巨量预收账款的意义在于大量白花花的银子极大的减少了房企的资金压力，极大的改善了现金流，降低了企业的融资成本。）阳光城是不是机会，还需分析它的运营周转是否提高、负债成本是否降低，在这里不作讨论（这里不作为荐股！切记！！）。

            上市的房企中，许多企业的资产负债率超过70%，并且那些销售速度越快的企业，其负债率反而越高，甚至可以高达90%以上。房企之所以如此高的负债率，一个是大量银行贷款，还有就是销售方式造成的（预收制）。房企在预售房子时收到的销售收入不计入当期营业收入，而是计入预收账款，等到交房后才结算进营业收入。这就会出现预售收入越多，负债率越高的奇怪现象。如果高负债的原因是由预收账款导致的，从侧面说明了企业销售渐好，业绩可能大好，该原因导致的高负债不必惊恐。在此基础上，尚需分析公司的运营周转情况和负债成本。

          预售而形成的大量预收账款实际上并不需要企业以现金进行到期偿还，同时也不产生财务费用。相反，预收账款越多代表着企业未来可结转的营业收入越多，未来会计期的利润越高。相反那些因为没有预收账款，所以资产负债率较低的企业反而没有投资价值。上市公司有时候会披露一个“扣除预收账款后的资产负债率”，这更能反映房地产企业的实际资产负债情况。所以我们在分析一家企业的负债情况时一定要逐项分析负债的构成，而不能采用资产负债率这样笼统的指标。