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3.完善和确立农村土地登记制度。我国目前有关集体土地的等级制度比较混乱，登记部门繁多，不够统一，如国土资源管理部门、农业部门和林业部门等部门分别对集体土地所有权和建设用地使用权、集体土地的承包经营权和林地用使用权进行登记，以及与集体土地有关的房屋、草地、滩涂和养殖水面等的登记部门也不够统一，各自的法律依据也不尽相同，有不同的部门进行登记，必然导致因此而产生的法律关系的混乱。 4.完善立法。通过立法，规范农村土地权属的取得、丧失、变更、转移等行为，确定和规范集体土地使用权的物权化，不仅能够使整个物权法律关系协调一致，还能使长期以来的围绕集体土地而产生的所有权和使用权关系规范化和清晰化，更能使农民的稳定和放心的使用土地充分保护农民的合法权益，以配合我国的社会主义建设和促进经济的持续、快速、协调发展。 （二）房屋产权制度改革路径 1.明确宅基地使用权与房屋所有权之关系。从现行法的规定来看，宅基地使用权的单独转让是禁止的，但如果房屋和宅基地一起转让能否转让？法律并没有做出明确的规定。所以，笔者建议应通过立法的形式明确农村的房屋连同其所占用的宅基地能够自由的转让，这样就能和城市的商品房制度相衔接，同时也能够使农村的财产实现自由的流通，使财产能够得到最大化的利用，更好的体现其价值。因为不能够流通自然就无法体现和评估其价值，自然也就无法进行抵押，财产将很难体现其财产价值。这和我国的立法精神不相符。 2.依法规范农村房屋所有权的登记制度。因为农村房屋所有权的登记涉及到宅基地使用权的问题，所以，首先，严格把握宅基地使用权的登记问题。在严格执行《土地管理法》“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定的基础上，对登记主体进行户籍调查，对手续完备、合法建造的农村宅基地及其地上房屋，依法予以登记，颁发《房屋所有权证》；其次，规范宅基地的登记工作。严格执行《土地登记办法》规定进行宅基地登记，宅基地的申请和使用必须符合土地利用总体规划，确保权属的确认清晰、合法；再次，清查和规范宅基地占用率。对农户所占用的宅基地应当在改革时进行全面的清查，对于占用的宅基地超过标准的要依法收回，保证耕地的产出；第四，加强执法力度。在规范农村房屋产权登记制度的同时，也要依法加强执法力度，对违法交易和违法占用土地的行为要严加惩处，形成长效机制，用法律规范其行为，明确其责任。 3.依法规范农村房屋的产权流转机制。农村房屋应当允许流转，根据主体的不同应该有所区分，首先，如果购买方属于农村居民的，可按现行方式流转，进行相应的过户登记；如果购买方不属于农村居民的，法律应当规定相应的条件或者交纳相应的费用后流转。其次，在进行新农村建设地区试点流转。房屋流转工作不能一蹴而就，应当由法律进行原则性规定，然后试点，进一步总结经验，然后逐步推广至全体农村地区。再次，规范价格机制。为了防止乘人之危的打劫行为，应当由政府进行相应的价格指导，然后逐步建立公平的农村房屋交易市场，进行公平的交易，以保障农民的合法权益。 4. 完善的立法。首先，应当对现行法律作出相应的修改，以适应农村房屋交易的需要，进行开放式的原则规定，譬如尽快修改《土地管理法》、《物权法》和《担保法》中禁止宅基地流转的规定。其次，按照房地一体主义的原则，尽快制定出农村房地产交易管理之类的法律、法规，规范农村房地产的交易有序进行，确立农村地区的所有权、用益物权和担保物权的设立、变更和消灭相应的登记制度。 5. 加大宣传教育力度。对于法律修改后或立法后，应由相应的部门加强对农村地区的法治宣传教育，让农村居民了解和掌握法律，掌握农村房地产流转的法律、法规，防止因不懂法而不按法律的规定擅自转让，以便更好的保护农村居民的合法权益。同时，增强农村居民的法治理念，也是我国进行法治建设所必需的，唯有广大的农村居民知法、懂法、用法，我国的法治建设目标才会实现。 |
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