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网签,备案与登记,买房不弄明白这三者,只能被开发商牵着鼻子走

 已然991 2018-01-16

前几天写的几篇关于买房后,办理不动产证必不可少的材料,以及关于买房后的各种登记,这几种话题引起了朋友们热烈的讨论,大家都很纳闷,买房后交了首付就等着开发商的通知办理各项手续就好了,作为普通老百姓,我们有必要知道这么多吗?我说,有必要,因为房子毕竟是大事,高房价之下,开发商一不留神,也容易出错,何况我们这些外行人?因此学习一下必要的知识,对我们买房有很大的帮助。

网签,备案与登记,买房不弄明白这三者,只能被开发商牵着鼻子走

今天就用通俗的语言说一下买房后网签合同、合同备案,以及有必要做的几项登记,这三只之间的联系与区别。

一、网签

开发商办出预售许可证后,我们看好了房子交了首付就可以跟开发商签合同了。现在的合同都在房管局规定的网络上签订。这些合同由房管局统一制定版本,开发商根据版本结合自己的实际,填好具体的楼盘信息,每项违约责任,交房条件等等。房管局审批合格后,开发商就可以跟购房者网签了,此时的网签很简单,只需要签订购房者的信息,房子的具体信息、价格,付款方式等。不错,就签这些,其他的都是统一的,打印出来,你签名就行,有意见,那就不买,开发商说改不了,即使能改也不会改。

签好了合同,开发商第一步提交公司自己审核,说白了就是检查一下有无输入错误,审核通过,提交房管局审核。在提交审核之前,开发商有权随时撤销合同,更改合同。所以这里有一点很重要,如果只签了合同,不提交,那么开发商事后完全可以撤销合同,再卖给别人,跟别人签合同。这一步对购房者的风险很大。

网签,备案与登记,买房不弄明白这三者,只能被开发商牵着鼻子走

二、备案

提交到房管局审核,只要房管局审核通过,就意味着备案了。开发商拿着申请就可以领取备案证明了。一套房子一份网签合同号,一份备案号。两个号是不同的。合同跟备案证明都是办理不动产证不可缺少的文件。房子一旦备案完成,不可更改。也就可以说,备案后的房子安全性提高了很多,开发商不能随便一房二卖。此时的房子,如果你想要退房,也是能退的,但是要有合适的理由,经过开发商同意,房管部门领导的审批,是完全可以撤销合同的。所以说,开发商以房子已经备案不予退房是无理的,只要合同签订不足两年,你有合适的理由,房管部门也是可以接受你投诉退房的要求。

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三、登记

房子备案只是说安全性提高了,并不是说就完全属于你的了。所以登记这一步才是最终。登记有很多种:

1、预告登记

购买的期房在合同备案后,不动产证办出前,房子的产权还是登记在开发商名下。所以为了安全起见,购房者要做一个预告登记。做了预告登记,房子在没有办出产权证之前,就相当于声明房子是我的,任何人不能以任何名义拿走。例如开发商破产,银行以该套房子还在开发商名下而查封,就绝对不可以了。预告登记有一点很重要,在网签合同时一定要明确出来,合同没有约定预告登记,想做这项登记就有点麻烦。

2、预抵押登记

预抵押登记跟预告登记相对应,是开发商对使用房贷的购房者做的一种登记,开发商为了防止购房者贷款换不上,自己作为担保人承担连带责任,而做的一项登记。

3、不动产登记

不动产登记就是办理不动产证。房子一直在开发商名下,把转移到自己的名下,这样房子才是最安全的。一天不转移,房子就一直在开发商名下。有人说,我们已经做了预告登记,不用怕开发商出现破产或者其他问题了。的确如此,但是预告登记不是长久,一旦房子达到了不动产登记的条件,就应该立即转移,国家规定,达到不动产证登记条件三个月后,预告登记自动失效。

4、抵押登记

用房贷的朋友购房后,开发商会帮着你跟银行一起办理抵押登记。别以为开发商这么好心,其实因为银行会把你的贷款留取一部分保证金,直到做完抵押后才给开发商。另外注意抵押登记后,不动产证许多银行就给了开发商,不再押证,开发商领了保证金,你就可以把证拿回家。还有房贷还完后,一定及时去解押,否则房子还是在抵押状态,无法再次买卖。

关于网签、备案、登记,你弄白了吗?你们在买房过程中遇到什么样的问题,不妨说出来,大家讨论一下。

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