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对于准备买房的人来说，有些时候打算选择二手房，是因为在相同地段和配套的情况下，相对一手房而言，首先有议价空间，其次因为面积相对新房较小，总价控制会更好。但在二手房交易过程中，各式各样的陷阱却往往让满心欢喜的买家防不胜防。  苏先生家原本有两套房子，都是小面积的。今年上半年，他把其中一套卖了准备置换，因为小孩渐渐大了，需要自己的房间，换套大房子成了当务之急。当时，苏先生看上了宝山高境的一套房子，是套房龄比较新的精装修三室一厅，400万的总价很有吸引力。 为了尽快促成交易，苏先生一口气付了房东280万。谁知道，产权调查并没有什么问题的这套房子，竟然在交易过户的时候碰到了棘手事。原来房子已经被房东抵押给了几家不同的民间借贷机构，事情出来以后，房东跑路了。等房东被抓回，钱也早就被挥霍掉了。调查显示，房东因为赌博，在外面欠了1000多万的外债。苏先生的280万首付款，就这么打了水漂。现在案件还在审理过程中，据说，就算等法院判下来，按照债权人顺位的赔付比例，苏先生大概也只能分到20-30万。 至于当时带看的小中介，早就急着撇清了关系。对于房子的真实情况，中介究竟是不是清楚，现在谁也说不清。  二手房市场更像是一锤子买卖，合同签完，钱货两清。而中介，充其量只是个交易平台，完事后都会摆出一副“毫无瓜葛”的态度。细思极恐！ 疏于监管的二手房市场上中介林立，若在一些单门独户的小中介成交，一旦出了问题，他们很可能会直接关店开溜换地方。由于这些中介规模小，资产不固定，很难被纳入监管范围，甚至有的本身就是看天吃饭，市场好的时候开一波，市场不好的时候全关了。有些店面人员甚至都没有经纪人证件，在办理过户流程时还需借助他人之手。 与小中介相比，品牌中介的价值在于其公信力、规范性以及良好的服务。不过目前来看，这几点在中介行业内并没有得到体现。  对此，有业内人士表示，二手房中介本身承担的就只是一个平台的角色，只起穿针引线的作用，除非是签立委托书全权代理这样的特殊情况，否则中介总能想法脱责。“买卖双方有什么要求都应面对面谈清楚，并将这些要求诉诸于合同，因为一般规范合同后面都有补充协议，留足了双方洽谈的余地。千万不能听信中介片面之词，毕竟他们不担责，而且是以促成销售为第一目的，难以考虑到买卖双方的利益。” 对于如今中介市场上乱象丛生的现状，平安好房研究院分析师柯晓娟认为主要还是因为中介行业准入门槛低、大小中介公司较多，从业人员素质参差不齐，监管难度大。他表示，“监管部门以及个别公司对经纪人个人的监管也有懈怠。有的经纪人虽已离职，但依然用公司的名义在外面欺骗客户。同时，市场不好的情况下，企业为生存，对于很多不规范的行为也容易睁一只眼闭一只眼。” 相较新房市场，由于牵涉面广，二手房市场往往存在各种各样的陷阱，在这方面，平安好房作为专业平台，根据处理房产方面业务多年的资深律师建议，给大家出具了一份全是干货的二手房常见纠纷指南，建议提前收藏。 TIPS 平安好房为你解读二手房常见纠纷 在二手房交易的过程中，买卖双方以及中介之间，常会因权利义务关系的不明确而产生纠纷。那么，购房者如何在交易过程中避免纠纷，产生纠纷后如何有效地解决矛盾？ 通常，所有二手房的纠纷都是因为双方签订的合同不完善而造成的。二手房交易其实是一个三方协议，这里面买卖双方是主体，中介是中间人。作为公平的交易，买卖双方所有的合法意愿以及利益纠葛都应当以书面形式落实到合同中，同样，中介作为第三方的利益分配也需要在合同上落实。只有这样才能完全避免纠纷。 二手房交易中最常见的纠纷，就是违反规范的“阴阳合同”。所谓“阴阳合同”即为购买同一套商品房，签订两份价格悬殊的转让合同，高价合同是实际成交合同，低价合同用于过户时逃税。“阴阳合同”如果在两份合同价格浮动不大的情况下，在很大概率上确实能成功避税。但是一旦价格相差悬殊，则容易产生法律纠纷。  第二大常见纠纷为“户口纠纷”，这同样也是因为合同签订不明朗导致的。买卖双方经过谈判后，卖方将房屋过户到了买方名下，买方也向卖方付清了房款，交易似乎就此圆满结束。但在不久之后，买方在办理落户手续时才发现，卖方的户口并未从交易的房屋中迁出，以致买方的户口无法迁入。为避免此类纠纷的发生，买方应在房屋交接之前，也就是变动房屋所有权时，确认上家的户口已迁出。如果没能有效避免户口问题，买方只能求助于交易房屋所在的当地派出所，法院则无权管理户口问题。只有在卖方或其直系亲属拥有其他物业，买方才可强制要求其迁出户口。 现今“贷款问题”也常现于各类二手房的交易过程中：上下家在签订合同时，下家的贷款可能并未审批通过，然而中介为了急于促成一笔交易，获得佣金，向上下家口头上承诺贷款一定没有问题。这时，若遇上余款的贷款部分未能通过审批，或是审批暂缓等情况，则会使上下家之间产生纠纷。为了避免此类情况的发生，最好的办法则是在合同中注明，下家的余款须通过银行贷款完成。未注明的合同，使得未能交付余款的责任全部归由下家承担。  除了以上三大常见纠纷之外，家具装潢等动产问题也是较易发生纠纷的地方。上家口头承诺送予下家一些家具或是装潢等均不具有法律效应。因为权利义务关系的明确是二手房交易过程中最重要的一点，在交易过程中，中介公司往往因是内行而占有优势，对此，买卖双方更应留心，选择一些规模较大，口碑较好的中介公司，有效保护自身利益。同时，买卖双方之间达成一致意见的协议，只要内容不违法、不违反社会道德，为了避免今后的纠纷发生，都应写进合同附件中。 附：二手房交易流程图 买方咨询——登记——配对——看房（白天看房有利于看清周边环境）——满意谈价——交定金（“定”与“订”一字之差，差别很大）——签订意向——签合同（留心“阴阳合同”）——办理按揭——打首付款（贷款类型及条件需明了）——评估——验证——办理过户（户口迁出问题需留意）——物业交割（水电气过户一个不能忘）——领证——打余款 |
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