社区商业运营管理策略

一、正文

● 管理原则

 

1、以市场和项目定位为导向：根据项目的定位并结合市场的变化，在不同阶段制定不同的管理策略，在不同的管理阶段需要灵活应变；

 

2、确保品质，塑造市场价值、树立企业标杆：营造良好的商业氛围为第一要务，同时项目的良好市场形象也是形成品牌战略发展的根基；

 

3、追求租金收益的递增和整体水平：为了项目整体品质的提升难免牺牲局部的利益，从项目整体的角度进行平衡，往往需要对主力商铺进行一定程度的让步；

 

4、长期经营，追求品牌价值的提升：后续经营对于项目成功而言至关重要，良好的经营可以获取稳定的经济收益，同时培养品牌价值。

 

● 物业管理

 

一般来讲，社区商业的物业管理相比于城市型购物中心的管理，其区别主要体现在硬件设施的配备和运营要求两方面。

 

A、硬件设施方面，社区商业配置水平较低，包含较多独立铺位，冷气、电梯等相应设施配置数量较少。

 

B、社区商业强调“街坊生意”,多为长期经营，内容相对较少， 百货类（即广义上的服饰精品大类）商户数量少，统一收银的情况极少，独立经营的意识较强。但是风险能力也较强，其运营中的企划推广多针对周边区域的'街坊'消费群。

 

 

● 租赁管理

 

○模式一：纯租金模式

 

优势：以租金形式达成租赁，对于租户来说前期经营存在一定的经营风险，但是对于业主的稳定收益较有保障，而且容易控制租金收取的固定性；财务结算方面，租金模式相对较为简单，结算有固定标准，有利于财务控制。

 

劣势：租金模式对于大型或主力商户来说是谈判的焦点之一，前期为了引入重点品牌商户，在租金方面会出现让利的可能性，对业主来说存在一定的收益损失。

 

○模式二：保底租金与营业扣点两者取高值

 

优势：对于部分客户，如电玩、知名服装品牌等，保底租金 营业扣点的模式较为容易被其所接受，有利于缩短谈判周期，促进合作成功；同客户共同分担营业收益，尤其在物业发展进入成熟高峰期后，有利于获得高额度的分成收益。 

 

劣势：前期将会同商户共同分担经营风险，增加了前期商业操作风险；财务控制上较为复杂，需要设立特别的财务监控以保证营业分成的取得，避免商户通过财务方法规避营业账面收益。

 

○关注重点

 

开业期

 

服务型业态商家重关注要素为保持安全整洁的经营环境、多做活动和媒体宣传；

 

零售型业态商家重点关注要素为多做活动和媒体宣传、积极引入优质品牌商家。

 

1、关注品牌效应。引入好的品牌，会提升项目的商业氛围、吸引客户到访。

 

2、关注硬件规划。增加公共区域的导视、导购系统。

 

3、一是保持安全整洁的经营环境；二是处理好水、电、气及设备等硬件设计、维护问题。

 

4、关注客户关系。定期做活动,为客户提供更开放、更有附加值的空间和服务。

 

调整期

 

社区商业的经营调整期主要涉及3大模块：推广活动、品牌升级、业态调整，且调整要与用户需求相匹配。

 

推广活动：车展、亲子活动、儿童娱乐等，可以聚集人气、提高品牌影响力。

 

业态调整：主要分为自然调整和运营调整，自然调整表现为建材家居撤场等自发性调整，运营调整体现为业态互补调整、业态比例调整以及客户需求业态补充。

 

品牌升级：主要体现为低端品牌向高端品牌过度，提升客单价、消费金额以及商家的利润率。

 

成熟期

 

是运营溢价的检验期。用户的重复消费特征明显，用户维护拓展是增值服务最应关注的问题，也是运营溢价超越资产金融溢价、构建竞争优势的关键。

 

受城市发展的影响，用户重复消费成本随消费距离的增加而增加，为了满足用户就近消费的潜在需求，品牌与业态在此阶段也会小幅度调整，调整比例控制在10%以内。