各位朋友,大家好,我是王辰。我们今天继续来聊保险,我们今天要谈论的话题是:如何跟客户沟通理财型保险的概念?如何用资产证券化的概念(20180111)、虚拟房产的概念,来证明理财型保险在未来中国家庭资产配置中的作用? 中国房地产在一片泡沫声中一路高涨,在过去的若干年,虽然政府不断调控,结果却是越调越高。未来房产的价格走势到底如何,正反双方各执一词。 2016年是北上广深的又一次疯狂,接着就迎来了史上最严厉的调控,各地政策虽然不尽相同,但都是为了贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”的中央精神。
按照科学的理论,按照供求关系,都可以预知房子不可能只涨不跌,不可能永远涨。 古人说:“贵上极则反贱,贱下极则反贵。” 但是在今天的中国,房子成为了投资工具,成为了金融产品,价格涨跌又关乎到各方的利益博弈,所以就复杂了很多。但是我们必须承认,高房价对国家、对人民都是没有好处的,高房价就是一种通货膨胀,就是一种税收,拿走了许多家庭的毕生所有,对社会发展和进步都是无益的。 安居才能乐业,让人人居有其所是社会主义的本质要求,是党对人民的承诺。 所以,最近中央提出发展多层次住房保障市场,鼓励国有企业进入房屋租赁市场,建设银行建立了CCB建融家园平台,提出“长租就是长住,长住就是安家”,财政部部长已经公开谈论了房产税的相关工作安排,这些信号都是彰显了党中央对调控房价的决心。
其实,房价最终如何,是由中央的决心决定的,是由社会主义的国家性质决定的。 无论房价涨了多少,真正在房地产盛宴中分享了利润的人绝对不是多数。如果你只有一套房子是用来居住的,价格浮动只能带来数字的变化,并没有从本质上改变你的生活,除非卖掉高房价的房子,换个城市生活,手里多一笔现金,这才算是投资。 房地产投资的游戏,不是大多数人能参与的。因为实物房产投资有三个致命的因素制约着普通人参与这项投资。
如果房价不涨,贷款买房子投资肯定亏损,当然,用来自己住就不需要考虑这个问题。 作为投资房产,一种情况就是倒买倒卖,吃价格差,低点买入,高点卖出,这和炒股票是一样的道理,方法就是“贵出如粪土,贱取如珠玉”。这是这几年证明最快的赚钱方法。 另外一种情况就是出租,这样就需要考虑许多附加条件,比如要考察开发商、物业,要挑路段、户型,需要装修、交钱办产权、交税,还需要花钱开通水、电、煤气、闭路电视,也需要花钱买家具、家电,能不能租出去还是个问题,即使租出去,也有断租的可能,租金也需要跟着市场浮动,租金严格来说也需要交税。房子本身也有灭失的风险,比如火灾、地震、爆炸等事故。 我们前面谈到过资产证券化的概念,买理财型保险,可以理解为模拟了买房子出租这样的生意模式,过去行业内称为“金融概念房”,现在因为合规的要求,不许用了。 但是,这个类比基本还是成立的,买一份理财型保险,可以按照价格等同于买一套房子出租,我说就是个黄金屋。买的时候不用抵押,不支付银行利息,不用装修,无附加费用,无政策风险,无贬值风险,租的时候不用操心,不会断租,租金只涨不跌,不用交税。相对于实物房产投资的许多制约因素统统都没有了,面积随意买,将来随意卖(部分解约),价格只涨不跌(分红加万能的组合),而且一定卖得出去(退保或者满期给付)。过去买了就有生存金领取的产品,我们说是买了就出租。现在的产品是五年后才有第一笔生存金,我们说买的是期房,五年以后交房就出租。
所以说,理财型保险,不是回报率很高的产品,但一定是最安全的长期投资产品,尤其属于在未来是出租房的绝佳替代品。因为它是人人都买得起的“房产”, 甚至一平方米就可以起售,就可以出租。它具有了房产出租投资的所有优点,但几乎没有实物房产的任何缺点。 理财型保险可以创造无风险的正资产,保证资产的现金流(年金领取和保单贷款、万能账户价值的部分或者全部领取),保证资产的增值,保证领取灵活(领或者不领),保证资产的流动性,保证没有相关费用(物业费等),保证不会征收物业税,缴费期限短(最短3、5年),更重要的是不会灭失(地震、火灾)。 更为可贵的是,买理财型保险作为一种长期投资,省时、省心、省力。我们可以做自己最该做的事,赚自己最会赚的钱,几乎没有任何附加的人力成本、时间成本和情感成本,就可以享受机构投资的优势〈规模优势(规模大、成本低),政策优势(垄断性),信息优势(及时、准确),技术优势(专业、领先),时间优势(长期性、强制性),渠道优势(多样性)〉。 我们一再强调,理财是个系统工程,不要非此即彼,要用资产配置的概念来探讨各种理财工具的价值。在这个到处都讲创新、讲互联网、讲高科技的时代,我们把保险理解成虚拟房产,也不是不可以的。 今天的专题就到这里,谢谢大家。 语音主编 | 高小琴 范国如 文字主编 | 刘姝婷 李丽红 总编 | 高丽萍 【转载请联系微信:pxf5111】 |
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