贷款购房注意：银行贷款购房相当于被高额房贷套牢20年或30年扎心

央行上周末最新公布的数据显示，2017年12月末，个人住房贷款余额21.86万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末回落14.5%。与此同时，截至2017年12月末，包括房地产开发贷款和个人住房贷款在内人民币房地产贷款余额32.25万亿元，同比增长20.9%，增速比上年末回落6.1%，全年增加5.56万亿元，占同期贷款增量41.1%，比2016年占比低3.7%。刘全认为，受房地产行业买涨不买跌的购买心理影响，房地产市场行情越好，民众加杠杆力度越大。

贷款买房是国际通行的交易习惯，也成为普通家庭在购买房产及贵重商品的重要交易行为。现代商业文明及金融信用体系的完善，现在越来越多的人愿意超前消费。据专业金融机构调查显示，中国普通家庭负债已超69%，其中57%以上用于购买住宅贷款。刘全认为，中国大中城市房价居高不下，金融信贷政策持续收窄，而民众用高杠杆购房存有潜在的市场风险不言而喻。

刘全分析认为，中国房地产行业快速发展已有20多年，在房地产市场中很多人利用高杠杆买房及投资投机炒房等行为比较普遍。正是因为房地产行业存在大量投资炒房行为，将全国大中小城市房价持续推向新高。中国社科院此前发布的《中国住房发展报告（2017-2018）》显示，截至2016年底，中国居民购房抵押率升至50%，已经接近美国2007年次贷金融危机爆发前的水平。

刘全分析认为，去年房地产市场在严控之下个别城市还经常出现“万人抢房”，“一房难求”等市场热销景象，很多城市房地产商要求全款买房或提高购房首付比例，难道民众都这么有钱吗？显然不是，有部分的购房者是以旧换新或以小换大，将原有房产作为资产包在银行抵押贷款购买新房。

刘全分析认为，居民部门加杠杆买房的家庭相当于是被高额房贷套牢20年或30年，家庭人均可支配的收入比例越来越少，就如同给银行打工，在全国负债率攀升的背后风险也在不断接近。居民部门加杠杆空间及偿还能力极为有限，如果全国房价出现大幅下跌，金融机构资产负债表急速恶化并开始大规模收紧信贷，导致购房者普遍违约及银行挤兑，可能会引发金融风险。

作者：刘全，房地产专家、法学专家。

创作：2018.1.22