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今天和大家聊聊在德国购置房产，阅读购房合同以及房产公证中，常常困惑的一些单词。因为德汉词典“年久失修”，所以我们觉得有必要先理顺一下有关流程，便于正确理解单词。房产的买卖，离不开地产登记簿(Grundbuch)， 我们今天就谈谈它。 德国土地是私有制，产权(Eigentumsrecht) 既包括对土地， 也包括所建房子。因此，地产登记簿(Grundbuch) 要大于我们中国房产证的概念。由于不做中德概念比较， 以下就把地产登记簿(Grundbuch)简称房产证了。房产证的原件部分(Auszug aus dem Grundbuch)由所在地的基层法院(Amtsgericht) 的房产管理部门(Grundbuchamt）管理，包括登记 (Eintragung)、转让 (Auflassung) 、注销(Löschung) 和查阅(Einsicht)等服务。为保护房产买卖方利益， 由双方指定的公证员 (Notar)作为联系人，负责与房产管理部门(Grundbuchamt)的协调。 房产证里面除了有土地面积和位置等信息外，主要有三部分组成。 第一部分 （Abteilung I) 产权人(Eigentümer)，包括以前和现在的房产主人信息, 以及过户的性质，包括买卖转让(Kaufvertrag)，赠与 (Schenkung)， 遗嘱继承 (Testament)，强制拍卖获得(Zuschlagserteilung)等。在买房过程中，这是首先要了解的。接下来需要买卖方的允许和配合，才能够开启房产交易流程。 第二部分 (Abteilung II) 房产主人必须接受和容忍的一些地役权(Lasten，Dienstbarkeit，Belastungen, Reallasten)。 Belastung可以简单理解成“负担”的意思， 其实就是对房产主人的权利的限制(Einschränkungen)。例如房子在联排别墅的中间，产权人要容忍(Duldung) 别人从自家门前道路经过，即允许他人行使通行地役权 (Wegerecht, Durchfahrtsrecht), 另外还有允许三通管道经过; 允许处于公共绿化需要，在自家地界边缘栽种树木等地役权(Grunddienstbarkeit，Reallast)。有些地方还规定了当地政府有优先购买房产的权利(Vorkaufsrecht), 这个买方当然无法接受， 不过这几乎是不会发生，只停留在书面上。类似上面各种义务，一般是买方无法更改。 房产交易中，卖方必须首先要同意的，就是允许在该部分添加产权转让预登记(Auflassungsvormerkung，又称作Eigentumsvormerkung)，把买方的信息加进来。有了这个登记，买方才可以启动付款流程。其法律意义在于，它保护买方作为唯一购房人的权利，除非他退出。此时的房产证对卖方是封闭状态，防止卖方企图同时把房产卖给多人进行诈骗。 正式产权的过户证书(Auflassungsurkunde) 要好几个月之后才发到新主人的手中。整个房产交易中， 产权转让预登记(Auflassungsvormerkung)是一个重要节点，保证房产交易继续进行。 第三部分 (Abteilung III) 地产抵押权利 (Grundpfandrecht)。 地产债 (Grundschuld, Grundstückschuld的简写)是最经常的一种抵押方式。但我感觉说成地产抵押更好理解。 购房过程中， 卖方必须要允许（Bewilligung)买方向银行贷款(Darlehen)时，将房产作为抵押，这种权利就是常见的Grundpfandrecht。贷款的金额，银行的信息和行使强制拍卖时(Zwangsversteigerung)的利益补偿等都会写到第三部分。 最后要消除一个误区：贷款还完后，很多人急着要把地产抵押注销(Löschung der Grundschuld)，觉得这样可以心安理得的和银行撇清关系。其实这对房主是不合算的（即使要卖掉房产，也非最佳方案）。因为还完贷款时，可以要求银行的免费确认 (Löschungsbewilligung durch die Bank ausstellen lassen)，完全不用担心。反而注销过程，公证处和房产管理部门都要收取很高的费用。 事实上，房产主人可以在房屋修缮，或购置额外房产时，继续更新使用该抵押凭证。 文章转载自'德语直播间' 慕尼黑华人协会网站：tangsalon.com |
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