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城市化，人口的聚集造就了房地产业和商业的广阔商机，人口在时间和空间上的分布，直接决定了行业发展趋势。 城镇化，这一中国经济发展当之无愧的主题词，带着一股锐意进取的清新之气正扑面而来。中国的城镇化进程，将极大的促进县域经济的发展，县级城市将更多的承担起汇聚人口，形成商业中心的功能。中国的城镇化进程还将通过促进农村土地流转，发展农村经济等多项政策措施促进农民收入的跨越式增长，缩小城乡收入差距，消除城乡经济二元化的鸿沟。赋予县级城市广阔的发展空间。 商业地产是近几年来房地产行业的宠儿，受限购限贷等房地产宏观调控政策的影响相对小。出于抢抓机遇、分散风险、沉淀资产的考虑，国内开发商几乎集体“转型”，或多或少，或高或低介入商业地产项目发展。 尽管与高级别城市相比，县级城市由于经济总量小，城区人口少，居民消费偏低，商业地产项目收益的总额、品牌影响力远不及高级别城市，高利润率的空间也有限。但商业升级需求明显，市场空间巨大，资产升值可预期。目前来看，在城镇化背景下，县级城市迎来了综合体的“春天”。可谓：天时、地利、人和兼具。 天时 一、中国商业地产发展空间巨大 根据国际经验，城市化率在30%-70%之间是城市化进程快速发展的阶段，房地产行业需求强劲，在城市化率在30%-50%时，住宅地产增速巨大，城市化率50%后，商业地产开始蓬勃发展。2011年，中国整体城市化率刚刚超过50%，达到51.3%，正处于商业地产蓬勃发展的阶段。 图1：诺瑟姆(美国)城市发展“S”型曲线  而美国、日本、韩国城市化加速发展的进程都表明，工业化是推动城市化的最主要因素，人口密度只是辅助因素，一个国家经济发展最快的时期，就是城市化进程最快的时期。中国目前仍处于经济发展快速通道中，人均GDP稳步增长。 商业地产发展与人均GDP也存在规律性联系。商业地产起步期比住宅地产晚，但持续时间长，人均GDP3000-8000美元时是商业地产起步期，人均8000-20000美元是商业地产加速发展期，人均20000美元之后是商业地产成熟发展期。起步期时，新增供应增速往往最快。 图2：房地产市场发展规律示意图  中国商业地产正处于起步期，不少城市已经步入加速发展期，据预测，未来十年，中国人均GDP3000-8000 美元的城市数量将从200 座增加至320 座，而人均GDP8000美元以上城市将从28 座猛增至177座。中国，正处于商业地产大发展的时代。住宅需求增速趋缓，商业升级需求明显;从住宅向商业、从销售向销售持有并重转型，已成为意在可持续发展的开发商的共识，大型房企纷纷加大商业地产比重。 |
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