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还记得16年新城200亿市值的时候，大家对新城控股以及吾悦模式期待的目光。转眼间不过1年多时间，新城控股已经突破了1000亿市值，质地优秀，战略明晰的企业总是会不断超出市场预期。未来，新城控股更会向Top10房企选手继续挺进。（记得在新城200亿时，我们谈论吾悦模式，在新城400亿时，我便开始喊话新城未来能进top10，有望超越龙湖与华润时，吾悦群之外疑惑的市场眼光压力）

感谢吾悦群的所有兄弟姐妹们，一个由对不同行业深度追踪基本面的资深价投们组成的大家庭，很多从新城控股B股转A股前便是新城的长期坚定持有者，对新城控股的深入跟踪与挖掘普及工作，贡献良多，能超越一切卖方机构。前日的新城控股股东大会，特里代表吾悦群成为股东大会的监票员。

感谢雪球上所有新城控股的持有者们，以及所有分析与讨论新城控股的贡献者们。这些兄弟姐妹们都是新城控股最坚实的后盾。

地产Top20大幕早已拉开，坐看风起云涌 ！

兼谈一下为何依然坚定看好地产Top20优质选手的原因。

从2014年起，房地产市场实际的龙头集中趋势化已经开始，借用新城欧阳捷的一句话地产企业“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权”。

从基钦周期而言，地产行业在经历主动去库存，与被动去库存两个阶段后，整体库存水平于17年末达到多年历史库存量新低后，18年龙头房企会开始主动补库存的下一阶段（龙头Top20维持景气扩张，销售量继续增长，同时主动加大拿地规模），在龙头房企被动补库存阶段出现前（表现为龙头房企销售量开始下滑，库存被动增加，龙头Top20景气扩张停滞），市场都不应对龙头房企带有悲观态度。

虽然地产行业整体从宏观总量上看，未来住宅市场的新售成交量同比会趋向平稳或小幅下滑（一二线与三四城市地产销售的空间会动态增减对冲，总盘量大致维持在12万亿-14万亿区间。由于中国长期地方财政结构仍大幅依赖于土地财政收入，所以在调控监管与平稳市场并行的大背景下，地产销售总盘难以出现大幅下滑的情况），中国的城镇化整体规模程度对比发达国家仍有空间，同时新型城市化与大都市圈化的趋势，也为未来地产市场提供支撑。

中小房企受制于多方限制（融资缺乏支持，债务杠杆难以维系，供应链缺乏控制力，政府缺乏信任度，土拍资质门槛提高的不利影响，土储资源获取难度提升，限价控量，行业监管治理等），中小房企正在产生快速的市场规模与产能出清状况。同时地产行业的人，财，资源，正在快速流向龙头Top20房企，产生持续的行业规模与利润双集中化浪潮效应。与此同时，除了大集中化浪潮汹涌袭来外，地产行业大分化的格局也正在逐步展开。

2015与2016年地产企业Top100整体门槛还能保持50%增长速度，到2017年Top51-100房企选手门槛已经平均进入-3%的负增长时期（中小房企规模下降，故门槛降低，中小房企市场产能产生出清），2016年Top31-50门槛仍能保持58%增速，2017年时已大幅下降至23%增速（一般规模房企也已受到冲击）。2018年的地产新格局中，Top30以后的地产企业都会受到龙头Top20的强烈市场冲击。房地产市场12万亿-14万亿的销售总盘中，数万家中小房企的市场规模与利润，正在迅速被龙头Top20企业集中。

至于为何在2018年仍看重Top11-20中的优质选手的思考：2017年Top10，Top20, Top30的门槛增长分别为37%，41%，51%。 其中Top10的门槛增速由2016年的52%下降至37%，Top11-20门槛增速由2016年81%下降至41%，Top21-30门槛增速由54%下降至51%，房企选手各层次梯队之间以及各房企之间差异分化已越来越大。但从门槛增速来看，2017年Top10房企门槛成长增速慢于Top20与Top30选手（未来，大杠杆逆周期拿地实现快速超车的时期已过，房企的成长会更依靠小幅波动，大致平稳周期中的持续运营质量），因此判断18年时，Top11-20中的优质选手，Top21-30中小部分选手，由于激励充分，企业机制完成质变革新后，在不进则退的强压下的增长性空间，依然会高于Top10整体平均水平。同时由于市场判断与认知差，部分Top11-20的选手仍处于被市场深度低估阶段（另一方面在于部分老Top10选手在这轮新周期中由于依赖企业惯性，心态保守，造成的市场机遇错失。而逆周期大杠杆超车实现销售大跃进占领Top10新选手，未来也会遇到新的效能管理半径约束）。毕竟若Top10房企未来3年能保持年25%复合销售增长，则已意味着整体规模会在3年以后再次翻倍（在大体量情况下，仍希望2年间实现再翻倍已较为不现实）。而Top21-30的部分选手，则有被市场进一步集中化带来的掉队风险。

对于地产Top20的选手，民企有激励制度优势，国企有背靠资源优势。土储货值规模与质量，周转结算能力，负债规模与成本，企业战略，管理机制，销售端能力，供应链控制能力，获取土储资源能力，都会影响在2020年到来时，大周期格局下地产排位赛的最终落定结果。从估值体系切换而言，H与A股市场中龙头地产标的，都在经历RNAV，PE，NPS的估值方式变化。无论是估值体系切换，还是龙头Top20房企未来两年的成长空间，地产板块仍会作为市场低估洼地，持续吸引增量资金，提升整体估值中枢。

地产Top20在2020年大周期排位赛格局落定之前，前面都是一片星辰大海！ 电闪雷鸣的时刻，要紧紧扼住命运的咽喉 ！

既然大山能不向我们走来，我们就朝大山走去 ！