金茂翻2倍，新城翻1倍，速评2018上半年房企“增速榜”|潘永堂

昵称76155749 2021-07-09

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高起点，再起跳

翻2倍的中国金茂，翻1倍的新城控股

文|潘永堂

嘿嘿，有趣，2018年房企半年“中考”业绩增幅榜，出来了！

分析榜单前，老潘首先声明三点：

其一，一时的涨幅，不代表持久的力量，但可以代表他此刻的决心和做到了，这是值得鼓掌的！

其二，此刻的暴涨，代表之前这家房企的厚积薄发，代表昨天的土储货值营销能力以及整个后台系统能力上来了，又或者赶上三四线棚改的红利和爆发行情……是运气，是行情，还是能力，此刻来看，他们客观都成功了。

其三，这个行业正处于“小进步，大倒退”洗牌期阶段，但大家心理没底的是——到底多少增幅才能不落伍？那么，从这个角度来看，2018年房企业绩中考增幅榜出炉，就是一把衡量的尺子！

这样，你就可以清晰知道你的涨幅，到底是引领行业？还是拖了行业后退？

不说了，先看看下面克而瑞的涨幅100榜吧。（此图可能会让你慌张，但你也必须好好看至少3分钟，因为你不能只知道埋头做事，而从不抬头看天。）榜单如下：

怎么看这个榜？

1，行业最大黑马

佳源集团737%倍，跃居百强40名

昨半年才39亿，百强之外，

今半年已329亿，行业40强

从名不见经传到行业40强，佳源只用了1年、1年、1年！

这与过去2年的行业超级黑马，南昌新力地产同样猛。新力用6年时间实现业绩上涨354倍，而来自浙江嘉兴的佳源集团更是1年就实现737%的增长。

不亏为行业超级大黑马！

但事实上，泼点冷水，如果去年上半年才50亿不到，所谓单纯的几百倍高涨幅，其实意义也不大。其一，因为你基数小，涨幅高相对容易多了，再高也意义不大。其二，如今高房价时代，一个项目就是几十亿的，所以你多几个项目开盘，“涨幅”一下就暴增了。其三，有一点值得关注的是佳源的半年绝对值329亿规模，这个绝对值体量已经很高了，这种爆发很恐怖，而且还是发生在房地产今天这个高压时点。

未来考验佳源集团的命题是，这种329亿，到年底还能保持40强么？

而且2019年，2020年，佳源，你能否保持持续的增长？

或是作为百强新生名单，能够未来几年稳在行业40强，其实已经很不错了。

再补一句，新力黑马在暴涨后2018年继续保持了高增长姿态，173%，从120亿到330亿，这种持久性的爆发，新力肯定是背后的系统能力，组织能力，文化慢慢都到位了，这种持续的高增长，肯定是战略强，平台强，机制强，后续老潘也会走进这家企业探讨其成长之道。

稍微剧透一下，新力在2018年一个单城市惠州，竟然要做到单城300亿，三线城市，深圳周边，单城300亿，这也足以让整个中国地产圈震撼。

2，逆势而上

超过100%涨幅的房企，竟有17家

房地产调控这么厉害，政策这么严厉，按道理说房企业绩应该很难了。

之前龙湖副总裁胡若翔说，地产第一阵营门槛未来每年30%提高，去年10强门槛是1500亿，2018年不到2000亿进不了前十，2019年要2600亿，2020年3300亿。未来规模房企低于20%增长，都是“掉队”。

2018年，预计会有30家房企突破1000亿，所谓的千亿，也都不是IP了。

按照今天半年涨幅来看，2018年的行业内部分化和洗牌非常迅猛。

值得恐怖的现实是，2018年上半年超过100%业绩涨幅竟然超过了17家。而且很多都是20强，50强的大中型房企，甚至是10强房企。

3，高位再起跳

翻2倍的中国金茂，翻1倍的新城控股

值得一提的是，既是地产老司机，又起点规模不低，且2018年取得超级增长的有两家新明星黑马！

其一，是中国金茂，涨幅197%，接近200%的增长，这就太恐怖了。而且你是央企，这样的增速的确让其他国企央企情何以堪。年龄上看，金茂去年刚上市10岁生日。
其二，是新城控股，涨幅98%，接近100%的增长，这也太恐怖了，因为你的基数高，前5月，新城进入TOP10，而这半年，形成进入行业TOP8。硬是把华夏幸福给挤下去了，这很难的。年龄上看，新城就在后天近迎来25岁生日！

一个央企200%增长，一个大型房企100%增长，这非常难得！

4，速度也分化

百强房企各自的速度一二三梯队

房企是大鱼吃小，但也是快鱼吃慢鱼！

那么，问题来了，百强房企中，谁，跑得最快？

一般理解是，个头越小，跑得越快，个头太大，都会有大企业病，管理内耗重，有些臃肿，是跑不快的。但百强榜中的房企是这个样子吗？

2018年的数据给出了真实的答案。'

来源：CRIC

其一，跑得最快的是TOP20房企，2018年TOP20的门槛比2017年上半年上涨了53.7%；而跑得第二块的是TOP50房企，比2017年上半年上涨了49.7%。

其二，怕的最慢的是TOP10和TOP3以及TOP100，其中TOP3门槛上涨25.8%，TOP10上涨21.3%，而TOP100上涨了27.1%。

其三，值得注意的是，TOP200房企门槛较去年同期有所降低。下降了11%。这说明中小房企在这轮洗牌中被弱化，后退明显。

整体粗略来看，目前百强20强、30强、50强基本门槛都有40%到50%的增长，而TOP10与TOP100大概是20%~25%左右的增长。

显然，最大的，规模基数太大涨幅低一点可以理解，而最小的缺乏规模优势，系统能力往往是一种走弱的表现。而最凶猛的是还是20强、30强到50强这个梯队。

5，50强内的梯队明星

各个梯队中，谁是高成长性“明星”？

从50强以内看，到底每个区间，谁是明星高成长房企？

借用涛哥中介的2018年上半年地产行业10大高增长房企如下：

规模10强中，新城业绩翻倍位列第一
规模10-20强中，金茂业绩翻两倍位列第一
规模20-30强中，金科、祥生、蓝光、龙光业绩翻倍
规模30-50强中，建发、滨江、新力、东原增长最快！

6，谁跑慢了？

增速低于10%有哪些房企？

图注：来源克而瑞，乐居财经

除了关注高增长，还得看谁跑慢了？

有两家侧重高端路线的昔日明星房企值得关注。

其一是星河湾，豪宅专家，如今一直在规模时代，一直强调品质，利润的模式固然本身没有错，但对规模的模式，市场的尺子，也反馈他的业绩相对落后了，星河湾在当下地产圈的话语权正在没落，他的格局可能是品质胜了，但规模败了。其二，是仁恒置地，业绩倒退了25%，一直以来，仁恒口碑相对较好，犹如绿城一样，对产品和社区服务的口碑高度关注。但如今规模在倒退，不是好的信号，虽然一时也代表不了太多，但也值得警惕。

一些明星大型房企有业绩放慢表现，最核心是万科增幅11%，龙湖增速1.57%，但万科已经不愿意把自己看成卖房子的，郁亮甚至希望以后各个城市公司名称都去掉地产二字，而龙湖今年2000亿也够了，龙湖是一家不求快，有时候甚至主动求慢的公司，未来2020年住宅3000亿，商业购物中心60亿租金，整个运营收入150亿……龙湖，对一时涨跌不太关注，他看得是长期！

小结

地产总裁内参将聚焦地产30强之变研究，几乎每周深入30强房企，也的确感受到他们的高目标、高压力，快节奏，而在如今地产舆论中，的确高成长的焦虑，政策的严打、竞争的加剧、末位淘汰等，打鸡血的跟投，主人翁精神的焕发……让地产人既激动又郁闷，既认同又担忧，而且舆论上，这个行业只剩下“规模”，“大”，”快”、“高周转”的关键词，也开始被媒体和大众抨击，都成为这个行业的负面词汇。

对此，老潘也提醒，这些都值得理解，但也要明白，其一，客观来讲，这是一种企业高成长的副产物，任何房企都别把自己当神，高成长必然都会或多或少带来各种阵痛，客户投诉，产品风险，交付风险，客户满意度下降，这是现实性，但老潘更提醒，哪怕如此，依旧有些优秀房企在高成长的同时，客户满意度在同步提升，比如融创在规模连续增长的同时，产品力服务力客户口碑都在提升啊；

其二、房企有自己的企业逻辑，与C端客户逻辑不一样，房企的逻辑必须看天吃饭，必须看行业趋势，必须要生存发展，这是C端客户所不能理解的逻辑(当然他们也无需理解）。更大的生死命题是——目前这个行业就是3到5年的深度洗牌时间，是优秀房企最后一波做大的战略窗口期，是获得未来行业入场券和话语权的筹码。

所以，未来3到5年，大型房企规模增长将不可避免！规模依旧是战略第一性原理！产品固然重要，服务固然重要，但这些不是道，是术……这将是未来房地产3、5年的本质！而当3到5年后，房地产洗牌完成，房企格局初定，那个时候，行业会回归品质主义，服务主义，创新主义会才有“大环境”，现在的房企匆忙与局部有些差的吃相出现，只不过是为了地产未来的活着和话语权，是生存权和发展权之争。

所以，大面积的房企优雅与从容，或许是在3、5年之后！这是大时代决定的！

今天老潘先聊到这里，以后接着聊！

【温馨提示】如果你对房企增速榜有什么不同看法，欢迎加老潘微信dczcpyt，请注明城市公司姓名，非诚勿扰。

地产总裁内参

专注地产30强之变！

洞见未来

A，趋势篇：中小房企还有未来吗？

1，未来3到5年，1000亿规模将是房企显著分水岭

2，2000亿，是房企2018年进入第一阵营的新门槛

3，写给千亿房企的一封信：没有成功，只有成长

4，林中：6000亿前，房企增长不会碰到天花板

5，未来只有2类房企：千亿之上和千亿之下 |潘永堂