近期，我在审计中遇到两个案例，分别涉及租赁合同与承包合同，引起了我的关注和思考。围绕两个案例，我再次认真学习了有关法律法规，明确了它们之间的区别。我把学习、思考的过程记录下来，希望对审计同仁有所帮助。
一、涉及“租赁”与“承包”的两个案例
在一次对某事业单位的财务审计中，对于该单位将一处房产对外出租并收取租金的经济事项，我们按照审计程序审查了该经济事项的“房屋租赁合同”，审查过程中发现该合同签订的租赁期限为30年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条 “租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”以及《湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法》第三十条“经批准出租、出借的，应当签订书面合同，合同期限一般不得超过三年”的规定，发现该问题后，审计机关要求被审计单位整改。被审计单位在审计后也及时对该“房屋租赁合同”予以了重新规范。
在某涉农项目的审计中，按照审计实施方案的要求，我们对村集体的机动地发包情况进行了审核。按照规定，所有的村组机动地承包及流转合同都要在乡镇财政所备案，否则不能发放各项补贴。在审核合同的过程中发现，大部分承包合同的承包期限都在30年以上，有的甚至高达70年。根据《中华人民共和国农村土地承包法》 第二十条“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长”的规定，上述的承包合同中约定的承包期限显然是合法的。
直观上看，上述两部法律的规定似乎有矛盾：农村土地承包法中，承包租赁期为30年甚至更长，而合同法则规定租赁期限不得超过20年。对此，应如何理解、怎样认定呢？
二、“租赁”与“承包”的区别
结合上述案例，通过查询相关资料、学习有关法律法规，我认为，两者的区别主要体现在以下几个方面：
（一）主体不同。《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”根据该规定，农村土地承包的发包方是村集体经济组织或者村民委员会，承包方是本集体经济组织的农户。农村土地承包合同仅适用上述特殊主体，不适用于其他主体。其他租赁合同主体则是一般主体，适用《中华人民共和国合同法》的一般规定。这里值得注意的是，根据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。以租赁等方式流转农村土地承包经营权的，该租赁合同适用《中华人民共和国合同法》，租赁期限不得超过承包期的剩余期限。
（二）类型不同。土地承包经营权是一种新型物权。农村集体经济组织成员基于成员身份从本村集体承包有关土地，村民与村集体签订土地承包合同，政府颁发土地承包经营权证，村民依法获得土地承包经营权。土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。以租赁方式流转时，则需要签订租赁合同，承租人没有身份的限制，任何有农业经营能力的人都可以向承包土地的农户承租，双方签订了协议即可。从这里就可以看出，包括出租农村土地承包经营权的租赁权属于债权。
（三）标的物不同。农村土地承包合同的标的物是特定的，即是集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面，而不是其他财产。租赁合同的标的物则是不包括集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面，其他动产、不动产都可成为租赁标的。农村土地承包经营权可以作为租赁权标的物。
以上是租赁合同与农村土地承包合同的主要区别，实践中，要具体看其有关合同的内容，注意做实质性区分。具体判断一个合同到底是什么性质的合同，不是取决于它的名字叫什么,而是取决于实际的权利义务约定,即合同的实质内容。合同的权利义务内容决定了它的性质。如果一个合同名称叫承包合同,但内容上都是在约定租赁关系的权利义务,则实质上为租赁合同。
三、两点体会
通过这两个审计项目的查证，我对两部法律、一部行政法规关于资产管理使用方面的规定认真进行了学习，解除了我对这个“租赁”“承包”问题的困惑。大的方面讲，没有制造“冤假错案”，小的方面来说，不至于在被审计单位说“外行话”。最后，说一下我的两点体会。一是审计人员要善于在工作中积累经验、总结经验，遇到把握不准的问题恰恰是最好的学习时机。多向师傅请教，多向书本请教，这样得到的知识印象最深刻、记忆最牢固。二是对于一些不常见的问题要相信自己的职业判断。当我看到那份租赁期限30年的“房屋租赁合同”的时候，第一反应就是怎么签订这么长时间的合同？这肯定不合规。但具体违反了什么法律、法规，心中并没有清晰的答案。其实对于业务工作相关的法律、法规自己平时也有学习的习惯，只是这种学习没有对应到具体问题上的时候记忆往往不深。但不要紧，只要在实际工作中遇到了类似的问题，脑海中浮现的那一丝疑惑，我想，那就是职业判断开始的火花。
来源：微审计
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