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这是小刚的第 9 篇文章 眼下，房地产行业已经不是单打独斗就能闯出一片天的时候，房企间战略合作已是常态。而三天一连签下三家企业，这个速度还是行业极少数，简直闪婚！还连闪3局！ 1月25日、26日、27日，华夏幸福分别与东原、旭辉、阳光城三家房企达成战略合作协议，合作内容细节尚未对外透露，具体合作事项还未敲定，但从合作框架上看，合作方向是土地的二级开发。 如果说，接连与三个区域的政府签下合作备忘录，这对华夏幸福说是常态，因为它要做产业开发、做园区开发； 而此次鲜见接连与三家房企战略合作，背后的原因是什么？ 01 王文学：真心实意干产业 产业运营离不开地产开发 在产业新城领域，华夏幸福是当之无愧的老大，其产业规模大、开发能力强，是产业新城领域的先驱企业。 仅2017年上半年，华夏幸福就签下了27个合作备忘录，委托开发面积共计683.2平方公里，涉及8省14市区域，算下来就是6.83亿平方米的土地，这还不算华夏幸福之前签下的土地。 随着产业运营能力的日益成熟，华夏幸福的产业发展服务收入占比也逐年走高，2016年其产业发展服务收入109.7亿，占比也从2013年的11.2%上升至20.5%，都说产业运营难变现，而华夏幸福已经逐步在变现的路上。 （数据来源于华夏幸福年报） “产业新城”已成为华夏幸福的核心标签，而产业运营必然涉及土地的一级开发、二级开发，想要做好产业运营，一定绕不开地产开发。 一方擅长产业运营，另一方擅长地产开发，华夏幸福与其他开发商的合作能够形成有效的能力互补。 02 一个孔雀城担不起产业开发重任 寻求外部合作是灵药 孔雀城负责华夏幸福的地产板块业务，专门做地产开发。华夏幸福进行一级土地开发后，转身便把二级土地交由自己的孔雀城团队。 这么做虽然有利于华夏幸福地块板块稳定发展，为耗资庞大的产业板块提供现金流支撑，但长久发展后，弊端日益显现。 第一，孔雀城躺在温床上太久，失去了竞争能力。 由于土地来源于华夏幸福，孔雀城有天然的优势，不用像其他房企为拿地殚精竭虑；被“喂”大的孔雀城，也必然因为躲避掉残酷土地市场的洗礼，而失去自身的竞争能力。 第二，一个孔雀城负责庞大的地产开发业务，拉低整体开发效率。 华夏幸福拿的大多是大块的地，动辄十几平方公里，交给孔雀城一个企业做地产开发，开发效率必然低下，价值变现缓慢。 第三，地产开发与产业运营的冲突，引发行业诟病。 华夏幸福的核心是产业地产，孔雀城也受“产业”掣肘，项目做得好、取得高溢价时，会被外界质疑：是不是要吃独食？是不是要打着产业的幌子捞房地产的钱？项目做得不好时，整个土地价值又会被浪费。 其实，华夏幸福自身也是有苦说不出。这次与其他房企战略合作，是为了引入新的力量。 一方面，能够锤炼自家的孔雀城，做不好可能就要被别家挤下去，另一方面，促进土地价值的快速变现，与同行一起把蛋糕做大，一起分享。 （蛋糕做大后，即是只是一部分的分量，也会比原来的整个重） 03 孔雀城投资过于聚焦 一进一退促成开发新模式 除了孔雀城的模式运营，其投资布局上也难适应行业新态。 2016年，华夏幸福总销售额1200亿，位列TOP8；2017年，华夏幸福总销售额1538亿，位列TOP9，同比增长28%。 过去同样是千亿阵营的中海、融创，一个突破两千亿，一个冲进了TOP3，过去远不及华夏幸福的龙湖，17年排在了它的前面。 （销售数据来源于第三方研究机构亿翰智库） 为什么华夏幸福业绩不见大幅增长，没能实现穿越周期？ 很大一部分原因就是孔雀城的项目布局太过聚焦，同时多个聚焦的区域又受制于限购等政策。 2017年上半年，华夏幸福的销售金额主要来自于环京区域，如河北廊坊、固安、霸州、永清等地，河北省外的浙江嘉善、无锡等地。 而环京区域的多地都有限购政策，2017年6月，非本地户籍居民廊坊购房，需要缴纳3年社保！ 同时，浙江多个热点区域也出台限购政策，增大了华夏幸福的销售压力。 此外，2017年底，孔雀城总裁离职、多个城市经理更换，人事变动也使孔雀城的出境更为艰难。 自家的孔雀城开发能力上不去，华夏幸福又是一家产业新城运营商，一手好牌不能烂在手里！与其他家房企分食蛋糕就势在必行。 费尽心力从土地市场拿来的地，交给别人一起开发，这是王文学的退； 自己做土地资源的平台，与别的开放商一起做大蛋糕，这是王文学的进。 在小刚看来，他是以退为进，这一退一进，华夏幸福就打开了新的发展模式。 04 以土地资源打开合作 华夏幸福要做产业生态 华夏幸福通过孔雀城打开合作、获得收益，衍生出一种新的地产企业发展模式。 未来，华夏幸福将会引入更多的合作者，3家房企只是一个开始。华夏幸福的角色将有更多的平台属性，用开放性换取更大的发展空间。 未来，华夏幸福做的不仅仅是产业运营，而更像是产业生态，以产业运营能力为桥梁，华夏幸福可以将政府与开放商链接，实现产业2.0的发展模式！ /END |
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