房地产开发经营业务成本、费用扣除的税务处理

1.基本扣除规范

企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

2.企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

3.公用部分——强调与销售收入的配比关系

企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

4.基本配套设施——会所、物业管理场所、热力站、文体场馆、幼儿园、电站水厂等，视其营利性与否有不同处理（客观题考点）

房屋性质	地理位置	预计利润率标准
非经济适用房	省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地域城区和郊区	不得低于15%
地级市城区和郊区	不得低于10%
其他地区	不得低于5%
经济适用房、限价房、危改房（不受区域限制）	不得低于3%

5.附加配套设施——单建的通讯、医疗、学校设施，应单独核算成本。合建的通讯、医疗、学校设施——经济补偿可抵扣建造成本

邮电通信、学校、医疗设施	①单建的通讯、医疗、学校设施，应单独核算成本
②合建的通讯、医疗、学校设施——经济补偿可抵扣建造成本
停车场所	①单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算
②利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理

6.按揭担保金——不得减少计税所得，但发生损失可以据实扣除。

7.委托境外销售的佣金支出——不超过委托销售收入10%的限额。

【例题·单选题】某房地产企业委托一境外B公司在境外销售其位于我国境内商品房一栋，成本费用为150万元（不含佣金），代销合同规定销售价为200万元，境外公司实际以240万元售出。房地产企业向境外公司支付的佣金、手续费等为40万元（能提供有效凭证）。该房地产企业的应纳税所得额为（ ）万元。

A.10

B.30

C.50

D.66

【答案】D

【解析】应纳税所得额＝240-150-240×10%=66（万元）。

8.利息支出

财务费用性质的合理的利息可以直接在税前扣除。

9.损失

企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

10.折旧

企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

四、计税成本的核算方法（了解）

“六个原则”确定计税成本对象；

“六项费用”构成开发产品计税成本支出内容；

“五道程序”完成企业计税成本核算；

“四把尺子”可靠地计量和核算企业开发、建造的开发产品成本；

“六种特例”合理分配成本项目。

1.计税成本对象的“六个原则”

计税成本对象的“六个原则”（了解）

（1）可否销售原则（能不能销售）（2）分类归集原则（1栋和2栋都属于一期小户型）（3）功能区分原则（商业地产、住房）（4）定价差异原则（商铺售价50000）（5）成本差异原则（6）权益区分原则（委托代建合作开发）（一销售，一归集，两区分，两差异）

2.计税成本的“六项费用”、成本核算“五道程序”

计税成本的“六项费用”	开发产品计税成本支出的内容，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。开发产品计税成本支出的内容与《房地产开发企业会计制度》中规定的开发产品的成本列支内容一致
开发产品计税成本核算“五道程序”	了解内容

3.成本核算“四把尺子”

开发产品计税成本核算“四把尺子”（熟悉）

（一）开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算 （二）企业下列成本应按以下方法进行分配：（选择题） 1.土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应协商请求税务机关同意2.单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配3.借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配4.其他成本项目的分配法由企业自行确定

4.税法规定，可以预提的三种情况:

①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律规定必须配套建造条件。

③应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。