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在进行门店经营时，与其投入更多成本做营销，不如多花点时间做选址，让你的客源更稳定。 每一个打算开第一家餐厅，或者开分店的餐饮人，对选址这件事都分外看重。因为如今选址不仅决定了堂食的客流，也决定了外卖配送范围内的潜在客流。有时，因为一个选址环节失误，餐饮生意就可能走向失败。 关于门店选址，业内肯德基可算是高手，来自百胜集团的选址开发专家何砚老师，经过十多年的经验，总结出了7大选址方法。从识别好的餐饮位置，到最终如何拿下这个好点位，都能从中收获最有价值的实操办法。 第1步了解商圈 我们一般将某业态商业活动范围称为商圈，商圈辐射的范围能决定了我们的客流机会。当我们选择进入某个城市开店时，要从宏观层面分析这个城市的商业机会。比如从GDP、常住人口、流动人口、人均收入等层面来进行具体分析。之后，我们决定是否进入这个城市。 当城市确定后，我们就要根据我们的客流需求，来确定选择哪个商圈开店。比如在一线城市，肯德基500米范围内不能低于3.5万人。如果一个商圈范围内，总共人口就几千人，这个店就不用开了。在确定这个商圈前，需要了解不同的商圈类型，以此预估该商圈的人流。 百盛餐饮对商圈有如下分类： 市级商圈——A类商圈，全市的人都会去的地方，比如北京的西单、王府井； 注：重庆解放碑 区级商圈——B类商圈，全区的所有人都会光顾的商业去，但不是全市的人； 商业/居民区——C类商圈，商圈内有大量居民，而且也有明显的零售商业行为，但只吸引附近居民； 居民区——D类，商圈内有大量居民，明显缺乏商业行为； 商务区——O类商圈，商圈内有大量办公人口，但相对缺少商业行为； 旅游区——T类商圈，上去拿内主要旅游点，旺季人多，淡季很少； 综合性商业市场——X商圈，商圈有一个封闭区域，经营综合性零售商业，有正常营业时间； 专业市场——专门售卖一种类别的商品，比如服装批发市场、建筑市场等； 交通枢纽——还有机场、火车站、汽车站等交通枢纽组成的商圈。 一般大的连锁餐饮需要打造品牌效应，会在市级或区级商圈都铺设门店。中小餐饮根据成本预算，一般选择C类、D类等商圈发展。 第2步——了解商圈内的几个重要点位 划定一个商圈范围后，可以找到商圈内几个重要点位，这几个点位是商家选址的考虑要点。 我们一般将这几个点位称为：千分点、A点、B点、C点。 千分点——十字路口，临街一个商圈最好的位置，一般会在十字路口，人流量最大的地方； A点——人流比千分点差一些，但也属于临街，靠近十字路口； B点——不在十字路口，人流不是最多哦，也是在主干道临街，展示也很好，比B点差一点； C点——C点就是在次干道，人会更少，也不再人流动线上，比较差的点。 我们开店最注重的就是投资与回报。从投资角度，开一家店要考虑成本，王府井位置肯定很好，但成本也很高，不适合小餐饮在那里开店。对中小投资人来说，租金是很大的投资，店铺综合盈利才是考虑重点。 何砚老师在实际选址过程中就曾准确判断了一个性价比极佳的位置。他曾为疯卷春饼进入北京的第一家店寻找最佳位置，当时选择的是一个B点位。因为他观察到这个位置正在招租，预估新商家进来后会把人气聚集起来。最后他们以每日每平米9元的价格拿下这个B点，根据预估，每天6000左右营业额就保本。后期这个位置果然进来了很多新品牌，目前店内的周末就排长队，投资人也想多开几家了。 第3步选择最好的开店场地 选好点位后，我们要具体考察这个点位的开店位置。按照不同场地，我们将店铺分为以下两种类型： 1、街面店 有独立门面，有很好的可视度（路口拐角处最佳）便于街面或建筑物内的顾客寻找和到达。这种位置能够帮助店铺更好地推广品牌，客源丰富； 2、店中店 位于建筑物内，没有自己独立直接对外的门面或通道。它的主要客源来源于进建筑物内的顾客，建筑物本身的经营业态程度极大地制约了对顾客的选择好坏。比如凯德mall里的一些门店位置。 俗话说“大河有谁小河满，大河无水小河干”，这种类型的店，最重要的就是准确评估所依靠的建筑物的规模品质和经营管理者的水平，靠棵大树好乘凉，靠上病树遭虫咬。商家在选择具体场地时，要反复考量这个建筑物能否为自己带来客流。 确定了商圈位置后，我们要考虑是要开临街店还是店中店。我们就要从以下几个指标，来最终确定餐厅位置。 可视度——指的是顾客能够看见店面或店标的程度，引导更多顾客光临； 方便度——看见后，能够方便到达的程度； 接近度——是否有栏杆或隔栏等，让顾客方便、直接进入店铺的程度，比如电梯等； 好的位置有着很好的可视度、翻边度，以及接近度。 除了以上的几个维度外，选址时我们还要考虑这个位置的以下配置是否到位： 工程技术条件——水电气等消防、空调等配置是否到位； 相邻权——跟相邻的商家是否需要共享某些墙面等； 停车位——数量是否充足，是否方便； 免费停车数量，收费停车的数量，到边和可利用停车位的数量。随着开车人群的增加，停车位将大大影响生意。尤其是做中餐，停车位是要考虑的必要因素。 第4步做好营业额分析 选址的核心环节就是预估营业额，选择这个位置，将大概带来多少的营业额。且在这个租赁成本内，要做到多大的销售额才能最终盈利，这是开店选址很重要的一个步骤。营业额估计高了，可能导致严重亏损，估计低了也可能导致我们失去机会。 在进行营业额预估时，我们可以采用相似餐厅对比和元素法预估。我们可以选择一个可对比的，目前已有的餐厅全方位对比。再根据不同顾客源对营业额的贡献比例，预估整体营业额。还可以参考竞争对手，以及离所在位置最近的餐厅的营业状况，来大致预估最终的营业额。 第5步谈判获得最佳开店位置 当我们按照预估营业额确定了一个能有所收益的位置后，我们就要与业主谈判，以最合适的价格租下这个门面。 而在开始谈判前，我们可以准备做以下动作，让谈判更加顺利： 1、机会点的合理市价，可以参考同一商圈相似位置的价格； 2、简单的预估营业额，财务分析，租金的承担能力，需要多大面积等，自己心里有一个底线，在谈判时，不可越过这个底线； 3、租赁基本条件，准备好工程技术要求； 4、尽量了解业主立场，他的年龄，该房产是否抵押给银行，他是否依靠该房产生活等； 好的位置看准了以后要努力争取，因为极有可能要跟别的商家竞争。 以上5步是肯德基选址开发前总监的总结，剩下两步， 【点击顶部关注餐饮公会，在主页底部菜单栏，免费听精彩课程。】 |
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