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有温度 有深度 有广度 点击上方蓝字可关注我们 魂附魄显 有深厚精神底蕴的产品设计 才会是传世之作 1什么是文旅小镇的核心？ 一个文旅小镇的最核心是找魂。做任何项目、做文旅小镇时，第一个肯定是找魂。 找魂，是很中国式的表达。从西方的教材里也可以找到相应的概念。定位很重要，但在整个系统定位中，最传神、最代表中国式神韵的定位表达，就是找魂。 找魂其实就三个明确的判断条件。 第一个判断，三因。 因时，就是要判断一个项目处在文旅产业发展的什么阶段； 因地，我们要看你这个项目在区域里面最大的核心能力； 因人，还要判断作为企业所具备的资源、优势，以及项目禀赋在哪里。通过三因的判断，我们就有了关于这个项目的趋势和方向。 第二个判断，四态。 我们有了趋势和方向，项目的魂是不是就有了呢？还不够，还要找体。通过从文态、生态、形态、业态四个方面做一个综合，最后呈现在空间上那个独一无二的你。 第三个判断，五度。 用五度最后来衡量你是不是独一无二。 高度，在时代和区域中，你能站在什么样的高度？ 广度，抓住关键之后发散思维，寻找巨大的市场。 深度，这个魂具体以什么样的产品纵深来体现？ 温度，是我们最近添加的，特别是文旅小镇，最后呈现下来的是让人向往的一种生活方式。 关联度，对高度、广度、深度、温度做一个再梳理。 2文旅小镇以什么为本？ 一个文旅小镇应该是以人为本。 首先，要抓出当地人文，这是核心吸引力。无论是你创造一种生活、生意两相宜的方式，还是对外来人群有强大的吸引力和辐射力的方式，都要通过突出当地的人文来形成个性标签。 其次，要抓出本地人群，这是内部生长力。本地人群是否在小镇上自然的生长，并且能够解决生产和就业的问题，同时还要把当地人原滋原味的生活和状态能够自然地表现。人们来到这里，就是要跟小镇一起感觉、一起体验最原汁原味的生活。 最后，要抓住外来人群，这是外部驱动力。打造文旅小镇，是否能够吸引更多的外来人群，不仅仅是在这里休闲、在这里度假，而是在这里进行新一轮的逆城市化的乡创生活。 这就是发展3.0时代的文旅小镇和普通的旅游休闲度假区最根本差别。 3文旅小镇的核心竞争力 产业运营力是文旅小镇的核心竞争力。不懂产业运营，可能连政府都见不到；不懂产业运营，见到政府地也拿不到；不懂产业运营，拿到地连商都招不上；不懂产业运营，招到商三年也活不到。 文旅小镇将会崛起四大产业运营商： 古镇乡游产业运营商、休闲主题农业运营商、养生养老产业运营商、文化创意产业运营商。 所以，自己有资源背景、其他能力，还需要具备这几个方面的运营能力或者是整合这几个方面极具运营能力的人、机构、团队在一起。硬件东西之外，最需要的软势力，它决定了将来能不能活下去。 文旅小镇产业发展三阶段 产业运营一定要分成三个阶段： 第一个阶段，是要做产业的选择，在魂的指导下要落怎样的产业体； 第二个阶段，是进行产业的招商，产业的选择不求大而全，要发挥比较优势，找到长板，用80%的精力主攻20%的产业，确保自己的主导地位； 第三个阶段，是产业培育，需要政府把握好政策、资金、服务这三个关键。
4文旅小镇的六大风口 文旅小镇有六个切入口： 非遗文化传承类。 比如贵州，极其有特色的地方，建铜仁松桃古村寨民族文化、遵义新浦百工坊文化小镇。文旅小镇这个新的提法和风口，对于认识、操作、资源和运作能力，有更高的要求，所以学习和交流很关键。 中医药大健康类。 未来的大健康类重点体现两大模式： 一类，是以资源为核心、整合高端的健康养生养老资源、依托于高端的休闲度假设施进行的，更多的是侧重于养老养生这样的一个系统的健康管理的模式。
另一类，是将一产二产三产紧密结合起来，利用当地独特的养生或者是资源优势来进行一二三产连动式的发展。比如，广西的东兰县，说起巴马大家可能都很熟悉，东兰就紧邻巴马，巴马的健康载体不仅仅是巴马县，而是以巴马为核心、以地磁净氧为特色的一整个地带。
铜仁江口推的新本草神龙谷，就是在具备优势的中草药种植基地上，将一产、二产、三产融合在一起，触动当地的经济产业发展，开辟一个城乡互动新模式。
水陆空极限运动类。 这个是以文化创意、体育创意为核心的。未来大家去贵州，除了看山和看水外，还可能顺着一个路游公园踏上休闲、旅游、度假体验的去处。
商贸型古城类。 都是在传统基础上进行的再一次升级，做商贸型的古城镇。
生态农业类。 以生态农业为主导的特色小镇，比如梵净山的茶镇、贵州的薏仁米小镇等。如果要做生态为基础的文旅小镇，贵州薏仁米小镇应该来说是最能够拿出来的，把一颗米的文章做成一个产业链的模式，以及政府为了做出这一粒米里所有的政策方面的支持和配套，值得大家去学习。
文化演艺类。 在传统的印象类或者是大型的旅游的汇集地的演出之外，推出一个欢乐田园文化演艺综合体。 在这个产品里面，把中国最美的田园诗选了八首做成了音乐剧，放到了乡村里面，在夜晚来做。通过演艺，可以把当地乡村的文化名片做成体验型的产品，形成过夜经济，由此带来了很多餐饮、游乐、住宿等各种各样的产品在这里集聚；可以把耕读世家、可以把牧童遥指杏花村全都表演出来，这就是都市人最想要的东西，游客非常喜欢。
5文旅小镇发展模式创新 文旅小镇，之前是两种模式。 第一种是以政府为主导，它的投资运营模式是以成立公司为平台进行招商。 第二个模式就是房地产企业、文旅企业或者注重文旅企业发展的企业，进行专业投资和运营。
其实还有几个新的发展模式： 一种是以金融机构、以投资机构为主导的运作模式。是以投资机构为牵头，然后整合这个平台上最关键、最重要的策划规划运营资源来进行运作。
一种是以运营方为主导的运作模式。更多的是在投资比较小、文化又比较富集的一些传统的文旅小型街区为核心的运作。 文旅小镇“产智融政企”模式 需要探讨推动以城投、专业企业、金融机构、运营方、智库等统筹发展的五位一体的运作模式，这个对于文旅小镇的发展可能是能够让你有序推动、并且进行分工合作以及资源整合中的五个非常关键的要素。
一个是古北水镇的模式，实际上是把政府、企业、融资方这三个力量整合在一起，这种模式走的好、也走的稳，这种组合是为政府提供一些基本的保障，然后有中青旅联合投资体。 中青旅这样的联合投资体有什么优势呢？中青旅有他的市场优势和投资优势，加上以乌镇旅游这个公司强大的设计、建设、运营能力，再加上经过了三次到四次的战略引资，最终达到是一个运营团队、国有资本、战略投资人持股比例大概在15%到20%左右，平衡了各方利益关系。所以这个模式是走势比较稳的。 为什么把智库加进来？ 当很多方在一起时，需要一个变压器，政府有他的需求，企业有他的愿望，资本方也有他的目标。怎样把大家的需求形成一个整体，这就是智库承担变压器的角色。
其次，智库是一个加速器。当所有基本的平台搭建起来，要怎样去创新，怎样去引领，以什么为突破口，集中80%的精力去突破20%最艰难的问题，这时候智库是加速器。
最后，要扮演孵化器。罗马不是一天建成的，一定要走过产业定位、产业选择、产业孵化这条路，如果不做好这样的努力，小镇是走不下去的。
比如依云小镇的形成，就是逐步递进的过程。从最早围绕着水资源，其次再变成健康、养生、度假目的地，到今天立志于以文化为特色的，会展、贸易和活动为核心的旅游度假地，是经过了这三个阶段，智库的作用就是在起跑的时候，助力选准第一块基石。 6文旅小镇推动五种企业转型 第一种，地产企业一定要强化自己的产业运营力。今天的文旅小镇不再仅仅是拿地的概念，是没有运营力拿到了地三年也活不下去的概念。
第二种，制造企业要培养我们的跨界整合能力。最近给一个制造企业做文旅健康这个方面总体的策划和孵化。制造企业做的很好，希望开辟第二条企业战略线。 找魂、找体、找路一个月做完后，确实施不了。这是因为，除了有良好的机制让这件事情有序的进展，还需要重新构建企业团队体系，拓展跨界整合能力。 五种企业转型方向 第三种，要强化招商能力。新的发展方向需要有一个对总体趋势、总体产业选择和项目招商能力的提升。
第四种，政府的平台企业要具备统筹孵化的能力。在智库的帮助下，确定未来政府的方向在哪里，加强政府平台的统筹孵化能力，而不仅仅是就只卖块地，要同时具备能力、实力、心力这三个条件。
第五种，投资型企业需有搭建平台的能力。所有投资企业，都希望在最早就开始介入到这样的操作和介入到这件事情的判断上来，按照最初美好的东西一起来推进。
7文旅小镇的土地创新 今天，土地模式应该说到了前所未有的重大转变，比如现在的城市用地，大家都提出租售同权，未来呢？ 做文旅小镇，没有土地的改革创新，文旅小镇几乎是推不下去的，因为涉及到的性质极其复杂。如果土地这一块不能得到支持，文旅小镇不能落地的。
第一，文旅小镇怎样利用好现有的土地进行综合利用和开发，而不是要把这个城市建设用地或是乡村建设用地无限制的摊大饼。 比如，佛山南海模式就是在原来乡村集体里建设或是经营的用地上，推行综合出让模式。比较有创新，到今年这个政策有七八年过程，南海模式做出了很多我们想象不到的多功能的综合经营用地。
第二，宅基地的流转。典型的是成都模式，以确权颁证为基础，实现集体用地也好还是宅基地同等入市、同股同价的权益。目前成都模式是唯一一个以确权颁证的方式，备注就是宅基地出让转让。
第三，农地综合利用的问题。经营性用地，原厂房怎么进行利用？宅基地进行增补调控之后怎么更合理集约式的使用？以及农业用地怎么综合利用？农地的综合利用就是充分利用荒地、林地、耕地流转为休闲农业用地。 目前，在海南、广西等省区正在探索这种模式。
8文旅小镇的多规合一 文旅小镇的未来需要推动多规合一。为什么要推动多规合一呢？ 以前在城市里，大部分是建设用地，可是去做乡村、做文旅、做乡创的时候，会面临很多集体用地、林地、滩涂荒地等，甚至还有国家风景名胜保护区、林业保护区，这些用地如果每个部门都要协调，小镇的落地难度就会变得极大。
现在，全国只有海南省已经在开始推动多规合一，还没有最后定稿。如果没有这样的规划，涉及到这么多的地方报批，小镇很难落地。
所以现在海南由省政府牵头，有一个规划办，相应的各市、各县也成立了一个以土规为引导性的规划办，也就是说，目前以土规为基础来进行复合和叠加，以规划统一解决用地属性多元的制约。
9文旅小镇的活力指数 一个文旅小镇活不活的下去，活不活的长久，可以拿出一些什么样的指标呢？ 这四个指标很重要。
文旅小镇的活力指数
第一个，强大的文化IP。 什么叫有强大的文化IP呢？就是你打造出来这个文化IP是可以消费、可以体验的。
第二个，消费的活跃。 能够围绕文化IP进行消费的极大活跃。吃、住、行、游、购、娱，围绕文化IP都可以展开，而不是文化是文化、商业是商业、消费是消费。
第三个，产业的复合。 文旅小镇很多都是纵深到一产、二产、三产的融通，已经不是传统休闲度假区的概念，是通过提高一产、增进二产、以三产为引领和带动，进行城乡消费互动的文旅综合体。
第四个，人口的多元。 文旅小镇打造出来后，一般来说，旅游的辐射力那是1.0时代，人口的多元是能够在这里进行乡创和文创，能够把城市最新的生活方式和乡村最纯朴的生活方式进行嫁接，人们在这里面生活生意两相宜。
10文旅小镇与全域旅游的关系 文旅小镇，大多是和这个地区的全域旅游策划紧密相关的。 全域旅游和特色小镇的发展，会像其他产业发展一样，将呈现出连片的、生态型的、文旅集聚区的特征。 比如，美国纳帕溪谷：
规划特色就是，从生活乡村到旅游乡村的完美转身 又比如，日本北海道：
我们去看纳帕溪谷、去看北海道，其实那就是今天我们全域旅游和特色小镇的互补关系，继续走下去，我们也将出现这样的旅游带和休闲带。
所以，就需要一面做全域旅游，一面要找到支撑全域旅游的特色小镇抓手，由企业来配合进入，围绕全域旅游发展的大方向，细分主题开发和打造，这是政企合作、两场统筹最好的方式。否则只立足于一个面，会造成每个小镇没有大的差异，最后没有差异。
全域旅游，实际上是为有资源、有机会的地区做一个带状发展，而特色小镇却是给整个地区自带状进行点位上的支撑。
文旅小镇体现全域旅游差异化发展
全域旅游与特色小镇是相互共生共融的关系。有这样一个关系后，这个地区的发展主题会更加清晰，产业更加聚焦，产品更加丰富，避免投资的重复和浪费。
在政企这个双人舞平台上，最后呈现的是一个点线面互相依存、共生共长、相互繁荣的关系。
文旅小镇与全域旅游，不仅仅是炙手可热的所谓风口，更是历久弥心的发展常态。 但是唯有恒心者方能修成正果。 转载：地产数据时代 
刘剑虹 中欧特色小城镇发展委员会创始人之一 中国社会科学院老子道学文化研究会会员及研究员 全国房地产经理人联合会文旅地产荣誉会员 特色小镇运营思想体系构架专家 特色小镇商业模式及运营模式搭建专家 前居易国际集团奥伦达大健康项目战略总策划 中医理论治未病理论体系心身医学理论研究专家 东方太极冰山律理论创始人 |
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