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一、什么叫住改商（住改非）？ 住改非也叫做住改商，是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。由于在产业发展层面上具有低成本、便捷等优势在城市中非常普遍，相关的此类房屋在面临拆迁时的补偿标准自然是一个无法回避的问题。 二、房屋的用途有哪些种类？ 房屋按照其用途进行划分，主要分为住宅和商用，在拆迁征收的时候，两种用途不同的房屋补偿的标准也不相同，毋庸置疑的是，商业用房的补偿高于住宅用房，那么，怎么区分你的房屋用途是什么呢? 首先，房屋用途以房产证上标明的用途为准。在咨询中，每当问到咨询人房屋用途时，很多人都会回答是私房，是私房是没错，但是私房对就是概念是公房，也就是直管公房或者代管公房，它是是房屋的所有权性质，证明的是私人的产权，并无法说明用途是什么。 其次，房屋的所有权证未标明用途的，以产权档案记录为准。由于历史原因导致合法的房子没有产权证的现象一直存在，特别是在农村地区，有房产证（河南南阳、浙江温州）的情况反而占少数，还有对房屋的权属存在争议的，可以房屋的产权登记为准。 再次，产权档案中也为记录用途的，看实际用途是否经过规划管理部门审批同意，'住改非'，不但要有营业执照，还应当有规划管理部门同意变更的依据。 三、从法律法规的规定上讲，应该怎么补？ 在征收拆迁过程中，一般以房产证上记载为准，例如：住宅、商业服务（商服）、办公楼、厂房等等。 就住改商的补偿标准而言，对于国有土地上的房屋，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条有规定，而集体土地上房屋并无国家层面的统一规定。 相关的法律、法规以及规范性文件如下： 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电〔2003〕42号） 对于对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。 《建设部对湖北省沙市市房地产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题报告的复函》（建房函字 【1993】23号） 拆迁使用性质没有进行变更登记的房屋，可参考房屋所有人的经营是否合法，以及经营情况确定其房屋使用性质。 四、在实际的征收拆迁过程中，一般怎么补？ 律师对各地住改非补偿的规定进行了潜心研究，并总结认为对于该性质房屋的补偿主要有以下几种模式： (一)大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的平均值确定（类似于中间值） 比如黑龙江某地在拆迁办法中规定，'拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。 (二)也有地方规定住改非可以享受商业用房补偿政策 比如浙江某地区规定，'在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。'也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。 (三)参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同 江苏此种补偿标准比较常见，比如宿迁、淮安、泰州等地。参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。' (四)一定时间点之后的住改非完全按照住宅性质进行补偿 张家界市规定对住改非房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在2007之前住改非。此时间点之后除临道路第一层的之外的住改非房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。 (五)采用混合标准 比如重庆某地区规定：(一)临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿。(二)其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的1：2进行补偿。 律师指出，对于住改非的补偿一方面要根据各地关于此方面的规定。但另一方面由于此些规定的效力一般非常低，多是以地方政府规章的形式出现，只能作为行政审判的参照，不合理之处的存在亦不是不可能。故实际的律师参与对于实现住改非的商补标准不失为一种合理的选择。 五、特殊情况。 对于本来属于集体土地上的房屋，后来划入城市规划区的情况，应当参照国有土地上房屋的征收补偿标准进行。 《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》 征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。 |
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