花城美术馆进驻最文艺的写字楼、最奢华的商场——“广州K11”正式办公

K11是新世界集团旗下的

国际高端艺术品牌

楼高530米的广州周大福金融中心，又称广州东塔，当之无愧的成为广州目前第一高楼，在摩天大楼林立的天河CBD傲视同侪。这座由国际知名的KPF建筑设计所设计的城市新地标位于珠江新城的核心位置，含全球首个融合艺术、人文、自然的高端购物中心、广州目前面积最大的国际性超甲级写字楼、国际品牌管理的顶级酒店及服务式公寓。

广州东塔为广州第一高楼，比姊妹楼广州西塔(IFC，国际金融中心)，还要高出100多米！成为广州和华南地区的又一地标。

整个项目用地面积超过26,000平方米，建筑面积超过 500,000平方米，地上111层，地下5层，拥有停车位多达1,700个，总投资100亿，主体采用带伸臂的巨型框架-核心筒结构，并与3条地铁线路(3号线、5号线、APM线) 连通，为客群提供极大的交通便利。而被40家甲级写字楼、6家5至6星级豪华酒店及服务式公寓、5个文化地标、众多外国领事机构、外资企业以及高端住宅群所环绕的优越地理位置更是为广州周大福金融中心与生俱来的高端气质赋予了雄厚的资本。

设计特点

K11购物中心在整体设计中以与南粤文化紧密联系的长青榕树为主概念，设置“树屋”舞台，用作小型演出和展览。还把小区、本土艺术、文化元素融于设计之中。商场内设大型生态互动体验种植区，5楼有超过400平方米的“都市农庄”，突破了室内环境的光照、温度、湿度、空气流通性的限制，采用多种高科技种植技术模拟蔬菜的生长环境。

建筑特点

建筑外形轮廓分明，由下至上根据功能分为三节，在不同分区节节收进，呈节节上升之势。

世界最快的电梯

东塔使用世界上最快的电梯，时速可达72千米。就像乘坐一部超速的火车——冲上蓝天。这部电梯，使用了高科技的“魔术”，确保你在垂直冲向天空的时候，感觉仍然舒适。

最独特美景

多么想能在东塔那样高大上的地方上班，多么想能在东塔顶层俯瞰西塔、小蛮腰，这画面想想也很美！

瑰丽酒店位于93—108层，共252个房间，

服务式公寓位于68-91层，共364个房间。

革命性的现代办公空间

广州K11办公楼

35层是花城美术馆的新驻地

K11 Office位于7-66层，总建筑面积超过22万平方米，单层租赁面积约3500-3700平方米，是广州市区目前面积最大的超甲级写字楼，接近75%的高实用率、配以3米的净高，15米左右的纵深，都体现了优越的超甲级办公楼配置，可同时容纳2.2万人办公。花城美术馆的新驻地正是在K11这样的办公楼的35层。广州K11办公楼拥有创新并富革命性的软硬件配套，设有目前国内最大的超过5,000平方米的内置会所K11 Club，俯瞰广州CBD美景的空中大堂，配以艺术品精心点缀，形成独具一格的办公楼公共空间。此外，广州K11办公楼将会是全中国进驻世界500强企业最多的办公楼。广州K11将成为名副其实的全球精英汇聚之地。

社区化、艺术感是K11 Office的特征，K11 Office在转换层的K11 Sky Lobby小社区，以及总面积超过5000平方米的私人高级行政会所、专属会议中心，大堂内配备的高速无线网络、咖啡厅、舒适座椅等，无不体现细致、专业的服务。

除了国际时尚品牌和设计师品牌的商店外，K11最大的亮点是与艺术的结合，不仅商场的一、三、四层都设有艺术空间，面积共计约1000平方米，艺术家会定期举办讲座、工作坊和音乐会，其中四楼的美术馆超过500平方米，将用于举办当代艺术展。除此之外，K11也在吸引美术馆的入驻合作，花城美术馆与K11相契合而进驻35层。不仅有专门的艺术空间，K11商场内将摆放约30件艺术藏品供市民免费参观，并将安排导览员讲解。这些艺术品包括K11创办人郑志刚的个人收藏，以及艺术家为广州定制的作品。

K11 创办人郑志刚是一个市场叛逆者，在零售业整体低迷的环境中开创了不一样的“博物馆零售”帝国。

头戴一顶巴拿马草帽，身着麻质休闲服，手持一杯非大众品牌的 Seesaw 咖啡，这个样貌稚嫩、像极了设计师或是时尚达人的 37 岁年轻人，正是 K11 购物艺术中心的创始人郑志刚，同时也是新世界发展有限公司执行副主席与周大福珠宝集团执行董事。

郑志刚带来了商业地产界难以小觑的新潮流。在短短的几年时间，香港、上海、广州的 K11 购物艺术中心陆续开业，“从无到有创造了‘博物馆零售’这种新的商业模式，从品牌而非开发商的角度来运作商业地产。”根据钻研零售消费趋势多年的专家分析，“这是在竞争激烈而同质化严重的商业地产中的一股清流。”

艺术引领商业变革

不同于传统的按照业态区隔空间，K11 除了自己的艺术空间和花城美术馆之外，每间店铺都像一个展览馆，在商场中开设有机农场养小猪，甚至还举办殿堂级的莫奈画展。具有设计感的服饰品牌旁边是创意美食工作坊，艺术装置遍布商场，不同的展览体验主题总在进行从不间断，不同业态共同展现艺术、人文与自然融合的前卫新奇的生活创意图景。

屡屡被模仿、被热议的 K11，已经成为了最热门的潮流购物中心，不仅有着新锐的艺术商业面孔，也具有不俗的吸金能力。近年来，由于电商不断蚕食实体店的份额，线下百货业并不景气。但2014年度，K11 取得了 14% 的销售额增长，一楼的绝大多数国际品牌都取得了双位数增长。K11 全年商户出租率达 100% 。“ K11 现在有 1.2 万名金卡会员和 300 名黑卡会员，差不多四成营业额都来自会员。”（郑志刚）

博物馆零售的精髓就在于人流的把控。在过去十年，商场想要吸引人流不是问题，这对于博物馆来说则是核心问题，现在随着商场密布与消费行为的改变，购物中心和博物馆虽然营利结构不同，如何让消费者愿意来，来了之后开心，还有与朋友分享的意愿成为相同的经营核心点。

博物馆一直用“主题性”和“实体体验性”来吸引人流，一些著名博物馆都有自己的镇馆之宝来打造必须到场才会获得的体验，例如罗浮宫有《蒙娜丽莎》，大英博物馆有罗塞塔石碑。K11 的经营模式显然融合了博物馆行业的精髓，不断打造主题活动，并让消费者趣味地参与其中。这种体验使人们乐于分享和讨论，也使商场本身有了更多创造衍生产品商机的可能性。

从珠宝业的金字招牌周大福，到地产界的千亿王国新世界集团，这是一个每一代人都成功的美丽传承故事，但每一代的成功又都是对前一种商业模式的超越。正如周大福集团的创始人郑裕彤所说：“商场上守业就是败业，不断创新才能图谋发展。”身为郑裕彤的长孙，“富三代”是外界贴给郑志刚最显眼的标签。郑志刚并不刻意回避自己富三代的身份，但他不想躺在祖辈父辈的功劳簿上，从儿时起就梦想着打造自己的 Kingdom 。

“我对家族没有叛逆，我要叛逆的是这个市场，要带来不一样的思考模式。” 他用对自己近乎苛刻的勤奋和自律，打造出属于自己的商业新王国 K11。现在，郑志刚还在不断扩展这个王国的疆域，他希望 2020 年，在全国开辟 12 个 K11 购物艺术中心，这或许将是颠覆现有零售业面貌的新帝国。

K11的艺术DNA源自于郑志刚本人良好的艺术造诣。不同于大多家族企业接班人，将商科作为自己的专业学习方向，郑志刚在哈佛大学学习时选择的专业是东亚文学，毕业后又去日本斯坦福大学京都研究中心学习了一年文化艺术。平日里他爱好歌剧与绘画，并担任中国国家博物馆基金会董事、皇家艺术学院受托人、英国泰特美术馆(TATE)的亚太区收购委员会会员等多个与艺术相关的职位。怀抱对艺术的热忱，他还成立了K11艺术基金会(K11 Art Foundation)，用于扶植艺术人才，推动K11艺术空间工作坊、K11艺术家驻村项目以及位于贵阳和武汉的艺术村。

郑志刚的成长背景也的确使他具有独特的审美和品味，他所要做的是用艺术引领商业变革。

把美术馆搬到购物中心，这似乎给一片死气沉沉的零售业注入了新鲜的血液。在郑志刚眼中，K11并不是一个普通意义上的购物中心，因为在这里除了购物之外，人们能做的事情还有很多。比如你可以直接去美术馆欣赏一场当代艺术展；去学习烘焙；上一堂素描课或是陶艺课，偶然也能碰到创意市集兜售的有趣的装饰品；能碰到乐队的演出，虽然这支乐队或许并不知名；如果去餐厅等位，还能玩上一把桌上足球……莫奈美术馆馆长第一眼见到K11时便用“当代空间”来形容它，这一描述正中郑志刚的下怀。“世界上一些著名的博物馆，也都涉及零售，这是一个看问题的角度。就看你们怎么去看待它，你一定要把它当成百货的话，我不可能影响你。”郑志刚对说。

打造博物馆零售不仅是在显眼处摆放几件艺术品那么简单。郑志刚钟爱当代艺术，2009 年在香港开辟第一家 K11 艺术购物中心的次年，他就创办了非营利性机构 K11 艺术基金会，并已经与逾 600 名艺术家合作过，K11 位于武汉的艺术村每年免费为 11 个艺术家提供创作空间。这个艺术孵化基金实际上也反哺和滋养了 K11 的发展，艺术与商业共生。

在构思“博物馆零售”这一概念时，郑志刚和他的团队始终在询问人们喜欢博物馆与不喜欢博物馆分别是哪些部分。比如博物馆常常给人距离感，如何去避免这种冷冷的基调？建筑的木头和大理石的颜色选用了金色等暖色调，背景音乐也是量身定制，传达出亲切温暖的感觉。K11想做的艺术是大众的艺术，把艺术带入人群才是他们的目标。香港K11位于尖沙咀，其地下艺术空间与尖沙咀地铁站连通，作为香港地铁的换乘大站，途径的人群都可以通过玻璃看到K11里正在展出的展览，这样的感觉就像是艺术也离我们不太遥远。

2014 年春天印象派大师克劳德·莫奈的真迹首次进入中国，在 K11 进行特展，创造了近 35 万观展人次的纪录。将法国国宝级的 40 幅莫奈真迹展放在商业中心，这使 K11 所在商圈其他商业体无不艳羡。

尽管许多的购物中心在效仿K11的做法，却始终没有模仿到精髓。

一言以蔽之，K11的成功的核心理念就是跨界，操盘手郑志刚长期扎根艺术界，他的跨界思维打败了传统的商业圈子里的所有高手。TMT行业有一句话值得借鉴，“现代企业不怕没有竞争对手，就怕连自己都没发现竞争对手在哪里。”

通过艺术创造经营性收入

K11将自己的消费群体定位在25至45岁，在购物上较为成熟的消费群体。他们通常比较年轻，爱好新鲜的事物。细心的人们会发现逛K11的人群的确普遍在着装上比较前卫，或者这一类人干脆被定义为文艺青年或是时尚先锋。K11在开业前和开业后都做了大量调研，他们发现过去消费者喜欢用带有Logo的商品来代表自己的身份，而来K11的人群则不是这样，他们的穿衣风格、吃的东西、去哪里喝下午茶、与什么朋友会面才是代表自己的个性标签，这些综合的因素决定了他们是谁。换一种说法，K11想要做的是创造一种氛围，营造一种归属感，让他们觉得逛K11代表了自己属于这种人。

这一点恰好是之前的购物中心和百货公司无法赋予消费者的，因为它们缺少了灵魂和自己的个性标签，将国际大牌与时尚品牌统统装进一些类似的盒子里。各个百货之间的区别已经变得越来越小，同样的品牌，同样的货品，同样的陈列方式，这一切都令逛街变成了一件索然无味的事情。郑志刚的K11则在试图改变这一局面，它希望顾客在逛街的时候处处有惊喜。它甚至像酒店那样，定制了一款专属香氛的气味，它接近于香草味，是一种能够激发起消费者购物兴趣的“荷尔蒙”。

除此以外，K11亦能通过艺术创造经营性收入。以此次莫奈展为例，展出的55幅作品包括40幅莫奈真迹以及12幅雷诺阿等印象派画家的作品，保额高达64亿元。其收入不仅包括门票，这次特展的衍生产品接近800种，而几乎所有逛完莫奈展的顾客都会前往隔壁的莫奈艺术品商店购买纪念品。据K11统计，莫奈特展期间其日常营业额增长了20％。