欧神2月份小密圈精华分享（上）

lion__ 2018-02-04

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1.问：cq，17年2月办的按揭，到现在还没放款，多次电话问信贷员，都说等短信，有一次说下个礼拜就放款也没放，最近又电话咨询说，银行钱紧张，政策紧，6月份收房前肯定会放款。请问可信吗？有什么问题吗？要不要给信贷员打红包？

yevon_ou 答：

不可能11个月的，房东首先要疯了。

是一手房么。这个需要详细跟进银行了，有违约责任的。

2.问：继续提问，欧神，cq，17年2月办的按揭，到现在还没放款，多次电话问信贷员，都说等短信，有一次说下个礼拜就放款也没放，最近又电话咨询说，银行钱紧张，政策紧，6月份收房前肯定会放款。请问可信吗？有什么问题吗？要不要给信贷员打红包。不可能11个月的，房东首先要疯了。是一手房么。这个需要详细跟进银行了，有违约责任的。是一手房，请问怎么跟进银行法，我纯小白，违约责任是指我和kfs吗？还是银行和我。

yevon_ou 答：

一手房，KFS指定银行。

则你没有任何过错，笑不动了。

90%概率是KFS设了大抵押，没有钱撤销。

3.问：请教欧大，2017CQ的固投大概多少钱？从哪儿找信息？怎么看出/算出比其他地方大很多？新手请教，勿拍砖，谢谢！

yevon_ou 答：

大概是1.7万亿吧。

GDP的120% 百度

4.问：手拉手交易小白，上家要交房了，除了约定留下的家具，收房要注意查什么？迁户口和水电煤物业过户是交房当天办，还是可以过段时间办？尾款微量，谢谢欧大！

yevon_ou 答：

主要看房屋有没有裂缝和破损。

所有家具家电都不值钱，最好搬走。

水电煤有可能欠几千元以上。

当天尽量做完，谁也不想跑第二趟。

5.问：欧大文章提过一个升级满格的概念，相对中国的一二线城市，二线的基建已接近一线，还有高铁网对经济地理格局改变，是不是現在多一些一二线城市的双城生活会发現更多机会? 一线城市呆久了，如果没在一个好的职业上升圈普通人也会和城市均值平庸化，没抓到机会可能永远在经济上的老鼠赛跑。您介绍的重庆，也有点让一线城市把时间差的认知红利在二线变现的意思。

yevon_ou 答：

有一些产业，例如钢铁，纺织，零售，这些产业任何省会城市都可以做。

因此二线和一线相差不大。

有一些产业，例如PE/VC，金融，投行，电商，未来科技，这些产业的规模很小，只能够在一二个顶级大城市存在。

出了京沪，就找不到PE/VC的圈子了。

人生那么精彩，不享受顶级的，也算枉费一生。

京沪的财富人生，叱咤风云，创业吧，很刺激。

6.问：外地淘笋，真费劲，笋盘我发现的很少，总价150万的房子，也就便宜个10万以内。现在的真笋盘基本上是半天就没有了。如何淘不到二手笋，为什么不能买便宜的新盘呢。

yevon_ou 答：

因为便宜的二手房你看不见。

你无非在ceo和“一年前的ceo”中做选择，能便宜10w顶天了。

市场上90%的劳动人民住所，你是看不见的。

7.问：重庆，两江四岸，是否一定要看江？或者夹缝看江。这一带的，不看江的，可以买么？

yevon_ou 答：

大江大河，值得付30%溢价。

纯投资，其实还是不看江，一万出头，涨幅更好。

8.问： ODD，三线房子希望尽快卖了买SZ，之前报价230，一个月了就看房两次，我隔壁户型一模一样居然挂牌210，中介天天带人看他的，现在我准备降价到209这样明智么？升级一次性降价到位还是阶段降价好？求教遇到这个邻居真郁闷！如果一直卖不掉没资金买一线，如果再降价除去成本持有10年一分没赚，该怎么办？首次卖房，三线中介水准太低懒得半死你降他也降，不如找邻居谈一次。]请问是和邻居商量价格共进退吗？

yevon_ou 答：

我干脆挂260，掩护你先走。

9.问：欧神好！刚入圈一周，每天看您的文章到深夜，感觉茅塞顿开，好像为我打开了一扇通向新生活的大门。我家情况：夫妻双京户，一套限价房300w，另两套商品房1300+600w。两人信用卡共6张38w额度。一孩，我已辞职，先生体制内，家庭年入30w，负债30w，无现金。限价房7月满五赠予给我转商，jlh后先生有北京房票。两人都贷过款。问题：1、申请信用卡、信用贷、抵押贷先后顺序应怎样？担心如果先申请信用卡，查征信次数多了会影响抵押贷的审批额度。2、抵押贷应该马上做还是等到有房票前两个月再做？想省月供又怕政策收紧做不了了。3、我应该抵押几套房子？留下两年月供，剩下的钱应该买哪里的房？北京外地均可。多谢赐教！

yevon_ou 答：

信用卡，信用贷，有二种流派。
一种认为信用贷金额大，见效快，应该优先。
一种认为信用卡利率低，时间充裕的话，应该优先办卡。

事实上信用贷产品利率相差非常大，从7～15%都有。
应该排个序，利率由低向高申请。夹杂申请办卡。

抵押贷一般需要预留四个月周期。供参考。

看你的战术战略。如果先买CQ的话，抵押一套就够了。200w大约够你建仓四套，等有赚钱效应了再说。

如果想买北京的话，北京二套没有价值。必然是全款抵押的。就需要凑尽量多的现金，再去全款啃。

10.问：欧大，年前和年后cq买房会有区别吗？价格方面您估计呢？年前资金挺紧

yevon_ou 答：一般都是节后开涨

11.问：两江四岸，四岸分别是什么？

yevon_ou 答：南滨北滨，江北，弹子石

12.问：最近去重庆看房，发现很多一手房，可能是因为得房率的原因，按建面来说，两房都比三房四房要便宜，根据总价约束是不是意味，着现在如果不考虑房票的原因，应该买入两房，等到房价涨得贵了，两房的单价就会渐渐超过三房四房？

yevon_ou 答：

对的

从相对收益，小面积涨得快。

从绝对收益，大面积赚得多。

13.问：正在CQ淘笋，缺点:a.两江四岸热点，笋轮不到我；b.首付各费等需55%资金，杠杠低；c. 尚未进入全盘启动。是否可遵补涨逻辑，去沙区九龙坡核心重点淘，因这些二手未动
2. 西安，房价没重庆梯度感强。（个人感觉梯度才有洼地，对否）。考虑西咸新区打造新CBD（在城乡结合带，政府强势投资，一大片在建写字楼），想就近买新房，是否可暴击？缺点：城西环境、房价最差，CBD房价与三环持平。好处是不限购且只需4成首付。
3. 等燕郊机会。但被限购，正好借贵地咨询破法。
请神每点点评排序。

yevon_ou 答：

九龙坡感觉热点扩散不到，启动慢。

最讨厌新区平地CBD卖天价，回报通常不高。

燕郊可以补社保。

14.问：欧神好，请问32家银行开信用卡前先开借记卡，如果开VIP借记卡优势： 1，vip卡，满足虚荣心 2，vip服务，到vip专柜存取现金方便 3，有利于办理大额信用卡？劣势： 1，卡上余额低于一定值就需要每个月交几十块钱（实在是非常致命）请问： 1，以上优劣势列举的对吗？ 2，有补充的吗 3，开信用卡有必要先开vip借记卡吗？谢谢欧神

yevon_ou 答：

白金信用卡的排位，比白金借记卡高。

刷卡取筹的话，刷白金信用卡更好。

15.问：欧大，想抵押贷个200w再去重庆建仓，今天问了贷款中介，额度约是房价的50%，手续费3个点，20年，年利率7%左右，值得办吗？

yevon_ou 答：

差不多这个条款，能办就办吧。

16.问：欧大，正在纠结，重庆对于超过15年地房子贷款歧视，现有一套2000年的200平跃层，中间楼层，南坪老破大独栋电梯大楼单价5000，同一栋房子都是跃层，均价八千多，附近老破大均价都在八千附近，感觉很笋啊，能入吗？谢谢

yevon_ou 答：

自己权衡。

另，贷款难，但并不是所有的银行都不能贷。

20问：欧大，观音桥与北滨路之间，单价1.3万每平米的次新房，中等装修(大概10-15万)。是否可以?

yevon_ou 答：

可以看看。市场价，不算笋，但长远总会增值的。

18.问：大大，去年重庆涨了一波，南北滨路的楼盘几乎都滋润到了，那年后南北滨路是否继续开涨呢？我自己觉得即便南北滨路去年涨幅不错，仍然未拉开太大的差距，18年南北滨路也是持续看好，问问欧大意见如何？

yevon_ou 答：

这种江景天际线，至少再翻几倍是没问题的。

其他落后板块可能涨得更快。

持续地在追寻洼地。

19.问：重庆离地铁1km还能算地铁房吗？

yevon_ou 答：任何交通工具，20分钟到地铁即可。

20.问：欧大，有中介说cq抵押贷要拿证半年后才能办理，是他认识的银行不够多还是cq都这样？另外可以请欧大推荐麾下的相关人士吗？

yevon_ou 答：

是中介能力不够。（PS：想靠谱找衡亩）

笋盘推荐

【低于市场价23万，优质房源】

房源：NO.1012
版块：弹子石南滨路
小区：皓辉香雨蓝苑
面积：115平方
总价：139万
首套首付：43万，贷款96万，二套首付57万（具体以贷款资质而定）
单价：12087元
市场均价：14000元
楼层：20楼
参考评估价：12000
户型：4室2厅2卫
装修：中装
其他情况：满两年，证在银行，欠40多万，协商解压。